县政关于物业管理工作的意见范文

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为提高人民群众居住质量，促进全县物业服务行业健康发展，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和《市关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知》（政[]15号）等法律法规，结合我县实际制定本意见。

一、提高对物业管理工作重要性的认识

物业管理是城市管理的重要组成部分，是住房商品化、服务社会化的时代产物。加强物业管理工作，对于改善城市居住环境，提高群众生活质量，维护社会和谐稳定，促进城市文明进步，增加社会就业和实现物业的保值增值具有十分重要的意义。但目前我县物业服务企业整体存在盈利水平低，部分物业服务企业生存困难，物业服务收费率低，个别物业服务企业服务不规范，服务质量上不去等问题，制约我县物业管理工作整体发展。各级各部门要高度重视物业管理工作，坚持政府监督、属地管理、部门协作、业主自治、企业服务、协调发展的原则，在居民集中居住区全面推行物业管理，促进城市文明程度再上新台阶。

二、建立健全物业管理行政体制，明确各部门职责

县建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作（以下简称县物业管理主管部门）。主要职责：根据有关法律、法规和政策起草制定全县物业管理配套文件、政策；负责县内新建项目物业管理办公用房配置情况的核准和监督管理工作；负责物业服务企业三级资质初审和管理工作；对物业服务企业经营服务活动和专项维修资金使用情况实施监督、检查；组织物业服务从业人员培训；代管县内物业共用部位、共用设施设备专项维修资金；负责物业服务企业的达标、升级及考评工作；负责县内物业服务项目招标的组织、监督和管理；负责物业管理法规、政策的贯彻落实，抓好物业管理工作；负责县内物业管理区域的划分；指导成立业主大会，协调相关部门之间的工作关系；接受并处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉。

（二）乡镇人民政府（工业园区管委会）负责本行政区域内成立业主大会和组建业主委员会指导工作，并对业主委员会的日常工作进行监督指导；负责协调处理住宅小区内出现的各种矛盾纠纷；负责召集物业管理主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面代表召开物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题，调解社区内的物业服务纠纷。

县规划、物价、城管、广播电视、公安、环保、通讯、供电、供热、供水、供气等有关部门和单位，按照各自职责配合实施本意见。

三、规范物业管理市场，提高物业服务水平

（一）严把市场准入关。主要强化六项制度：1、市场准入制度。县物业管理主管部门要按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，结合我县物业管理现状和发展趋势，采取控制规模总量的办法，加强物业企业的管理。同时，要注重物业企业资质等级的申请初审。在资质初审上严把市场准入关口，在工作人员岗位证书、劳动合同和承揽项目面积等方面严格审查，确保进入市场的企业真正符合要求。2、资质审验制度。要加强对全县物业服务企业资质的年度审验，对不符合规定的企业，责令整改并视情节注销资质。逾期未参加资质审验的资质证书自行失效，不能继续从事物业服务活动。3、持证上岗制度。加强从业人员岗位培训，提高从业人员服务水平和持证上岗率，未取得岗位证书的不得上岗。4、考核制度。县物业管理主管部门每年要对全县物业服务企业进行考核，并将考核结果作为资质审验升级、参与投标和创优达标的依据。对业主比较满意、有发展潜力的企业实行重点扶持，鼓励企业做大做强，不断提高服务水平；对业主满意率低、服务水平差、企业规模小、发展潜力不足的物业企业进行歇业整合，限期整改。5、信用档案制度。建立健全物业信用档案，将企业基本情况信用记录以及相关投诉情况等核实后记入档案，引导企业诚信自律、依法经营。6、对外地物业服务企业实行备案管理。

（二）坚决依法查处物业服务企业违法违规行为。依法取缔物业管理活动中未取得资质证书的企业，严格查处企业借用资质证书或企业聘用未取得上岗资格的人员从事物业管理活动的行为和转包行为，并按照《物业管理条例》规定对其进行处罚。

（三）建立市场退出机制，避免物业服务出现真空。物业服务企业因物业服务合同到期或其他原因要退出物业服务项目的，物业服务企业要在合同到期或拟退出物业服务项目时应提前一个月告知开发企业或业主委员会，并同时告知物业所在地的物业管理主管部门。开发企业或业主委员会应在物业管理主管部门的监督下，做好有关事项的处理和交接工作，并做好新物业服务企业的选聘工作。

