房地产新形势及应对策略研究范文

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一、房地产企业面临前所未有的挑战

自2010年以来，国家针对房地产市场实施了三轮调控。通过打击囤地、预售资金监管、融资监管等措施，促进开发企业增加市场供应；通过限贷、限购、限外等措施，打压市场的投资、投机需求。房产税试点工作的宣传、准备，加大了市场的观望气氛，市场成交量急剧萎缩，行业发展景气不容乐观。

（一）融资渠道收缩，企业资金链面临考验

国家加强了对房地产企业融资渠道的监管，开发企业融资困难。首先，资本市场融资、企业重组基本无望。不管是IPO，或是增发，鲜有成功的案例。2009年11月25日，证监会表示，房地产企业重组已暂停，2010年尚无一例房企重组申请通过。其次，房地产信托叫停，融资渠道继续收缩。虽然2009年以来房地产信托增长迅速，前十月信托产品高达1500亿元，但仍无法满足需求。而近期相关机构已经叫停房地产信托，开发企业融资形势更加严峻。最后，面对热钱涌动，国家加强了对境外资金的监管，明确了境外机构、个人的限购措施，进一步压缩了市场上的需求，企业吸收外资也受到影响。

（二）金融环境持续紧缩，宏观环境不明朗

在通胀压力高涨之下，2010年10月20日，央行年内首次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，11月19日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，且距上次上调仅隔9天。12月26日，央行迫不及待地宣布再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。与此同时，央行也积极采用市场操作，回收流动性。加息、提高存款准备金率，一方面改变了消费者对市场的预期，部分消费者将推迟购房计划；另一方面，增加了开发企业的融资成本。在成交下滑的背景之下，融资成本的持续上升，将影响开发企业未来资金链的安全性。

（三）住宅市场面临调整，企业单一经营风险加大

一方面，多层次住房保障建设的推进，加剧住宅市场的竞争。未来的住房体系将是通过经济适用住房、廉租住房、限价住房和公共租赁住房的建设，满足中低端客户及过渡住房群体的需求，商品住房满足中高等收入及以上客户需求，这样必将带来商品住房市场竞争的加剧；另一方面，2010年的三轮调控直指高房价，房地产市场调控越加频繁，对房价的快速上涨打压力度不断增加。从打击囤地，到限贷限购，表明了政府的调控决心，未来政策环境依然从紧，商品住宅市场的调整不可避免。

二、房地产企业的发展机遇

（一）流动性过剩决定房地产投资需求旺盛

近期国内高涨的通胀压力主要是货币超发造成的。截止2010年10月，我国M2为69.98万亿人民币，保守估计年底M2为70万亿，国内生产总值达到30万亿，我国经济的货币化率（M2/GDP）为230%左右，远超世界平均货币化率100%水平。显然，我国货币发行量相对GDP总量已经过剩。在流动性货币过剩严重及物价全面性上升的预期之下，会提高商品房投资者的买房信心，将视作规避通货膨胀风险的基本措施，房地产投资需求将上升。

（二）二三线城市城镇化建设方兴未艾

“十二五”期间将是国内二三线城市快速发展的时期。我国2009年的城镇化率为46.6%，正处于城镇化快速发展阶段，按近几年全国年均增加0.9%计算，距70%的城镇化率仍有20多年的发展空间。其中，北京、上海、广州、深圳等城市的城镇化率都达到了75%以上，而二、三线城市、中西部城市的城镇化率大多在35%-50%之间。按人均居住面积30平方米计算，城镇化每年增加0.9%，将新增4.6亿平方米的住房需求。

布局二三线城市有三方面好处。首先，二三线城市竞争较小，目前一线城市土地市场竞争激烈，优质地块越来越稀缺，溢价率越来越高，而二三线城市则更易获取价廉质优的土地；其次，二三线城市政策风险较小，从国家政策调控对象上看，“房价上涨过快”的城市往往是一线城市及部分二线城市，多数二三线城市并不在政策调控范围之内，政策影响较小；最后，二三线城市地方优惠政策多，能帮助企业解决资金和拿地的难题。

（三）保障住房市场潜力巨大

我国推进住房保障一直发展缓慢。究其原因，一方面在土地财政的背景之下，多数地方政府在保障住房方面投入不足；另一方面，保障住房市场利润较低，在商品房市场暴利情况之下，多数开发企业缺乏积极性。

随着国家房地产市场发展方向的明确，对保障住房、商品房定位的清晰化，保障住房的建设正逐步提速。2010年保障住房建设指标是完成580万套，2011-2012年或再增1300万套，以每套60平方米计算，平均每年新增保障住房面积为3.6亿平方米。在加大保障住房建设力度的同时，中央政府也开始增加对保障住房建设的资金支持。

除了土地出让净收益的10%外，还包含地方公积金增值收益、困难地区中央财政的补贴以及地方财政的机动财力，并通过贷款贴息的方式引导开发企业参与建设保障住房。因此，保障住房市场并非无利可图，或为开发企业带来新的增长点。

（四）商业地产前景看好

随着我国经济的发展，人民生活水平逐步提高，人均可支配收入迅速提升，国内中产阶级将进一步崛起，这些都为商业地产的发展带来良好的支撑。“十二五”规划中将改善民生、提高收入作为今后一段时期工作重点，加上中央扩大内需的推进，商业地产的发展将迎来新的契机。进军商业地产市场对企业而言机遇大于挑战。一方面政策风险小，一直以来房地产调控均指向商品住宅市场，而商业地产在历次调控中均能“置身事外”，市场表现平稳；另一方面，商业地产带来稳定现金流，确保企业经营持续性，优质的商业地产项目能长期为企业带来稳定的现金流，降低企业经营风险。

三、房地产企业的应对之策

（一）产品策略：布局商业地产、保障住房市场

商业地产方面，对于商业项目开发经验较少的住宅开发企业，应采取合作开发的方式，降低风险。通过与大开发企业、商业关联公司的合作，吸收先进的商业项目运营经验，为企业未来发展做好铺垫。

保障住房市场方面，由于政策限制，保障住房市场利润远低于商品房市场。因而企业可以通过合作开发保障住房，降低经营风险；并创新融资方式，通过产业基金、REITs的方式进行保障住房开发，降低保障住房建设带来的开发风险。

（二）融资策略：拓宽融资渠道

开发商应向股权融资、产业基金、信托、私募、REITs等多元化融资模式发展。例如与投资机构合作成立融资平台，为大规模项目开发行专项融资；同时在条件允许之下，积极开拓海外融资渠道，在融资的同时还可享受人民币升值带来的益处。

（三）运营策略：合理定价，强化营销

直接的降价或者通过赠送面积、装修等方式达到降低价格的目的，而合理的降价将提升产品的保值增值能力，吸引市场上的刚性需求客户以及避通胀的投资客户，通过促销让利，迅速回笼资金，为企业发展做好储备。

（四）区域策略：转战二三线城市

面对一线城市开发成本的增加，竞争的激烈，企业开发风险也在上升。一线城市的开发应定位于树立品牌，打造形象；未来应将二三线城市作为利润增长点，一方面开发企业应积极在二三线城市拿地，抢占二三线城市市场；另一方面，开发企业可以和二三线城市当地企业进行合作，拓展经营规模和影响，达到迅速提高企业占有率的目的。