镇村农房登记制度意见范文

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各市、县（市、区）建委（建设局）、规划局、房管局、国土资源局、财政局、物价局、测绘与地理信息局：

为了认真贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和《中共省委关于认真贯彻党的十七届三中全会精神加快推进农村改革发展的实施意见》，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《房屋登记办法》等有关法律法规和政策文件规定，现就我省积极、稳妥地开展宅基地上的村民住房和其他集体建设用地上的房屋（以下简称“农房”）登记工作，制定如下指导意见（以下简称《指导意见》），请各地结合实际，认真贯彻落实。

一、开展农房登记工作的意义、基本原则和工作目标

（一）开展农房登记工作的意义

随着我省农村经济的不断发展与城市化的进一步推进，农房已成为农民财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。开展农房登记工作，是贯彻党的十七大、十七届三中全会精神，实施城乡统筹发展战略、促进城乡一体化发展的现实要求；是保障农民和集体经济组织的合法财产权，减少财产纠纷的重要手段；是全面贯彻实施《城乡规划法》、依法规范农村建房管理的重要抓手；也是依法建立村镇房屋物权合法流转、交易和处置制度的必要前提。它对于保障农民合法权利、进一步解放农村生产力、活跃农村经济等都具有十分重大而深远的意义。

（二）开展农房登记工作的基本原则

1.依法登记原则。按照法律法规规定的房屋登记种类、程序、要件、范围等，办理农房登记。非法占用集体土地的；未能取得与农房占用范围一致的集体土地使用权证的；权属有争议的；不能提供有效的农房权属来源证明文件的；已被依法征收、没收或查封的；属于临时建筑或违章建筑的；受让人不属于农房所在地农村集体经济组织或其成员的（除法律、法规等另有规定外），以及其他依法不准登记的农房，不予登记。

2.依自愿申请登记原则。由农房登记申请人自愿向房屋登记机构提出书面登记申请，依《房屋登记办法》的要求，提交申请农房登记所需的材料，登记房屋权属。要通过宣传、提供便民服务等方式鼓励、引导村民自愿申请农房登记，但不能强迫村民申请农房登记。

3.先地后房原则。农房登记，应当遵循产权明晰、房屋所有权和房屋占用范围内的集体建设用地使用权和宅基地使用权权利主体一致的原则，申请人（受让人）在取得登记农房占用范围内集体土地使用证后，可申请办理农房登记。

4.统一登记原则。市、县村镇建设管理部门从农房政策上指导农房登记工作，房产管理部门从登记业务上指导农房登记工作。具体操作由市、县房屋登记机构统一登记；农房登记记载入市、县统一的房屋登记簿；实现农房和国有土地范围内房屋的同平台、分类登记，不再另设房屋登记平台或登记系统。

5.加强部门衔接与协调原则。为解决农房登记中的历史遗留和疑难问题，农房登记需要法院、农办、财政、建设、规划、国土、房管、测绘、行政（城管综合）执法等部门的密切配合和有效衔接。市、县应建立由政府分管领导负责，法院、农办、财政、建设、规划、国土、房管、测绘、行政（城管综合）执法等部门组成的联席会议制度，协调农房登记工作。

（三）开展农房登记工作的基本目标

2011年，各市、县要全面启动农房登记工作。对农村集中居住点等具备较完善登记条件的农房，房屋登记机构应加快登记办理工作。启动农房登记工作之后，要注意总结农房登记工作的规律，有针对性地解决农房登记工作中面临的突出问题，探索促进农房依法流转、资产向资本转化的规范有效途径和方法。2013年，基本建立农房登记制度，初步形成农房产权处置和流转机制，进一步促进农村改革和社会主义新农村建设。

二、积极稳妥地解决好农房登记中的实际问题

《房屋登记办法》第四章对集体土地范围内房屋登记作了明确的规定，为规范农房登记工作提供了很好的依据。但由于之前有关法规未明确、政策不配套、不清晰，造成各地做法不一，规范不统一。本着既尊重历史，又规范农房登记的原则，积极稳妥地解决好农房登记中的实际问题。

