规范我市物业管理的实施意见范文

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第一章总则

第一条保证物业合理使用，指业主通过选聘物业管理企业，具体以物业建设规划用地为界。促进物业管理的健康发展，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本方案。

第二条本市规划区内住宅区和非住宅的物业管理以及对物业管理活动的监督。

第三条本方案所称物业管理。依照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，本方案所称前期物业管理。由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本方案所称物业管理区域,指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。

指物业的所有权人。本方案所称业主。

指物业的承租人或实际使用物业的其他人。本方案所称使用人。

指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托，本方案所称物业管理企业。根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。

第四条新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区。

第五条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条市房产管理局是全市物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门）负责组织实施本方案并对全市的物业管理活动进行管理。建设、规划、城管、公安、消防、价格、工商行政等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责配合做好物业管理的有关工作。

乡村街道办、居民委员会和基层公安机关依法对物业管理进行指导监督。

第二章物业管理分工

第七条物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理。

第八条物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业区共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理。

第九条物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁。

第十条物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责。从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理单位负责。涉及到生活垃圾处置和卫生服务有关费用的事项，按市政府有关规定执行。

第十一条高层楼（七层及以上。多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十二条物业管理区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等。

第三章物业管理区域划分

第十三条物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。降低管理本钱，提高服务水平的原则。

划定的物业管理区域内不得有市政主干道路、市级规划道路穿越。

第十四条新建住宅小区。

新建住宅区建筑面积达不到5万平方米的可与相邻住宅整合为一个物业管理区域。

新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。

第十五条商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备。

第十六条原有住宅建筑规模在1万平方米以下的遵循规模经营、方便管理的原则。可以将几个项目或单位合并为一个物业管理区域。

第四章业主和业主大会

第十七条建立业主名册制度。

由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，业主名册。由建设单位建立并在业主委员会发生后移交其管理。

业主变卦的新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十八条物业管理区域内的业主通过业主大会行使下列权力：

㈠选举、撤换业主委员会组成人员。

㈡审议通过业主公约和业主委员会章程；

㈢决定选聘或解聘物业管理企业；

㈣决定有关业主利益和物业管理的重大事项；

㈤监督物业管理企业执行物业管理合同的情况；

㈥有关法律、法规规定的其他职权。

第十九条公有住宅出售建筑面积达到30%以上。或者新建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋料理入住手续已满两年的居住小区，应当设立业主委员会。

第二十条开发建设单位（包括除商品房以外的其他产权单位）应以首任业主的身份。准备召开首次业主大会。准备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会有关人员组成。物业主管部门和街道办应当指导和协助业主及时召开业主大会。业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召开。

业主大会临时会议的召开，业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开1次。业主可以提议召开业主大会临时会议。应经有20%以上投票权的业主提议，业主委员会在接到提议后15日内应当组织召开。

第二十一条召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主列席。业主大会作出决定。必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。决定事项通过后应当在三日内，以书面形式在物业管理区域内予以公布。

第二十二条召开业主大会。如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况，经召集大会的组织向物业主管部门作出书面演讲，取得物业主管部门的同意，业主大会也可以书面方式召开。

第二十三条在首次业主大会会议上的投票权数。不得逾越全部投票权的30%

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第二十四条业主身份以售房合同或产权登记证为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超越1人的可书面委托1人行使业主权利。

第二十五条开发建设单位未售出的空置房。投票权数的确定按本方案第二十三条的规定执行。

第二十六条业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责。

㈠召集和主持业主大会或业主代表大会。

㈡草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过。

㈢代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业管理委托合同。

㈣听取业主、使用人的意见和建议。

㈤审议物业管理企业制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告；

㈥监督及配合物业管理企业开展日常管理工作。

第二十七条首届业主委员会由首次业主大会选举发生。一个物业管理区域选举发生一个业主委员会。业主委员会每届任期三年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会。

物业主管部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。经依法选举发生的业主委员会备案时。

第二十八条业主委员会可设置主任、副主任。根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业，业主委员会成员设5人，建筑面积5万平方米以上的每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。

第二十九条业主委员会候选人人选。但只能一次性推举一名。

第三十条业主委员会会议由主任定期召集。会议设会议记录制度，会议作出的决定须经过全体成员的半数以上同意，会议决定的事项应向全体业主公布。

第三十一条业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议。

第三十二条业主转让或出租物业时。对受让人或承租人具有同等约束力。

将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内。

第五章前期物业管理

第三十三条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前。该合同至业主、业主大会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第三十四条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业管理合同约定的内容。

第三十五条开发建设单位应当在销售物业之前。对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承当的责任等事项依法作出约定。

