房地产市场风险及其防控探究范文

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在房地产开发的整个过程中存在着大量的风险因素，如行业政策的调整、房产市场的波动、建材价格的变化、劳动力政策的变动、汇率及利率的升降等风险，直接影响到房地产开发项目的绩效。进行房地产开发活动，如果不能充分考虑这些风险因素对整个项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业陷人困境。

一、房地产开发存在风险

在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开发最终结果，改善经营管理，增强竞争能力，强调风险管理有的放矢，是提高企业经济效益的关键。

毋庸置疑国家政策对产业发展的影响是全面的，行业政策的变化可以给房地产项目开发带来有利影响，也可以造成严重的经济损失。尤其在市场经济环境尚未完善的情况下，政策风险对房地产市场的影响更加显著，其影响最为直接的是金融政策和财政政策。

由于房地产市场状况关乎民生，其发展的波动不可避免吸引舆论的关注，推动政策按照中央和谐发展的要求，不断进行宏观调控。其手段必然通过金融、财政和土地政策的变动来落实。

众所周知，房地产项目基本依靠银行贷款进行开发，国家金融政策的调整使依靠银行贷款进行投资的企业面临着经营风险。银根紧缩使开发企业融资困难，经营压力增大，房价波动导致市场观望程度增加。银行利率的波动也影响着房地产市场变化。当利率上升时，房地产开发的资金成本增加，消费者的购买欲望降低。生产成本增加，市场需求降低，开发利润风险增加。税金的强化征收、税种和税率调整，给房地产开发带来成本变动风险。房地产开发建设的载体是开发用地，土地政策的变化对房地产行业产生重要影响。政府控制一级土地市场，紧缩或放松土地供应，以及土地政策的执行力度都直接左右土地竞买价格和房地产市场的景气程度，同时对策划和实施中的开发项目带来影响和风险。

政府对过去政策不到位或政策未明确的事项进行追索也是房地产开发成败的风险。例如，笔者所在城市有关政府部门，要求按照规定的标准，核查过去通过不规范运营获得的开发土地。虽然在政府规定时限内，按照历史遗留问题已经处理并取得土地使用证，但是由于地下容积率未考虑在出让指标内，因此在已经或部分销售完毕的项目办理后续开发或房产手续时，被要求按照当前市场价格补交项目全部地下部分土地出让金，使项目核算陷入被动，甚至亏损。

项目建设施工阶段设计理念落后导致的商品房实用性差、承包商技术和施工管理落后、偷工减料以及项目监管责任心不强、监督不够、失职渎职、滥用权力等导致建筑物存在质量和安全隐患也是伴随房地产开发过程的风险。管理不完善造成工期拖延，不仅房地产市场状况与项目策划时相比可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；还会加大资金成本，增加管理费。在建设期间，随着建筑科学的进步、消防标准提高和节能环保要求的深化，国家和项目当地政府调整产业政策，会要求未竣工项目采用新的或更高的技术标准、施工方法，如禁止施工现场搅拌砂浆，强制推行商品预拌砂浆；提高节能环保要求，强制实行外墙外保温系统和采用太阳能供热水；提升消防设计和材料防火等级等都会使项目开发成本增加。除此之外，建设过程中人工费上涨、建材价格上涨和施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险。

市场风险是开发过程中最直接的风险。市场供应量、市场购买力、市场价格等指标的动态和不确定，导致商品房供需之间的不平衡。商品房滞销，投资者将承受资金沉淀的风险。房地产开发投资周期较长，其间既可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。项目建成后，房地产销售。出租或物业服务决定着项目投资收益的实现，是房地产开发风险最大的环节之一。营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。价格过高会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。物业服务的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，也影响商品房价值的升值能力。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务，也即物业服务。

二、房地产风险的预防和应对

政府的政策是根据宏观需要在不断调整，而不是一成不变的，我国房地产行业起步较晚，市场不规范，受政府政策影响更直接。预防房地产开发风险必须时刻关注国家宏观经济政策变化，特别是房地产开发行业政策和规章的调整。掌握正确的房地产开发方向，根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

最大限度完善市场调查，了解项目开发相关信息，细致优化开发方案，科学进行风险预测，论证最佳开发时机、开发类型和开发规模，预测开发项目的费用与收益。提供项目开发决策依据，也是降低项目开发决策风险所必须。

分散投资能够最大限度地预防风险对开发项目带来的危害。不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况的差异，对房地产开发收益的影响也不尽相同，分散投资区域，使项目分散于不同的区域，避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。不同类型的开发项目，其风险大小不同，收益也不同，分散投资种类，可以降低房地产企业的整体风险。确定适合的项目建设运营间隔，分散投资时间，能够减小市场变化而带来的影响。

