项目开发范文

一、房地产市场定位分析

（一）房地产市场定位的价值分析

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。

第一，准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件。进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢，我们才能够针对目标顾客群，制定相应的营销策略。比如目前北京等地比较流行的单身公寓，目标客户为都市单身白领，市场定位为为都市白领精心打造的高尚居所。

第二，精确的市场定位具有很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓，目标客户十分明确，它的对象就是都市单身白领，他们对生活要求较高，是新生活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求，满足他们的需求，这样，楼盘推出来才能引起目标客户的注意，同时会产生很强的市场冲击力。北京等地近两年单身公寓的火爆就证明了这一点。

（二）房地产市场定位的概念分析

房地产企业的市场定位，是根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的位置和企业自身条件，为本企业项目产品创造一定的特色，通过传播塑造并树立起一定的市场形象。它是楼盘畅销的先决条件，是楼盘营销的第一步和“纲领”，是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用。通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。

目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指对市场经过细分以后，确定自己的产品所要进入的细分领域，而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所出的位置，针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度，强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使楼盘在市场上确定适当的位置，也就是说，市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。比如，广州的一个楼盘——丽江花园，目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。

企业是以获取利润为目的的经济实体，如何以最小的投入获得最大的利润，是企业管理中房屋的主题。目前，许多施工企业都在深度项目开发，深度多元化发展，对项目开发单位而言，工程成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制，此文仅就施工阶段开发单位工程成本的控制作一阐述。

1制定严密的合同条款

随着我国加入WTO，工程项目的管理也将逐步与国际接轨，实行严格的合同管理，是建设单位的首选课题。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长；于内墙如设备安装预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果办公室模糊很容易千万施工过程中“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多学习国外成熟的经验及合同条款。

2结合施工组织及施工工艺，控制工程成本

做为开发单位的预算合同人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不确定因素影响，难免有些地方需要加强锚护，同时有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定调试内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由榔头工程量。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向现场的工程师进行咨询。在项目开发过程中不可避免的市政工程，由于行业的垄断，大多数的造价人员很少遇到这类预算，因此这类问题就更需要多问。如在一次室外消防管道的预算中，就曾遇到了防滑卡箍使用数量问题，如果按定额常规用量参考值（0.338个/m）去测算，全小区2000m管张，共需用676个防滑卡箍，而实际上只在变径、变高、管线拐弯处使用，全小区共使用16个，两项相差560个，以每个228元计算，仅防滑卡箍一项避免的直接费损失就高达10多万元。“多思考”，不可不论定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场，由于新工艺、新材料地不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。如在外电源工程中，施工单位往往习惯以地下人孔检查井每座多少元报价、防水硅胶以每平方米多少元报价，究竟每座实际有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能组价到施工单位的报价水平，防水硅胶具体用量及操作工艺是什么，能不能组价到每平方米报价，都需要造价人员去推敲、思考。

3做好市场材料及市场工艺价格的，建立寻价体系

项目的工程材料费一般要占圬工工程总成本的60%左右，显然材料成本是成本控制的重头戏。项目开发过程中，建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先，企业应系统关注机构公布的价格，与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证工作人员可随时随地地调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，寻找物美价廉的产品；其次，控制材料的采购单价，企业还应把握大势，在系统价格的基础上，定期绘制主要材料时间——价格曲线图。

分析材料的周期变化规律，结合技术曲线的分析及市场经济的运行状况，委托人的通货膨胀或通货收缩状态，研究判断不同地区、不同材料的短期及中斯走向，在参照价格信息的基础上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趋势，将其分析成果应用在开发生产中。

同志们

贯彻落实新一届政府国家农业综合开发联席会议第一次会议和全国农业综合开发工作会议精神的一次具体行动，这次全省农业综合开发工作会议。农业综合开发工作进入到新阶段召开的一次十分重要的会议。副书记和副省长的重要讲话，深刻论述了农业综合开发的重要地位和作用，明确了下一阶段农业综合开发的指导思想、目标任务、工作重点，为我省农业综合开发进一步指明了方向，必将对全省农业综合开发迈向新阶段、再上新台阶起到巨大的推动作用。

下面就如何抓好贯彻落实讲几点意见：

一、加大基础设施建设力度.

