加强物业管理工作制度范文

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一、高度重视，提高对加强物业管理工作的认识

物业管理是城市管理的重要组成部分，是与人民群众生产生活密切相关的新兴服务产业，随着城市化进程的不断推进，物业管理在城市管理中的重要作用日益显现。加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活质量，增加就业岗位，维护社会稳定，营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。各县（区）政府（含市开发区管委会、徐圩新区管委会、云台山景区管委会，下同）、市各有关部门要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，创新行政监管手段和管理机制，坚持服务与监管并重，积极化解矛盾纠纷，合力推动物业管理工作健康发展。

二、齐抓共管，构筑适合城市发展的物业管理框架

市、县（区）政府应按照“条块结合，以块为主”和“县（区）属地负责，乡镇政府（街道办事处）具体组织，社区居委会落实，住房主管部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，建立市、县（区）政府、乡镇政府（街道办事处）、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，共同推进物业管理工作。

（一）各县（区）政府负责本辖区的物业管理工作。负责组织所辖乡镇、街道办事处落实各项法规政策措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立县（区）、乡镇政府（街道办事处）、社区居委会三级物业管理工作体系；落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。

（二）乡镇政府（街道办事处）负责组织开展本辖区物业管理工作。负责对辖区物业管理工作进行监督和检查；组织或参与物业服务质量的检查考评；指导、监督辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作；监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动；参与物业管理项目有序交接；建立物业管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制；处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；协助综治、公安、工商、文广新、教育、卫生、环保、住房等相关部门开展小区综合整治工作。

（三）社区居委会受乡镇政府（街道办事处）的委托负责本辖区物业管理的落实工作。负责指导和组织业主大会的成立和业主委员会的选举；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；对辖区内物业企业、物业项目经理考核提出初审意见；参与辖区内物业管理项目招标；对物业维修资金的使用提出初审意见。

（四）住房行政管理部门负责本辖区物业管理的监管和行业指导。负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；负责辖区内物业服务企业的资质审查；组织物业服务行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金的使用进行审查；指导乡镇政府（街道办事处）加强物业服务工作的日常监管，牵头协调相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为。

（五）相关职能部门依据各自职责，共同抓好物业管理相关工作。教育、公安、规划、建设、城管、工商、文广新、价格、卫生、环保、质监、消防等相关部门负责依法及时查处居住小区内违法搭建、占用绿地、违章停车、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，维护物业管理区域正常的公共管理秩序。

三、因地制宜，建立符合实际的物业管理模式

根据我市住宅小区物业管理工作实际，按照“区别对待、分层次管理”的原则，建立符合我市实际的物业管理模式。

（一）新建住宅小区管理。新建商品房住宅小区必须严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行开发建设，并通过招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。规划、建设、住房等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。新建住宅小区必须严格落实公建配套交接制度，由乡镇政府（街道办事处）、社区居委会、前期物业服务企业共同参加交接。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位，同时要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

（二）老旧住宅小区管理。老旧住宅小区应根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。各县（区）政府要加大对老旧住宅小区的整治力度，逐步解决老旧住宅小区在居住环境、配套设施等方面存在的问题。对整治后具备条件的老旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的老旧住宅小区，推行“准物业管理”，经业主大会通过规定程序认可，由社区成立社区管理服务中心（站），落实以保洁、保绿、秩序维护为主要内容的基础性管理服务，或者采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的物业管理模式。开展物业管理所需的经费由小区全体业主共同承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受全体业主监督。

四、创新举措，提升物业管理工作水平

（一）加强前期物业管理工作。住房行政管理部门要完善物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营。开发建设单位应按照住建部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，采取招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。开发建设单位在销售物业之前，要制定业主《临时管理规约》，并将《临时管理规约》向物业买受人明示和说明，物业买受人应当在与开发建设单位签订物业买受合同时，对遵守《临时管理规约》做出承诺。开发建设单位在销售物业之前，应当与选聘的物业服务企业签订书面的《前期物业服务合同》，并督促物业服务企业严格执行。开发建设单位未选聘物业服务企业，未签订《前期物业服务合同》的，住房主管部门不予以办理商品房预售许可证。

（二）加强物业管理用房建设。新建物业在规划建设时，开发建设单位应当按照不低于规划总建设面积4‰的比例建设物业管理用房，无偿提供给全体业主。规划部门应在规划总平面图中明确标明物业管理用房的位置和面积，并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的面积。物业管理用房应当是独用成套房屋，具有上下水、供电、通讯等基本设施，具备办公条件。物业管理用房位置应设置在开发项目中心区域或主出入口附近的房屋底层，方便业主使用的地方，不得设置在地下。设置在住宅楼内的物业管理用房，应当具有独立的通道。分期开发建设的项目，物业管理用房应设置在首期开发范围。