（四）强化市场整顿检查，健全完善企业诚信体系建设。县物业管理主管部门要强化对物业服务企业的监督检查，定期、不定期的开展市场整顿，对企业违规行为及时查处，并建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，充分利用网络信息手段，在相关媒体公布考核结果，对考核不达标的物业服务企业，责令限期整改或相应的处罚，建议物业资质审批部门降低或吊销资质证书。业主委员会对不履行合同、降低服务标准的物业服务企业可依法解除合同。

（五）引入典型推动机制，促进物业管理市场全面发展。把开展物业管理优秀小区考评工作和树立样板小区结合起来，通过样板培育，树立精品典范，对全县物业小区起到示范引导作用，推动行业整体上台阶。

四、实行物业管理招投标制度，推进物业管理市场化进程

（一）住宅开发建设单位（以下称开发建设单位）在预（销）售物业之前必须制定切实可行的物业管理方案。对不具备物业管理条件和未在县物业管理主管部门进行物业备案登记的，县房产管理部门不得办理房屋预（销）售和不动产权属初始登记手续。

（二）开发建设单位必须严格按规定选聘物业服务企业，采用公开招、投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，招标公告要在所辖小区公告栏内公告。

（三）开发建设单位出售物业时，不得代替物业服务企业做出相关承诺。

（四）开发建设单位在预销售物业之前需与选聘的物业服务企业签定书面的《前期物业服务合同》，并督促物业服务企业严格履行。

（五）开发建设单位在销售物业之前要制定《业主临时管理规约》，并将《业主临时管理规约》向物业买受人明示和说明。物业买受人应当在与建设单位签订物业买卖合同时，对遵守《业主临时管理规约》做出承诺。

新建住宅小区开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同附件中需包含以下前期物业服务的内容，未包含的，房管部门应给予纠正。

1、实施前期物业服务的物业服务企业情况；

2、前期物业服务内容及服务标准（应与开发建设单位和物业服务企业签订的《前期物业服务合同》内容一致）；

3、前期物业服务的收费价格和收费方式；

4、前期物业服务纠纷解决方式。

开发建设单位需在销售物业一个月前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，投标人少于3人或住宅小区规模在3万平方米以下的，经县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业服务企业。因物业服务企业退出，造成住宅区无人管理的，可经开发建设单位或者业主委员会确定一家物业服务企业，经县物业管理主管部门批准，可以暂时按物业管理服务等级标准提供基本服务保障；同时乡镇人民政府（工业园区管委会）要及时组织业主组建或召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

五、加强住宅专项维修资金和物业保修金的归集管理

对新开发的住宅小区，业主未缴纳住宅专项维修资金前，各有关部门不得通过验收，开发建设单位不得将房屋交付使用，房管部门不得为业主办理房屋产权登记。同时加强物业保修金的收缴，开发建设单位要按规定在申请新建住宅附属设施设备交付使用备案或者办理不动产权属初始登记前，持土地使用证明文件、建设工程规划许可证及其总平面图、房屋面积实测报告、建筑工程竣工验收合格证明等相关资料，向县物业管理主管部门办理保修金交存手续，并足额交存保修金。未缴纳保修金的，房管部门不得办理房屋初始登记。县物业管理主管部门要加强物业保修金、住宅专项维修资金的监督管理，坚决杜绝截留、挪用等违规现象，确保资金安全。

六、解决房屋质保期内维修问题

根据目前出现的一些业主投诉房屋质量问题（质保期内），由于部分开发企业的维修不及时或解决问题拖沓，给物业服务企业的服务管理带来诸多麻烦。县物业管理主管部门在组织监管前期物业进行招投标时，组织监督开发企业、承建企业、物业服务企业三方就质保期内房屋质量维修问题签定协议，解决质保期内房屋质量问题。

