房地产信贷风险的新特征与防范策略范文

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摘要：近年来，我国的房地产信贷过于活跃，由此房地产信贷风险也逐渐出现了新的特征。作为一项基础性产业，房地产业的发展对我国整体经济的发展具有重要的影响，而房地产信贷风险的发生也对我国经济具有极为不利的影响。本文主要分析房地产信贷风险的新特征，进而探讨相应的风险防范策略。

关键词：房地产信贷风险；新特征；防范

1引言

在2017年7月4日由我国央行金融安稳剖析小组的《2017年金融安稳陈诉》中，明确指出了“房地产市场危险值得重视”。长期以来，房地产行业始终是我国国民经济发展中不可被替代的重要组成部分。近年来，由于房地产信贷过程中，借款人与贷款人的信息不对称、市场波动冲击房地产行业以及2016年我国房地产市场出现的局部的泡沫危机，不断提高了房地产信贷风险。

2现阶段我国房地产信贷业务的发展情况

在银行信贷资金业务的投放过程中，房地产行业的信贷业务始终是其重点发展的一项大业务。近年来，我国房地产信贷业务随着房地产行业的不断发展始终处于一种异常活跃的状态，同时新增的信贷资本投放于房地产领域的金融过于集中。截至2016年12月末，我国银行业金融机构房地产的贷款余额已经达到近27万亿元，占各项贷款余额的四分之一，比2015年12月末增长了近3个百分点。

3房地产信贷风险的新特征

3.1大额增加的信贷资金，提高了信贷风险的发生比例

房地产行业的活跃发展吸引了大量房地产信贷资金，在金融行业房地产信贷业务开展得如火如荼的同时，也大大增加了房地产信贷业务的风险。很多中小型银行甚至将银行整体贷款额度的九成投放在房地产贷款业务之中，过于集中的投放力度，使得一旦房地产行业出现风吹草动，都对银行整体的发展产生巨大的影响。

3.2不断扩展外延的房地产信贷业务，信贷风险更加复杂化

近年来，对银行的房地产信贷业务的审核与监管更加严格，面对房地产行业的加速发展以及大额信贷业务所带来的高额利润，我国的房地产信贷业务呈现扩张外延的趋势。一大部分房地产信贷业务从传统的银行信贷业务流向民间借贷、理财资金以及信托资金等等监管较为松懈的领域，不仅严重影响了银行信贷业务的正常开展，在这种监管松懈的领域开展的信贷业务，也蕴含着更多的不确定因素以及巨大的信贷风险，使得现阶段的房地产信贷风险较之以往更加复杂。

3.3简化的房地产信贷流程不够严谨，加大了信贷风险

近年来，银行的信贷流程在不断的改革与简化，然而在改革与简化的过程中，由于来自房地产行业、市场经济环境、外部金融机构、信贷审核等考察工作不够全面，很多隐藏的复杂因素未被重复的考虑，造成改革后的房地产信贷流程更加充满了不确定性。例如按揭贷款业务现在就存在着很大的监管松懈问题，某些开发商就会存在与某些购房客户串通好，人为地制造假银行流水，以冒充首付款，这就无形中加大了银行的信贷资金风险程度。此外，房屋销售中介通过与银行等金融机构进行合作，在售房者与购房者之间搭建处于房地产交易管理中心以及银行机构共同监管下的融资平台，从理论上，无论是购房者、售房者还是中介机构、银行都应该处于互相监管、互相制约的状态。然而在实际运行过程中，很多中介机构利用此交易过程中信息的不对称，存在对大量的买卖双方的定金、购房款、甚至银行投放的信贷资金进行扣押、使用，并且从中谋利，严重损害了购房者与售房者以及银行的利益。而对于购房者或者售房者，对此流程中的各类监管、漏洞问题并不足够了解，导致了不必要的经济损失。而且更有甚者，购房者和售房者之间有时候利用产权登记部门方面监管的漏洞，签订房屋价格不同的“阴阳合同”，拿价格低的合同到税务部门缴纳营业税、个人所得税等相关税款，从而侵害了国家的税收收入。因此，这类房地产按揭信贷风险反而更容易被忽视。

4房地产信贷风险的防范策略

虽然在理论上，房地产信贷风险可以通过市场行为等进行预测与规避，然而，市场经济环境是瞬息万变的，进行房地产信贷活动的人的行为也是无法被准确预知的。因此现阶段，房地产信贷风险是无法完全被规避的，但是可以通过以下策略进行一定程度的防范。

4.1对市场经济的变化保持敏锐的反应能力

房地产行业的发展深受市场经济的影响，因此对市场经济的变化保持敏锐的反应能力，能够更加有效的防范房地产信贷风险。一旦市场经济的变化对房地产行业具有较大影响时，作为金融机构应该对房地产信贷业务的政策、准入门槛、审核流程等都做出不同程度的调整。

4.2关注国家政策导向

2017年我国对契税的征收进行了重大调整，出台了减征契税的税收优惠政策，同时对营业税的征收条件、征收税率等进行了重大的调整。近年来，中央对于房地产的政策主基调始终是“去库存”，刺激房地产市场交易。而在“去库存”的政策导向下，我国的一线、二线城市的房价也呈现了可预知的上涨。因此，国家的政策导向会直接作用到房地产行业的发展之中。作为金融机构，针对国家的政策导向必须在第一时间做出反应，即使对金融机构内部的房地产信用政策进行适当的调整，在响应国家政策导向的同时，尽量减少房地产信贷风险。

4.3尽量避免房地产贷款出现快速扩张的情况

在防范房地产信贷风险的过程中，监管部门应该发挥其职责与作用。为了减少银行的房地产信贷风险，可以将银行的房地产贷款投放与银行的考评进行关联，引导中小型银行尽量减少对房地产贷款的投放比例，降低由于房地产市场变化对中小型银行的冲击。作为银行，在国家政策的引导下，在监管部门的监督之下，应该积极支持和执行相关的监管与审核，在房地产行业发展状态良好的情况下，有计划、适度的房款房地产信贷投放比例。同时，针对个人购房按揭贷款，应该对个人信用、还款能力、房产价值评估等进行严格审核，针对房地产交易市场现阶段存在的“高评高贷”行为进行严厉打击。

5结语

房地产信贷风险不仅会对银行、金融机构产生较大的冲击，同时也对我国整体经济的发展产生不利的影响。针对这一问题，接下来不仅要不断提高房地产信贷业务的公开、透明程度，同时还应该不断探讨市场经济、政策导向、个人行为对房地产信贷风险的各类影响，运用科学、有效的手段降低房地产信贷风险。

参考文献

［1］李广子.房地产信贷风险的新特征及其防范［J］.中国农村金融，2016（23）.

［2］李超凡,吉仁其木格,潘梁.对县域房地产信贷风险状况调查与防范建议——以鄂尔多斯市杭棉旗为例［J］.内蒙古金融研究，2016（7）.

作者：崔清宇 单位：中国建设银行股份有限公司贵港分行