房地产市场调查分析范文

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一、衡阳市区房地产市场的调查分析

1．衡阳市房地产投资快速增长，但商品住宅投资增幅降低调查数据显示：2010年—2012年的三年中，全市城区房地产业完成投资年均增长23．89％，商品房建设完成投资年均增长24．07％，商品住宅建设完成投资年均增长16．38％，尤其是2012年在商品住宅方面的投资几乎没有什么增长。到2013年上半年，衡阳市城区完成房地产投资和商品房建设投资基本稳定，但商品住宅投资却有所下降，这是衡阳市房地产开发史上少有的。由此可见，国家在近几年对房地产调控出台的政策对我市的整体房地产投资影响较小，但考虑到市场容量等因素，住宅项目的投资在下降，而商业地产如商铺、写字楼的物业投资增长十分明显。近年来，衡阳市房地产投资保持了稳定的增长态势，这也直接使得衡阳商品房市场异常活跃。即使是整个市场观望情绪较浓的2010年，房地产的各项投资仍然保持了大幅度的增长，衡阳市房地产投资的稳步快速增长，成为衡阳社会经济又好又快发展的巨大推动力。投资的火爆，一个最为主要的是受商品房消费市场近几年热情持续高涨的影响，无论是从衡阳社会经济的发展、市民收入和生活水平的提高，还是城市化进程的加速推进、城市人口的大幅增加等方面，衡阳市商品房市场的潜在刚性需求都是巨大的。正是受市场空间的诱惑，企业投资商品房开发建设热情不减。

2．衡阳市商品房开发建设快速增长，商品房竣工面积增幅较大调查数据显示：2010年至2012年，衡阳市商品房施工面积年均增长23．45％；其中商品住宅施工面积年均增长20．88％。而衡阳市商品房新开工面积最近显示出疲态，有下降趋势；其中商品住宅新开工面积年均增长12．65％。2010年至2012年，衡阳市商品房竣工面积年均增长56．72％；其中商品住宅竣工面积年均增长49．93％。调查数据显示：2013年上半年，衡阳市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等，较之2012年的增长速度开始进一步放缓。商品住宅开发建设一直是这些年衡阳房地产市场的重头戏，而因为受2010年衡阳商品住宅消费“井喷”现象的鼓舞，相当多商品住宅项目在2011年纷纷购地上马，直接形成了2011、2012年衡阳商品住宅炙手可热的开发建设场景；2012国家宏观调控政策的再度趋紧只是在消费者心理上产生影响，并没有直接作用于衡阳商品房市场，普通民众在通货膨胀的预期下，纷纷将购房或换房作为财产保值的手段，也促使衡阳房地产销售市场量增价涨。到2013年受到房地产税可能扩围和调控政策加码的影响，使得开发商的开发活动变得有些迟滞；这些现象造成2013年上半年商品房施工和新开工面积逐渐放缓。

3．衡阳市商品房市场供应与销售调查分析A．衡阳市商品房市场供给（批准预售情况）调查分析调查数据显示：2010至2012年，衡阳市商品房市场供应量增长幅度平稳；其中商品住宅市场供应量与商品房的市场供应成同步变化。数据同时显示：2013年上半年，衡阳市商品房市场供应量较之2012年上半年下降了34％；其中商品住宅市场供应量较之2012年下降了36％。受商品房市场价格上涨的利好因素影响，衡阳市近年商品房供应量表现为逐年增加，但2013年衡阳房地产市场由于房价上涨过快、银行对房贷利率上升使得销售变得有些艰难，造成开发商放慢上市的步伐，等待我国新一代领导班子上台后对房地产市场态度的明确。B．衡阳市商品房销售调查分析调查数据显示：2010、2011、2012三年，衡阳市商品房销售高位回落态势明显；其中商品住宅销售面积年均下降9．79％。数据显示：2013年上半年，受到国内一线城市房价连续上涨的影响，衡阳市商品房销售面积较之2012年上半年增加了14．3％；其中商品住宅市场供应量较之2012年上半年增加了12．76％。从数据中还可以发现：商品房销售量减少的幅度不大，商品房供应量增加稳定。从消费者调查中还发现，衡阳市的商品住宅消费绝大部分都是自住型和改善型消费，投资型消费相对较少，这也说明衡阳市商品住宅的刚性需求很大，潜在的市场消费空间非常充足。