自然灾害频繁，加强农业基础设施建设始终是农业综合开发的基本任务。省人多地少。农业生产条件尚未从根本上得以改善。随着我省人口增长和人民生活水平的提高，全社会对农产品需求刚性增长，而随着城镇化推进和经济发展，耕地减少，水资源日趋紧张的趋势不可逆转。因此，加强农业基础设施建设，提高农业综合生产能力，任务更加艰巨，必需摆上农业综合开发的突出位置，抓实抓好。

（一）加大对农业主产区特别是粮食主产区的扶持力度。近期。粮食问题事关重大，需万分重视，精心调控。3月底，国务院召开了全国农业和粮食工作会议，总理作了重要讲话，指出要进一步采取更加有力措施，促进粮食增产，确保市场供应。省委、省政府也高度重视农业和粮食生产，研究提出贯彻意见，4月初召开了全省农业和粮食工作会议，对全省当前及今后一段时期农业和粮食工作进行了全面安排。国家农发办已确定17个省级单位作为国家农业综合开发的农业主产区，其中，13个为粮食主产区，省被确定为粮食主产区。依照财政部[]93号文件精神，今后，国家将加大对农业主产区特别是粮食主产区的倾斜力度，新增中央财政资金80％将用于17个农业主产区特别是13个粮食主产区。依照国家农发办的要求，省将根据各县耕地面积及主要农产品的产量、产值、商品率等主要指标，参考有关部门的界定方法，确定我省的农业主产县及粮食主产县，实行农业综合开发政策倾斜，重点投入。今后全省农业综合开发资金要将新增资金集中投向农业主产县特别是粮食主产县，非重点区域的县也要围绕当地具有地方特色的主导产品和优势产业，安排建设项目。继续加大对地区的扶持力度，确保50％以上资金用于黄河故道地区涉及四个市14个县（市）地区的经济贫困带，交通闭塞，农民收入较低，生产条件差，近期，省局将布置开展黄河故道地区发展规划，将这一地区作为农业综合开发的重点区域，积极争取省政府纳入专项开发范围。尽早启动进行三期项目，积极争取中型灌区节水改造项目，为地区农业综合开发提供保证。对全省农业综合开发项目县实行总量控制，有进有出的动态管理，逐步建立项目县退出机制和项目县轮换滚动开发机制，对苏南地区一些基本没有开发潜力项目县，要及时退出开发范围，对具有开发潜力的县（市、区）要积极争取国家将其纳入开发范围。

（二）以建成优势农产品生产基地为目标。农业综合开发的农业基础设施再不能简单地理解为农田基本建设，更不能就中低产田改造而改造。各地要依照省政府的16个优势农产品产业化发展总体规划和省局制订的优质稻米和特色蔬菜实施计划，每个县确定1-2个主导产业，突出种植业，制订好3年发展规划，依照优势农产品基地建设的需要，确定重点实施区域，要严格按规划组织实施，不得随意调整，今后三年土地治理项目一律在规划的区域内组织实施。一年一小片，三年一大片，积极培育发展优势农产品基地。要严格控制项目个数，每年每个县土地治理项目财政投资在500万元以下的只能布置1个项目，财政投资在500万元以上的至多布置2个项目。每个项目只能有1个项目区，项目区乡镇要集中连片，每个乡镇治理面积不低于5000亩。要把农业结构调整作为农业综合开发的永恒的主题，当前不只要注重农业内部结构调整，更要注重种植业、养殖业内部的品种、品质结构的调整，切实提高农业综合开发效益。具体建设内容的选择上，要依照优势农产品发展的要求，缺什么补什么。项目区新品种、新技术的引进、推广应作为项目建设的重要内容，项目区无公害、绿色食品的申报检测费用、农机具、苗圃建设等可以适当补助。为保证项目一次建设，久远受益，今后所有的中低产田改造项目均要规划在基本农田维护区范围内。

（三）集中资金。要以发展优势产业为目标，围绕优势农产品发展安排项目，投入资金决不能天女散花，要收拢五指，形成拳头，突出重点，集中投入。积极整合国家农业综合开发土地治理、农业产业化经营项目省丘陵山区、高沙土地区农业综合开发项目，以及滩涂开发项目用于农产品基地基础设施建设，做大规模，确保开发一片，胜利一片，带动一片，致富一片。土地治理项目要重点用于粮食、棉花、油料、蔬菜等优势农产品生产基地建设，要将70%以上的资金用于农田基础设施建设。多种经营项目也要重点扶持经济林果、茶叶、水产、畜禽等生产基地建设。农业综合开发财政无偿资金要重点投向公益性基础设施，体现政府扶持农业、扶持农民的阳光雨露。

摘要：房地产行业逐渐发展成为我国经济经济支柱产业，但由于金融危机等因素，房地产所处的环境也发生了很大的变化，逐渐呈现下滑趋势，直接危及房地产企业发展的经济效益。加上近年来，房地产开发商之间竞争愈发激烈，加强房地产开发项目的成本管理，改善房地产企业的管理模式是一个必然趋势。房地产开发项目的成本管理就是采用科学的方法用有限的投资创造出最大的经济效益，对房地产项目建设的投资、设计、施工等阶段进行资源的合理配置，有效利用。本文从房地产开发项目的成本管理的特点的角度，提出了一些控制措施，希望有助于房地产企业实现项目成本控制目标，提高成本管理水平，从而提高企业的市场竞争力。