不得侵害物业买受人的合法权益。开发建设单位制定的业主临时公约。

第三十六条开发建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示。由此发生的纠纷由开发建设单位负责。

应当对遵守业主临时公约予以书面许诺。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时。

第三十七条在前期物业管理期间。由业主依照物业销售合同约定的前期物业服务收费规范承当，物业销售合同未约定的由开发建设单位承当；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承当的从其约定。

第三十八条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位。经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理招投标的具体方案由物业主管部门另行制定。

第三十九条开发建设单位不得将物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权转让。

第四十条开发建设单位依照房地产开发项目总建筑面积5‰的比例配置必需的物业管理用房。总建筑面积超越10万平方米的其逾越局部按3‰配置。物业管理用房费用列入开发建设本钱，产权属全体业主共有。

应当在业主委员会成立时，按比例配置的物业管理用房。交与业主委员会。

第四十一条共用设施及物业管理用房应当与房地产开发项目同步规划、设计、施工、验收。

应当在相关资料上注明物业管理用房的位置；料理房产权属登记时，房产权属登记机关在核发商品房预售许可证时。应当在房产档案中载明物业管理用房的权属。

第四十二条物业管理企业衔接物业时。开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：

㈠竣工总平面图。地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

㈡设备设施的装置、使用和维护颐养等技术资料；

㈢物业质量保修文件和物业使用说明文件；

㈣物业管理所必需的其他资料。

第六章物业管理服务

第四十三条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业依照平等、自愿原则签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包括以下内容：

㈠物业的基本情况；

㈡服务事项；

㈢物业管理服务质量规范；

㈣物业管理服务费用标准、收费方式；

㈤物业管理酬金规范及支付方式；

㈥合同期限、合同提前终止的约定；

㈦物业、业主及住户资料的管理和移交方式；

㈧双方的权利义务；

㈨法律责任及解决纠纷的途径；

㈩双方约定的其他事项。

充分听取业主意见。物业管理服务合同草案应当在物业管理区域内公示。

第四十四条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。方可从事物业管理服务。从事物业管理的人员应当依照有关规定取得职业资格证书后，方可上岗。

第四十五条物业管理企业在接受物业管理后。其主要责任包括：

㈠履行《物业管理委托合同》按本方案规定的内容、规范管理物业；

㈡保管好物业的综合验收资料；

㈢合理收取和使用物业管理费；

㈣对物业范围内的违法行为和违反本方案或业主公约的行为立即进行劝阻和制止。并为有关行政管理部门执法提供方便；

㈤接受业主、使用人的监督。

㈥接受物业主管部门的物业管理工作考评。

第四十六条业主委员会成立后。

第四十七条业主委员会依法提前终止物业管理服务合同的应经业主大会同意；物业管理企业依法提前终止物业管理服务合同的应向业主大会演讲；双方均应提前二个月通知对方。

第四十八条物业管理企业衔接物业时。

应当向当地社区居民委员会通报，物业管理企业衔接物业时。并支持、配合居民委员会做好相关工作。

第四十九条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会料理下列事项。

㈠对预收的物业管理服务费用按实际使用结算。

㈡移交全部物业档案资料和有关的财务账册；

㈢移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第七章物业的使用和维护

第五十条业主和使用人使用房屋不得有下列行为：

㈠损坏房屋承重结构。改变房屋用途；

㈡对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；

㈢存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

㈣利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；

㈤法律、法规禁止的其他行为。

由其自负。业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果。

第五十一条物业管理区域内禁止下列行为：

㈠践踏、占用绿地。

㈡擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观。损毁设施、设备，危及房屋平安；

㈢乱搭乱建。

㈣乱停乱放车辆；

㈤破坏绿化。影响景观；

㈥乱抛乱堆垃圾杂物。堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；

㈦饲养禽畜；

㈧发生逾越国家规定规范的噪音；

㈨在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

㈩法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十二条业主或物业使用人进行装修、维修、检修工程的应当遵守房屋使用说明书和业主公约。内容应当包括：

㈠装修、维修、检修工程的实施内容和期限；

㈡允许施工的时间；

㈢废弃物的清运与处置；

㈣住宅外立面设施及防盗窗的装置要求；

㈤禁止行为和注意事项；

㈥服务费用与违约责任；

㈦其他需要约定的事项。

第五十三条有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时。接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十四条有关施工单位因施工或检修。

第五十五条建筑物的维修责任明确的由责任人负责维修。

㈠房屋自有局部由业主或使用人负责维修；

㈡毗连部分。

㈢建筑物本体共有局部。

㈣物业管理区域内共有设施、设备、场地。

㈤房屋及附属设施影响市容。由物业管理公司进行维修，其费用由业主或使用人承担。

第五十六条住宅建设工程招标时。并与施工单位在合同中对涉及质量保证金的事项进行约定。住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当依照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留质量保证金。

