住宅市场发展的动力学模具探索范文

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人口与就业子系统

人口与就业子系统中，影响住宅市场因素包括：城市总人口数量、人口自然增长率、劳动力总量以及新增就业人数。人口的增长决定居民自住型需求的增长，同时人口与劳动就业密不可分，随着劳动力数量的增长，伴随新增就业外来人口的增多，从而影响城市住宅市场供需情况。2007~2011年天津市总人口数、新增就业及房地产生产总值如表1所示。

根据2007~2011年《天津市国民经济和社会发展统计公报》，2007年末全市常住人口1115万人，全市新增就业岗位安置就业33.37万人，比上年长13.2%，年末全市社会从业人员总量达到613.93万人。2008年就业渠道不断扩展，提出以创业带动就业的目标，同时政府出台了一系列相关的政策措施，举办了“2008中国•天津创业项目展示推介会”，成为全国首个国家创业带动就业实验区，全市新增就业岗位安置就业38.02万人，比上年增长13.9%。2011年人口总量继续增长，年末全市常住人口1354.58万人，就业规模稳步扩大。同时天津市实施更加积极的就业政策，统筹推进高校毕业生、失业人员、农村富余劳动力就业，启动百万技能人才培训计划，2011年全年新增就业47.12万人。随着政府就业政策的优惠，新增就业岗位的增多，吸引越来越多的外来人口前来创业与就业，因此，外来人口的不断增多促使全市住宅自住型需求的增加。同时，良好的创业就业环境，吸引了外来房地产企业进军天津市发展使得房地产生产总值不断增长，促进了住宅市场的发展。由此可见，就业增长与房地产业繁荣是推动住宅市场发展的有效动力。

经济金融子系统

城市经济、社会繁荣情况直接影响当地房地产业的发展，全市生产总值决定人均收入，同时影响市民消费结构，居民对住宅的购买力也间接受其影响，从而影响住宅的实际销售面积。同时，因土地、金融政策等影响，也间接影响住宅市场的发展走向。政府土地政策调整，影响土地价格，从而影响房地产开发意愿，进而左右住宅价格的走向；住宅供给与销售决定了住宅空置率水平，空置率直接影响银行支持力度，进而影响房地产开发意愿，最终影响住宅价格发展趋势。2007~2011年全市生产总值及增长率如表2所示。

土地供应子系统

土地供应子系统与其他子系统相互关联影响，住宅规划用地直接影响住宅市场的供需，同时也影响着房地产商的开发计划。因此，土地政策的影响至关重要，结合市场需求，如调控住宅的土地规划，对于住宅产业的发展也是至关重要的。根据天津国土资源与房屋管理局土地供应计划，2007年天津市土地规划安排经营性房地产开发用地1360公顷，可形成1688万平方米建筑规模。其中住宅用地1106公顷，建筑规模1341万平方米。天津市近5年土地供应计划中，仅2009年住宅用地有所缩减，其他年份住宅用地规划均逐年攀升，如表3所示。

住宅供给子系统

影响住宅市场发展的两条主线就是住宅供给与需求，住宅供给总量是状态变量，其关系式为：住宅供给总量=本年度可售住宅存量+新增住宅总量-实际销售住宅总量。城市住宅系统市场运行机制主要取决供求关系，当住宅求供比值大于1时，住宅需求总量大于住宅供给总量，现有住宅总量无法满足住房需求。随着住宅求供比的增大，住宅交易价格随之攀升，房地产住宅开发逐渐增多；当住宅供给总量与需求总量持平时，即求供比值等于1时，住宅系统达到平衡，市场趋于稳定发展，住宅交易价格平稳；当求供比值小于1时，说明住宅供给总量过盛，住宅需求相对供给量要小得多，从而调控住宅市场达到新的平衡。

住宅需求子系统

除了住宅供给外，影响住宅系统发展的另一要素就是住宅需求，住宅需求直接影响住宅产业发展的走向。随着城市的经济社会发展，城市人口的递增及新增就业人数的不断增长，居民的自住型需求增多。与此同时随着城镇居民生活水平的提高，改善住房条件及投资固定资产等原因而购置新住房也不断增多，影响全市住宅需求总量。2007年城镇单位从业人员人均劳动报酬32636元，同比上年增长18.1%。城市居民人均可支配收入16357元，同比增长14.5%。通过积极推进城乡一体化，大力发展区县经济，加快小城镇建设，以及农村经济结构调整，农民增收渠道进一步拓宽，全年农村居民人均纯收入8752元，增长10.2%。2007~2011年全市居民消费水平逐年提高，人均收入增多促使可支配居住消费增加，从而增加住宅需求总量。2007年城市居民人均消费性支出12029元，其中居住支出增长3.6%，居民居住质量继续提升，城市居民人均住房建筑面积27.09m2。2009年末全市居民人均住房建筑面积29.89m2。而到2011年全年城市居民家庭人均消费性支出18424元，年末城市人均住宅建筑面积32.77m2。人均住宅建筑面积的逐年递增加大了城市住宅需求总量。