有选择地实施不同类型的房地产开发项目，建设针对收入层次不同居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等。比如在一个社区项目中同时建设高层、小高层、多层及联排别墅住宅，以及一定规模的配套商业和非配套办公建筑。或者同时开发的几个项目，物业性质分别不同，或以高档住宅为主、或以商业物业为主、或以综合办公为主、或面向中低收入住宅，以减少收益的不确定性，降低整体开发风险，用个别项目的高收益去弥补个别低收益项目的损失，获取较为平均的收益。使得房地产开发即可降低开发风险又可获取理想的收益。

规范项目管理，可以规避开发风险。首先，通过合理的清单报价，招标选择建设总承包单位，做到清单规范不缺漏项，合同确定计价调整标准，明确范围内固定报价不再调整，固定建设工期，明确工期延期处罚责任和标准，降低建造费用增加和工期延长的风险。工程造价核定不可预见费用或建立风险损失补偿基金，将预计有可能发生的损失直接摊入开发成本，降低在建设期间由于社会经济条件的变化而带来的风险。在施工过程中加强项目建设过程管理，减少变更和签证，保证质量，控制建设成本。结合预售制度，加大营销力度，在工程建设竣工前，就与租户、客户签订租约或预售合同，避免租金下降、售价跌落的风险，同时降低建设资金成本。

建立健全风险管理组织体系，实行风险专业管理，常态化管理，有效应对开发风险和分析风险。将房地产开发全过程风险因素综合考虑，形成运转高效、制衡有效的监督约束机制。加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识，提升员工的专业水平，增强企业凝聚力，通过风险管理教育，强化风险意识，掌握防范和处理风险的方法，提升企业抗风险的能力。

三、房地产风险是可以利用的

国家推行开发土地市场化，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。现行竞价出让土地的方式，导致开发用地价格飙升，开发风险加大。政府经营土地一级市场，特别是旧城区改造开发，首先要使开发用地至少达到三通一平，先期需要进行土地改变性质、拆迁补偿和平整土地，前期大量的资金投入，使地方政府工作难以为继。为解决资金问题，笔者所在地方政府，在土地储备交易中心之外，设立了土地整理平台，如旧城改造投融资管理中心、城市投资管理中心、西区建设投融资管理中心等，拓宽融资渠道，提高土地整理的能力，进行土地前期开发。利用参与土地熟化，可以使参与一次公示的开发商先期进行土地一级开发，虽然土地投资期限较长，存在土地整理过程中出现不可预见问题和规划不完全确定，甚至在后期竞价失利仅能按本金收回投资的风险，存在的风险减少了竞争对手。但对土地的相关信息进行了了解，通过二次公示准入仅允许参与土地熟化的开发单位竞价受让，降低了成交价的非理性竞争程度，甚至以出让底价中标。同时，利用政府给予的优惠条件，充分利用了政策风险，化解风险为收益。协助政府实现了旧城改造和提升城市化水平，开发项目也达到了经济效益和社会效益的丰收。

我国城市化水平相对较低，各种城市配套不同步，城市总体规划或局部规划经常出现变动和调整，特别是片区规划定位的变动，使开发项目的区位价值产生差异，使房地产开发面临相当大的风险。比如，济南市在新的规划布局中，明确改造城市化水平落后的西部和北部，政府政策向西部和北部倾斜，大批土地入市交易，挑战济南固有的住东不住西，住南不住北的习惯。面对市场惯性和政府调控力度的不断加大，近期收益不容乐观，存在相当程度的开发风险。但伴随着新城的崛起，生活配套设施提升，环境、交通条件改善，区域价值提高，商品房档次提升，居住人口增加，土地价格自然就会提升。因此，勇于承担风险，在新城招商建设初期，以相对较低的价格获取开发土地，在新经济形式落地推动未来地价、房价上涨前，充分利用政府给予的优惠条件，降低开发成本，规避开发风险。

经济社会每一个市场都会有其周期性，经济周期起伏，出现低谷、扩张、高峰和收缩，周而复始的交替往复。房地产投资也是有周期性的，从较长时间看，在投资收缩期、低谷期准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。认真分析项目涉及的地理环境条件，包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等，社会、经济、邻区影响等因素的差异，充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途，选择包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等不同的物业类型，超前投资开发具有价值增长潜力的地块，进行有预见性的投资开发，将会降低风险，获取较大的利润。