4．衡阳市商品房销售价格调查分析调查数据显示：从2007年衡阳市商品住宅均价1787元／平方米，到2013年商品住宅均价3774／平方米，经过5年多时间上涨2．11倍，平均每年上涨38．4％，涨幅惊人。关于房价这一重要问题，我们在本次调查中还分析如下两个方面的问题：其一，衡阳房价上涨的原因是什么？造成衡阳房价上涨的因素主要有以下几个方面：一是成本的提高导致了房价的上涨。调查发现，2007年到现在，土地价格每亩上涨5．56倍；商品房每平方米人工工资增加了2倍多；钢材、水泥、建筑用砖三大件的平均价格基本都上涨了一倍；地价及人防等报建费基本也增加了一倍，这是被动提高的成本。除此之外还有商家主动提高的成本即商品房的品质成本。近年来，衡阳商品房的品质不断提高，由此不可避免地增加了譬如园林、设计、服务等方面的成本。二是需求的增加导致了房价的上涨。因为土地的原因，房地产也是稀缺资源，需求大很容易造成供不应求，市场杠杆的作用很容易显现。在衡阳，综合品质很好的房子直到目前都是“抢手货”，在大家的争相购买中，价格自然水涨船高。衡阳房价上涨还有一个原因就是市民“买涨不买跌”的消费心理和在通货膨胀影响下看涨的心理预期。在房价上涨时期，老百姓普遍认为房价还会上涨，现在不买以后价格会更高，这种追涨的心理付诸行为，很大程度上推动了房价的上涨。而至于在一二线大城市非常普遍的“炒房”推高房价现象，在衡阳则很少存在。其二，衡阳当前房价是否合理？从房价与当地经济发展水平是否相适应看，2007年衡阳城市居民的人均可支配收入达到了10680元，而一二线城市的居民人均可支配收入在这个水平时，房价都已达到了每平方米4000元左右。从全国看同类城市对比来看，2012年全国商品房价格数据显示：一类城市（指北京、上海、广州、深圳等一线城市和沿海发达城市）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米25980元；二类城市（指省会城市等）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米9565元；三类城市（指地市级城市）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米5055元；四类城市（指县级城市）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米3650元。衡阳属于三类城市，其2012年主城区商品房平均销售价格，据官方的数据为每平方米3490元，显然明显低于全国同类城市的平均水平，甚至比全国四类城市的平均水平还要低。从全省同类城市对比来看，同样是武广高铁沿线的株洲、湘潭、岳阳、郴州等地级市2012年的商品房均价分别为6768元／平方米、5946元／平方米、4615元／平方米、5869元／平方米，均高于我市的3490元／平方米的水平。按衡阳市的区位优势和发展潜力来讲，衡阳市目前的房价还是正处于一个“价值洼地”的程度。从二手房的出租价格与新建商品房销售价格的关系来看，以杭州作比，该市在一手新建商品房均价为每平方米7000元～8000元的时候，同地段的二手房租赁价格为1500元～2000元；衡阳当前一些较好地段的二手房租赁价格已达1200元以上，但这些地段的一手新建商品房价格却只有3500元～4500元。此外，从商品房成本上涨方面来看，近几年衡阳商品房价格上涨的幅度远远低于成本上涨的幅度。经分析认为，当前衡阳房价是合理健康的，不虚高，没有什么泡沫成分。而从趋势来看，目前衡阳的经济正处于向上发展的大好时期，房价即使因国家政策调控会产生一些小幅波动，但没有大幅下跌的可能。