（一）登记单元。在宅基地上建造的村民住房，一般以独立房屋为基本单元进行登记。在共有宅基地上建造的村民住房，有明确固定界限并可独立使用的层、套、间（自然间）也可以作为房屋基本单元进行登记；非住房有明确固定界限并可独立使用的幢、层、套、间（自然间）可以作为基本单元进行登记。

（二）登记程序。农房登记程序按照《房屋登记办法》规定执行，主要分为申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等环节。农房初始登记的，必须进行公告。

（三）初始登记提交相关材料。登记机构对申请人提交的申请材料及申请事项按下列要求进行认定：

1.登记申请书。按照房屋登记簿记载的要求，由各市、县房屋登记机构根据情况制定统一的农村房屋登记申请书格式。农村房屋登记申请书必须由当事人如实填写并提交。

2.申请人的身份证明。申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明或继承公证材料。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。企业和其他法人使用集体建设用地作为主体申请登记的，应当提供有效的营业执照或法人资格证明和组织机构代码证等申请主体的身份证明。

3.集体所有建设用地使用权证明。已取得合法集体土地使用权证书或经国土资源部门出具的集体土地使用权证明材料。

4.农房符合城乡规划的证明。《城乡规划法》实施后，农房符合城乡规划的证明是指农房所有人领取的由县级以上人民政府规划管理部门核发的《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》等证明。

《城乡规划法》实施前，农房符合城乡规划的证明是指农房所有人领取的由县级以上人民政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》或《村镇规划建设许可证》，建造农房时尚未取得的，申请人应当提交房屋所在地乡、镇（街道）以上人民政府出具的证明该房屋系合法建筑的建房（含农房建造时）证明材料。

5.房屋测绘成果报告。房屋测绘成果报告应当由具有房产测绘资质的机构提供。房产测绘机构进行农房建筑面积测绘时，应当参照执行《房产测量规范》，执行《省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》和地方的相关规定。有条件的市、县，可统一开展农房测绘工作，为农房登记工作顺利开展创造条件。

房屋测绘成果报告中申请登记的房屋坐落应以地名管理机构确定的门牌为依据。地名管理机构未编制统一门牌的，应明确申请登记房屋的丘地号或者其他的唯一性区位标志。

村民住房共有共用部位不能明确认定或无合法权属分割协议，其共有共用建筑面积无法进行分摊，该村民住房申请房屋登记的，可以不进行共有共用建筑面积分摊，但房产测绘成果报告中需说明，房屋登记机构应将该事项记载到房屋登记簿中。

6.其他必要材料。有条件的市、县应当提供房屋竣工验收备案证明书或建设工程规划核实证明。无法提供房屋竣工证明的村民住房，应由农村集体经济组织或乡、镇（街道）政府部门出具房屋建造情况和已竣工的证明。

（四）其他登记提交相关材料。依据《房屋登记办法》。

（五）登记面积。本着尊重历史，区分不同时期的政策，以《土地管理法》、《城乡规划法》、《省村镇规划建设管理条例》等法律法规颁布实施为区分依据，提出《城乡规划法》实施前不同时期住宅建房合法手续认定依据、超面积建设房屋等的处理意见，报市、县政府批准后，作为农房登记的依据。登记面积原则上不得超过批准建房面积；对于《城乡规划法》实施后建造的实际建房面积超过批准建房面积的农房，原则上不予登记，具体事项由市、县政府予以明确。

（六）各市、县政府可根据本指导意见，结合本地实际，制定相应的实施细则，明确农房登记的具体情形。

三、积极探索建立村民住房抵押融资及处置机制

为有效解决村民贷款难问题，拓宽农户融资渠道，支持农民创业置业，促进农村经济发展，市、县政府应协调和组织法院、农办、金融机构、国土、规划、财政、房管、物价等主管部门研究制定村民住房抵押登记的办法、资产处置方案、风险防范措施。结合先行地区经验，在开展村民住房抵押登记时，应坚持五条基本原则：