系统动力学模型构建

复杂系统的因果反馈关系往往不是一个简单的反馈回路，住宅市场系统是多元复杂的系统，具有多个相互作用的反馈回路。考虑住宅市场5个子系统之间的相互联系与制约，综合形成天津市住宅市场系统动力学模型，如图1所示。其中系统主要因果关系反馈回路如下：（1）人口自然增长率→城市人口→人居面积→自住型需求→住宅需求总量。

（2）城市GDP→城市GDP增长→人均GDP→居民购买力因子→实际销售量→房地产生产总值→城市GDP增长→城市GDP。

（3）房地产生产力→房地产生产总值→房地产年产值利润率→房地产开发意愿→住宅交易价格→房地产生产总值→房地产生产力。（4）土地供应政策支持→供求利润率→房地产开发意愿→住宅交易价格。

（5）土地政策影响因子→土地供应总量→住宅用地规划→城市住宅

建设用地供给→年新增住宅建筑面积。

（6）需求增加量→住宅需求总量→实际销售量→住宅供给总量→空置率→银行支持力度→房地产开发意愿→住宅交易价格。

本文构建的城市住宅系统模型包括46个系统变量，其中5个状态变量：城市人口、城市GDP、土地供给总量、住宅供给总量、住宅需求总量；4个控制变量：初始时间INITIALTIME、终止时间FINALTIME、存储频率SAVEPER和时间步长TIMESTEP；37个辅助变量；变量方程式包括基本运算函数、表函数、延迟函数及斜坡函数。

仿真结果分析

选取与历史数据比较分析的方法进行。根据2007~2011年《天津市国民经济和社会发展统计公报》、《天津市统计年鉴》及天津国土资源与房屋管理局的统计数据，输入模型参数，检查模型并进行模拟。现以住宅价格为例将模拟结果与实际统计值比较，如表4所示，误差率绝对值平均值5.22%，最大误差率在8.2%以内，说明模型模拟与实际数值吻合度较高。

1住宅市场发展走向

住宅市场的发展与城市化进程是密不可分的，本模型模拟天津市城市人口规模2022年将达到2258万人，城市GDP达到77864亿元（见图2）。

城市化发展催生住宅市场的逐渐繁荣，随着天津市城乡一体化的发展进程，城市边缘的乡镇人口不断向城市融入，劳动力的不断增多带动城市经济的整体繁荣。与此同时人均收入及消费水平普遍提高，住宅需求随就业人口增多呈现正向增长。供需关系是内在影响因素的核心，天津住宅系统供需关系模拟果如图3。从供需关系曲线可以看出，随着住宅市场的繁荣，房地产商大力开发商业住宅，从2007年开始住宅需求总量大于供给总量，同时住宅销售总量的增加，满足一部分住宅需求，住宅需求呈下降趋势。

政府加大土地供应力度，住宅供给量从而增多，在2011年住宅供需总量达到平衡，同时政府土地供应总量也在逐年攀升，住宅供需总量在2021年达到新的平衡点，住宅市场趋于平稳发展。住宅供给总量与住宅需求总量原因树如图4所示。

2住宅交易价格分析

本模型模拟的住宅价格与实际交易价格十分接近，根据天津市国土资源和房屋管理局统计数据，2007年平均住宅交易价格6301元/m2，模拟住宅价格6664元/m2，误差率5.8%；2011年天津市平均住宅交易价格在9227元/m2，模拟住宅价格9093元/m2，误差率仅为-1.5%。根据模型显示结果，预计未来5年天津市住宅交易价格仍然有走高的趋势，结合住宅需求走势逐年攀升，住宅供给随着加大，住宅交易价格仍有小幅上升但趋势趋于平稳，到2017年住宅价格趋于稳定并有小幅回落，到2022年天津市住宅价格将达到16715元/m2。模拟住宅交易价格如图5所示。

结语

住宅产业发展关系到经济发展及民生改善，如何保证住宅市场平稳有序协调发展是我国城乡发展的重要议题。人口增长与就业增多是住宅市场推动力，应合理规划住宅供地满足人口及就业增长带来的住宅需求，宏观调控人口及户籍政策，及时调整人口数量避免人口骤增导致住宅市场供需失衡；根据住宅市场发展走势，及时把握住宅供需关系的变化，合理规划土地供应计划，避免住宅市场供求失衡的现象，从而满足天津市住宅市场长久、稳定的发展要求；结合天津市城市化进程及经济发展，关注住宅价格未来10年发展走势，及时规范与执行土地、金融等政策调控，避免住宅市场房价炒高导致住宅市场经济泡沫，从而保证天津市住宅市场健康、持续发展。

作者：管秀源胡雨村单位：北京林业大学土木与建筑学科