专项用于支付因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题而发生的鉴定和维修费用，建设工程质量保证金应当专户贮存。不得挪作他用。

建设单位应当及时返还给施工单位。合同约定的质量保证金预留期满后。

第五十七条设立住宅物业专项维修资金。

不得动用物业专项维修资金。开发建设单位在前期物业管理中。

第八章物业服务收费

第五十八条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业管理服务收费包括下列项目：

㈠公共性服务收费。包括物业管理范围内房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、平安秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等收费；

㈡专项服务收费。包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务的收费；

㈢特殊服务收费。用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。

第五十九条普通住宅物业服务收费的政府定价和政府指导价由价格主管部门会同物业主管部门根据物业管理服务等级规范等因素。制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费规范由业主（成立业主委员会前的前期物业管理由物价部门制定试行收费规范）与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和专项性物业管理服务收费按控制最高利润率的形式进行价格管理（普通住宅最高不超过10%高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润）

由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费。

物业管理区域内的显著位置，物业管理企业应当依照政府价格主管部门的规定实行明码标价。将服务内容、服务规范以及收费项目、收费规范等情况进行公示。

第六十条业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制等形式约定计费方式。

盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业服务计费方式。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用。

其余全部用于物业服务合同约定的支出，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业。结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业服务计费方式。

第六十一条实行物业服务费用包干制的物业服务费用的构成包括物业服务本钱、法定税赋和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。

具体由业主委员会与物业管理企业在物业管理服务合同中约定：物业服务利息或者物业服务支出构成一般包括以下局部。

㈠管理服务人员的工资、社会平安和按规定提取的福利费等；

㈡物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

㈢物业管理区域清洁卫生费用；

㈣物业管理区域绿化养护费用；

㈤物业管理区域秩序维护费用；

㈥物业管理企业所管物业支付的办公费用；

㈦物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；

㈧物业共用部位、共用设施设备及公众责任平安费用；

㈨经业主同意的其他费用。

应当通过专项维修资金予以列支，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。不得计入物业服务支出或者物业服务本钱。

第六十二条实行物业服务费用酬金制的预收的物业服务费用属于代管性质。物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每6个月不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

物业管理企业应当及时答复。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时。

第六十三条物业服务收费采取酬金制方式。聘请具有法定资格的专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第六十四条物业服务收费按产权面积计收。已料理房产证的以房产证记载的建筑面积为准。

可以预收，物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定。除业主、使用人自愿外，一次最多可预收三个月的费用。

第六十五条装修、维修、检修工程发生的垃圾应当依照市有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处置的清运费规范由业主与物业管理企业协商确定。

第六十六条业主或使用人在办完购房或租赁手续（指交接钥匙）后的次月起。或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

不交纳设备运行专项服务费。未使用或入住的房屋。

前期物业管理期间物业服务收费依照第三十七条执行。

第六十七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定。

业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未结清的费用，物业发生产权转移时。由新业主承担。

第六十八条物业管理区域内。具体规范在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

另行收取。物业区域内的走廊、楼梯、公共设施、绿化地等公共用水、用电费用可以并入物业服务费内一并收取。物业区域内的电梯用电、二次供水设备用电依照供电、供水企业规定的方案合理分摊。

第六十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后。

第七十条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第九章责任

第七十一条业主大会、业主委员会违法作出的决定。并通告全体业主。

第七十二条有下列情形之一的由物业主管部门依照《物业管理条例》江西省乡村居住小区物业管理条例》等有关规定予以处分：

㈠未取得资质证书从事物业管理的或以欺骗手段取得资质证书的

㈡开发建设单位不按规定配置物业管理用房的

㈢未经业主大会同意。

㈣开发建设单位擅自奖励属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的

㈤开发建设单位未将工程建设资料移交的

㈥开发建设单位未进行前期物业管理的

㈦开发建设单位、公有住房售房单位未设立专项维修资金或者擅自动用专项维修资金的

㈧物业管理企业不履行服务责任并造成恶劣影响的

第七十三条业主或者使用人不按物业管理服务合同交纳物业管理、维修等分摊费用的物业管理企业可以催缴。合同没有约定的可根据国家有关规定按日加收欠缴金额3‰的滞纳金；经催收仍不交付的物业管理企业可以依照业主公约、物业服务合同的约定或通过法律渠道追缴。

第七十四条物业管理企业违反价格法律、法规的由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处分。

第七十五条违反本方案第五十条、第五十一条的由有关行政管理部门按照各自的职责和相关法律、法规的规定处分。