七、加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业管理工作

政府加大对旧住宅小区的治理和改善力度，大力开展旧住宅小区改善工程，完善旧小区公共配套设施，改变旧小区脏乱差的状况。

对改造后具备物业管理条件的旧住宅小区，由物业所在地的乡镇人民政府（工业园区管委会）组织指导成立业主大会、组建业主委员会，并选聘物业服务企业，实施物业服务；对不完全具备物业管理条件的小区，由原产权单位或所在地村委会，组建物业服务队伍，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理；对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“栋楼管理”模式，由原产权单位负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

八、强化物业管理办公用房配套建设

新规划建设的物业项目要按照《市物业管理办法》（政府令[]第1号）的有关规定，应当按照不低于开发建设住宅总建设面积3‰的比例建设物业管理用房。物业管理用房应当是独用成套房屋，有独立的使用通道，配备有水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公条件。用房位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近的临街底层，不得设置在地下室或住宅楼内。

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用，并在平面布置图相应位置上标注物业管理字样。建设单位不按规定配置物业管理用房的，县物业管理主管部门责令改正并给予相应的处罚。

物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房用于物业服务活动和业主活动，任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。

九、加强业主大会、业主委员会建设，促进小区建立自治

县物业管理主管部门、乡镇人民政府（工业园区管委会）要积极引导小区成立业主大会、组建业主委员会。特别是乡镇人民政府（工业园区管委会）要充分发挥与居民接触多，对小区情况了解的优势，在日常工作中通过向业主宣传政策，主动帮助业主成立筹备组等措施，加强对业主的引导，促进业主大会、业主委员会成立工作的进展。

在指导成立业主大会、组建业主委员会过程中，乡镇人民政府（工业园区管委会）要把好业主代表和业主委员会委员的选举关，确保选举产生的业主委员会委员热心公益事业、责任心强，并具有一定的组织能力，能够真正的代表全体业主的利益，能够公正的处理和协调业主、开发建设单位和物业服务企业等方面的关系，为小区物业管理工作的顺利、健康发展起到积极的作用。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，并应当积极配合相关居民委员会履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，接受其指导和监督。

十、加强部门配合，为物业服务企业发展创造良好的市场环境

（一）进一步加大物业管理舆论宣传力度。各新闻媒体要广泛宣传物业管理相关政策、法规，积极推广典型经验，营造良好的舆论氛围，物业管理主管部门也要切实加强与新闻媒体的沟通和联络，建立定期宣传交流机制，着力宣传贯彻和落实物业管理法律法规政策，让广大业主能够及时了解物业管理、物业政策和动态，促进业主与企业的互动与互信，进一步明确部门、物业服务企业及业主之间的责任、权利和义务。各物业服务企业要进一步加强自身宣传，理顺物业服务企业同业主之间的关系，形成行业舆论宣传合力，让业主、社会各界都认识到物业管理是各方均受益的行为，营造一种全社会关心、支持物业管理，物业管理服务全社会的良好氛围，改变业主消费观念，努力提高物业管理收费率。物业服务企业要增强服务意识，提高服务质量，公开服务内容、标准、收费等情况。

（二）强化和规范专业服务单位收费行为。物业管理区域内供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应直接向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备进户阀门或者分户计量表以外部分的维修、养护责任，不得强制物业服务企业代收相关费用和代管相关设施设备，为物业管理工作提供一个规范、和谐的市场环境。

（三）加强物业服务收费管理，适时调整收费标准。县物价局要会同县物业管理主管部门，综合当前物价和物业管理市场实际情况，适时调整我县物业服务收费等级指导标准。县物价局要每年对物业服务收费情况进行市场调研，根据实际情况及时调整收费指导标准，确保物业服务行业可持续发展。

（四）加大小区内违章建筑的治理力度。小区内出现的私搭乱建、侵占公共用地、搭建伞面楼顶、共用楼道隔断等行为，由县规划、城管部门按各自职能负责进行清理，并向社会公布举报电话。对小区内强电、弱电、供水、供暖、供气等部门的不规范建设现象，由运营单位进行清理，并按照规范进行治理。县规划、城管部门、各公共设施运营单位要定期对小区内违章建筑及相关运营管线进行检查整顿，维护小区良好和谐的居住环境。