二、当前衡阳房地产市场分析判断

1．多方原因造成衡阳房地产市场火热与降温一是由于全国房地产调控效果不佳的影响，即一二线城市楼市持续上扬，强烈刺激了衡阳的消费者，加上各大媒体的炒作，衡阳消费者出于对通货膨胀的预期对市场房价的上涨心理预期明显，因此有能力买房的消费者大都入市购房，这是衡阳市场火爆的主因。二是国家住房民生保障政策的影响，最主要的是过去一段时间国家出台了许多保障性住房方面的政策，市民在观望地方政府在这方面的执行力度。但现实中保障性住房供给情况无论是数量和位置等都难以满足要求，消费者只能再次转向市场购买商品房。三是国家金融机构房产按揭贷款对第二套、第三套房的条件提高、利率上调和房地产税开征传闻与预期使一部分消费力受到抑制，在某种程度上，这一点是造成衡阳楼市住宅销售逐渐回落的很重要原因。四是衡阳房地产市场在过去几年较为快速发展的过程中，消耗了现有大量的购买力，再加上衡阳房价高企也抑制了部分刚需入市。原来隐现的各方面的问题，如开发商的诚信问题和住房的品质、结构不合理造成个性化的品质产品以及适合城市中低收入家庭的产品严重不足等等逐渐显现，是住房消费市场走向平静的内部深层次原因。

2．当前衡阳房地产市场形势的基本判断一直以来衡阳楼市并无太大波动，都是呈平稳和健康有序发展的态势。即使是在2010年衡阳商品房在国家调控政策出台的背景下，销售量仍然保持了较大幅度上升，这从总体来说是由于衡阳的房地产业发展速度不快，目前还处于自给自足的阶段，受国家宏观调控政策的影响较小。衡阳整个基本经济面向好、城建效果日新月异、房价与衡阳经济发展水平及市民承受能力较相适应等使得整个房地产市场基本是稳定的。供给、需求也基本平衡，当前衡阳房地产市场形势还是合理和健康的。

三、未来衡阳市商品房市场走势基本判断

1．衡阳的房地产业将在盘整中发展，市场潜力很大，因此上升的空间也很大我们要客观地认识国家以市场为主导的宏观新政策对衡阳房地产市场的影响。由于衡阳市场以刚性需求为主，从长远来看，新政影响是积极的。在长期看好、短期有困难的形势下，短期的盘整、震荡在所难免。衡阳楼市目前处在市场发展的上升期的盘整时段，随着盘整的结束，在今后较长一段时间内衡阳楼市都将保持这种上升的趋势。

2．衡阳房价下降的空间是不存在的，也就是说衡阳房价接下来没有大幅下跌的可能从商品房的成本角度看，今后包括建筑成本和品质成本肯定还会提高，特别是土地成本大幅上涨的前提下，房价因此绝无大幅下跌的可能，只会在波动中上涨。从衡阳经济社会的持续发展的基本面来看，衡阳房价也应该会上涨。但另一方面，衡阳房价大幅爆涨也会很艰难，因为我们还是要清醒认识到国家加强供应、市场调整方面宏观政策调整对于衡阳房价接下来走势有不可忽视的影响。当前基本稳定的衡阳房价态势应该还会持续一段时期。今后，衡阳房价会保持一种小的幅度“温和”上涨。

3．衡阳商品房结构将会进一步完善，市场将会进一步成熟。一些不遵守市场游戏规则和没有实力的企业将会逐渐被淘汰随着衡阳市房地产市场的规范、有序的发展，前期只要能拿下一块地，把房子建起来，就能卖出去赚钱的房地产“草莽英雄”时代很快就会结束。只有那些能深刻理解消费者需求，提供符合市场要求房产商品的企业才能在成熟的市场中发展壮大，而那些既没有雄厚资金实力又缺乏诚信经营理念的房地产开发企业会逐步被市场所抛弃。

作者：屈瑜君单位：衡阳师范学院经济与管理系