住房主管部门要对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房应用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。

（三）推进业主委员会建设。各乡镇政府（街道办事处）应根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约、协助物业服务企业对逾期不交纳物业服务费的业主进行督促催交等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。乡镇政府（街道办事处）应当支持业主委员会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由乡镇政府（街道办事处）指定社区居委会代行业主委员会的职责，确保工作正常运转。引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理。

（四）规范物业服务收费。价格部门会同住房行政管理部门依照相关规定，研究制定物业管理服务收费办法，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，建立质价相符的物业管理收费机制。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由价格部门会同住房行政管理部门制定并组织实施。非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业，也要督促业主按时交纳物业服务费。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受价格、住房主管部门及业主的监督。

（五）规范物业服务行为。物业服务企业要依据投标承诺和物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，维护业主权益，对超出服务合同的事宜，应与业主委员会协商确定后实施。物业服务企业应当制定物业管理相关工作制度，严格执行物业服务行业规范、服务标准；按规定收取物业管理服务费用，定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，主动接受业主、业主委员会的监督；对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。

各级住房行政管理部门要会同乡镇政府（街道办事处）加强对物业服务企业的监督，建立和完善物业服务企业考核制度和物业项目经理责任制，加强对物业项目经理的培训考核，建立健全物业服务企业和物业项目经理信用档案制度，认真评定物业服务企业和物业项目经理的服务业绩和信用程度，并在资质评定和年度考核、物业管理招投标中作为重要条件；要建立健全物业服务企业有序进入和退出机制，加强物业服务企业退出项目监督管理，保持物业服务平稳过渡。物业管理行业协会可以建立物业服务行业履约保证金制度，在物业服务企业接管住宅小区时，一次性缴纳履约保证金，用于对物业企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。

（六）规范市政公用设施设备的维护管理。

1．供水设施管理。住宅小区应当按照“一户一表、计量出户”的要求，实施住宅供水工程。供水工程竣工验收合格的，移交给城市供水企业运行管理，城市供水企业承担分户计量装置以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

2．供电设施管理。计费电度表出线开关处导线至住宅的用电设施由业主自行负责维护、管理；计费电度表以外的供电线路及设备由供电企业负责维护、管理。

3．住宅区域供热设施管理。实行分户控制的供热阀门及以外部分由供热单位负责管理维护；未实行分户控制的串联并联供热设备，居民楼外(含入楼供热阀门)部分由供热服务单位管理维护，楼内及户内的供热设备由业主管理维护。

4．住宅区域燃气设施管理。管道燃气供气设备及供气管线(至煤气表)由燃气供应企业负责管理和维护，室内燃气设施属于居民的个人财产由居民负责。

凡应由政府及职能部门承担的城市管理、规划管理、治安管理等责任，不得转由业主或物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用，不得向物业服务企业强行托收；物业服务企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。

五、加强领导，确保物业管理工作健康发展

（一）强化对物业管理工作的领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，负责全市物业管理的组织协调工作。组长由分管副市长担任，副组长由市政府分管副秘书长、市住房局局长担任，成员由各县（区）政府、市住房、公安、民政、文明办、规划、建设、城管、卫生、价格、环保、信访、工商等部门负责同志组成。领导小组下设办公室，办公地点设在市住房局。各县（区）政府要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。

（二）建立健全物业管理工作考核机制。市政府将住宅区物业管理工作纳入社会经济发展考核指标，对各县（区）政府物业管理年度工作情况进行考核。各县（区）政府负责对辖区内乡镇政府（街道办事处）、社区居委会住宅区物业管理工作的实施情况及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核。乡镇政府（街道办事处）、社区居委会负责对辖区内住宅区物业服务企业和其他管理单位进行日常检查考核。

（三）加大对物业服务行业的政策扶持。各县（区）政府、市各有关部门要按照《财政部国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税〔2002〕208号）的要求，对物业服务企业招用下岗失业人员达到职工总数30%以上的，3年内免征营业税。对市区低保、双下岗、残疾、特困家庭，经批准减半收取物业服务费。各县（区）政府要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务水平。

（四）加强舆论宣传。要采取多种形式，大力宣传物业管理的相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，增强业主实行小区自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。