房地产营销费用变化探究范文

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1房地产营销费用的构成

从安康市兴华集团房地产营销费用的构成结构看，变化最明显的是样板间装修费、销售中心搭建装饰费、广告费和其他费用。2011年的样板间装修费占营销费用的比重为4.61%，而此后为0；2011年的销售中心搭建装饰费占营销费用的比重为26.02%，2012年下降为3.52，2013年进一步下降为0；2011年的广告费占营销费用的比重为43.08，2012年下降到28.12%，而2013年又上升到49.73%；2011年的其他费用占营销费用的比重为0.84%，2012年上升到30.66%，而2013年又下降到9.07%，详见表3。

2安康市房地产营销费用变化原因分析

2.1外部原因在其他条件不变的情况下，安康市房地产市场的大势，在一定程度上影响着房地产的销售面积，从而影响着商品房销售额。2011年末安康市区商品房均价为4445元/平方米，进入2013年后，1月有一定幅度的上涨外，其他各月的销售价格以小幅波动为主，2013年安康市商品房价格基本稳定在2012年的水平。但是，在商品房销售面积方面，2013年为120.62万平方米，比2012年的121.69万平方米下降0.88%。从而使得2013年安康市区商品房销售额比2012年下降2.65%，详见表4。

2.2内部原因主要是营销费用控制过严，安康市多家公司规定房地产营销费用应控制在销售额的3%-5%之内，这一规定虽然符合房地产开发公司营销费用占销售额的比重要求，但未考虑对销售额的影响。

3从全国范围内看房地产供求失衡

2014年1-2月，房屋新开工面积同比增速-27.4%，房屋销售面积同比增长-0.1%，考虑到2013年1-2月房屋销售极高的基数因素，可以对短期房地产市场的走势得出以下结论：第一，销售量方面的表现依然处于高位；第二，新开工的下滑可能意味着开发商对于市场预期开始出现明显转变。2014年前三个月，全国30大城市商品房交易同比下滑20%左右，其中一线城市同比下滑40%，如果考虑到限购限贷政策已经持续三年之久，政策的边际效应早已过去的问题，此轮转变的核心因素应该是对房价上涨预期的快速调整。

4结论与建议

从上述分析可看出，安康市房地产企业为应对房地产市场变化，早在2012年就已从营销费用入手做出应对，尽管这种应对措施是消极的、被动的，但却是理性的，可保证企业在一定时段内安全度过房地产市场寒冬。但是，毕竟安康市房地产企业采取的这种应对措施是消极的、被动的，是以牺牲销售额为代价的，因此，建议安康市房地产企业应以积极措施应对未来的房地产市场变化：①定期预测安康市房地产市场走势，在市场走势未发生质变前应以积极的措施营销；②应以积极的观念进行房地产营销费用管理，不能管的过死、不能以节约房地产营销费用为管理目的，而应以促进房地产销售额增长为目的。

作者：王义莉陈兴平单位：陕西省安康市住房公积金中心安康学院经济与管理系