（一）农户申请贷款的抵押物必须权属清楚，要以合法持有房屋所有权证和集体土地使用证为前提。

（二）申请村民住房抵押登记的农户，应提供抵押房屋所在地村民集体经济组织确认同意抵押的证明、并提供经抵押权人和抵押房屋所在地村民集体经济组织确认同意其抵押房屋变实处置和处置后仍有安居之地的方案，并在村民住房抵押合同中专项明确约定。

（三）村民住房抵押房屋处置的受让人应该是房屋所在地农村集体经济组织或其成员（除法律、法规等另有规定外）。

（四）村民住房抵押不能为他人作抵押担保，村民住房的抵押权人仅限于金融机构。

（五）村民住房抵押后，抵押权的实现须通过司法途径解决。

有条件的市、县可建立专项贷款风险补偿金，分散金融机构贷款风险；大力推广政策性农村住房保险，努力提高保险覆盖面。

房屋登记机构要积极配合当地政府探索农村产权制度的改革和创新，扩大村民住房登记成果，为深化农村改革、推动农村生产力的新一轮解放注入新的活力。

其他集体建设用地上的房屋抵押，必须符合《物权法》等相关规定，也可参照本《指导意见》执行。

四、完善登记机构组织建设，加强登记人员教育与培养

农房登记工作政策性强、疑难问题多、地域分布散、工作难度大，完善登记机构的组织建设，加强登记人员业务培训是适应面广量大的农村房屋产权登记和管理工作需要。要在统一房屋登记机构、统一房屋登记平台、统一房屋登记数据库、统一房屋登记证书的要求下积极稳妥地开展农房登记工作。各地要在以下几方面加大工作力度，为开展与完善农村房屋产权登记作好组织、技术、经费准备：

（一）完善登记机构组织建设。各地政府要协调相关部门，解决开展农房登记工作所需的人员编制和专项经费问题。房屋登记机构要设置专业部门、专业队伍、落实专项经费从事农房登记发证工作，在一个市、县设置一个房屋登记机构、统一房屋登记的前提下，根据本地实际，可设置派出登记分中心（站、所），以方便农户申请农房登记。

（二）做好人员教育与培养工作。各级住房和城乡建设主管部门要结合房屋登记审核人员考核培训等工作，开设形式多样针对农房登记人员业务的培训班，加强对农房登记人员培训和教育。各地登记机构要定期召开农房登记工作研讨会，交流经验，及时解决疑难问题。

（三）房屋登记机构要尽快健全和完善开展农房登记工作的各项制度，使房屋登记工作制度管理不留空白。要严格按照《房屋登记办法》的规定和相应的房屋登记技术操作规程开展登记工作，强化房屋登记审核人员在房屋登记工作程序中的严格审核作用，加强对农房登记人员的管理。对在农房登记过程中，利用工作便利，以权谋私，或失职渎职造成工作不良后果的，要给予严肃查处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）农房登记收费按照国家有关规定执行，不足部分由当地财政经费列支解决。

五、积极营造农房登记工作的良好氛围

农房登记工作与广大农民群众切身利益息息相关，既要尊重农民的自身意愿，又要引导农民自愿积极参与。一方面，要利用各种途径和媒体力量，积极宣传进一步扩大农房登记的重要意义，为农房登记工作营造良好的舆论氛围。另一方面，各市、县政府要落实开展农房登记的人员编制和专项经费，各级住房和城乡建设主管部门和房屋登记机构要组织专门力量，深入到乡镇、村居，边宣传、边开展农房登记工作，以登记工作带宣传，以宣传促登记工作，为农房登记工作营造良好的工作氛围。要采用老百姓喜闻乐见的方式，提高广大农民对自愿主动依法保护自己的合法房产的认识，提高对自愿依法申请农房登记的认知度和接受程度。