关键词：房地产；项目开发；成本管理；措施

1引言

但随着时代的发展，房地产以及逐渐进行转型，向更加规范化的方向转变，因此房地产开发企业想要提高自身的竞争力，必须采取有效的措施提高自身的项目管理水平，进行项目开发成本的有效控制。然而目前我国房地产行业形势不容乐观，大多数企业在成本控制方面缺乏有效的管理机制，无法准确把握项目成本控制的关键点，导致房地产开发项目成本往往超支或失控，损失了企业的经济效益。所以，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身开发项目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理体系，提高企业整体竞争力。

2房地产开发项目成本管理概述

2.1房地产项目开发特点

房地产项目开发具有以下特点：开发投资规模大、周期长，房地产项目的开发程序复杂，包括土地获取、设计、招投标、施工、验收等多个环节，因此需要大量的人力、物力、财力资源，而且即使是一个小住宅区也需要3~4年的时间，大规模房地产建设需要将近10年或更长时间完成；高风险高收益，房地产开发效益和风险共存，竞争激烈，而且国内房地产需求相对较大，参与者越多，市场竞争越激烈，受到各种因素的影响，具有很大的不确定性，加上建设周期较长，企业需要承担很大风险；建设环节多，要求高，房地产开发是一个复杂、系统的工程，不仅满足消费者居民的需求，还涉及到众多其他行业，建设过程中出现的问题会引起一系列的后果，带来严重的影响，因此需要有高水平的风险、成本、质量管理的配合。

2.2房地产开发项目的成本管理原则

摘要：

与一般项目相比，软件开发项目存在一些独有的特点，而这些特点的存在使得要想真正做好软件开发项目的管理工作是十分困难的，其在管理方法上与传统项目管理存在着一定的差别，一些通用的项目管理理论或者项目管理方法并不适用于软件开发项目的管理。在这种情况下，对软件开发项目管理进行相应的实践探究，就显得非常必要。

关键词：

软件开发项目管理；实践

进入21世纪后，伴随着计算机技术和网络技术的飞速发展，各种智能终端设备逐渐兴起，也使得人们对于软件的需求达到了一个前所未有的高度，推动了我国软件产业的发展。而在软件开发过程中，需要切实做好项目管理工作，提升管理水平，才能够促进我国软件产业的进一步发展壮大。

一、软件开发与项目管理

简单来讲，软件开发就是依照客户的需求，构建软件系统或者系统中的软件部分，其是一项包括了需求捕捉、需求分析、设计、实现和测试的系统工程，需要借助某种本程序设计语言实现。软件开发的主要流程包括：需求分析、总体设计、细部设计、编码、单元测试、综合测试、运行以及维护。项目管理则是指在一定的约束条件下，为了实现某个特定的目标，依照项目自身的内在逻辑规律所进行的系统管理活动。相对于软件开发而言，项目管理需要遵循几个基本的原则，一是依照分阶段的生命周期计划，进行严格管理；二是做好相应的阶段性评审；三是重视产品控制；四是应用现代程序设计技术；五是确保开发人员的专业素质较高，同时对人数进行控制；六是必须能够对结构进行清晰地审查；七是必须承认软件工程实践持续改进的必要性[1]。

二、基于软件开发的项目管理实践

天王社区教育中心结合工作实际，在配合农服部门开展农业信息技能培训活动中，逐渐开发了《教你如何开网店》社区教育培训项目，编制了课程，组织开展了多期培训，并跟踪服务，帮助解决开店的实际技术问题。学员在授课教师指导下能够掌握淘宝开店的基本流程，各种注册和实名认证的方法，以及联系买家、物流、讨价还价、签订订单、组织货源、包装等技能技巧。部分学员已成功开店，取得较好的收益，在施展才华发家致富的同时，也为地方的发展奉献自己的智慧。本培训项目在当地取得了良好的社会影响，得到了较高的社会评价。在培训项目开发中，我们能够结合一些理论，遵循一些规律，不断引导成员去验证，去探索，不断提升社区教育管理人员、教学人员的工作能力。在项目开发中，笔者做了如下的一些研究和思考。

1项目开发遵循成人学习原则

一个好的社区教育培训项目在开发时，要有明确的指导思想，因此，我们在开发项目时，注重遵循一些成人学习原则。（1）需求性原则。只有以成人学习者的需求为导向，社区教育培训项目才能充分激发成人学习者的学习动机，有效实现培训项目效能。成人想学习或认为需要学习时才会去学习，学习才具主动性。本项目的开发能与当前的时代、生活潮流相结合，在电子商务迅猛发展的今天，能够引起他们的兴趣，满足他们当下的需求。（2）实用性原则。成人学习的目的在于直接解决所面临的社会生活问题，教育活动对成人来说是一个非常明确的学用结合、学以致用、即学即用的过程。能将新知识运用于现实生活或工作中，他们更愿意学习。本项目的学习，就是让他们掌握一种新的销售知识，运用于自己的现实生活，并且能较快地改变生活。（3）创新性原则。成人对于有创新性和挑战性的知识学习才更具动力。本项目的开发是在运用现代信息网络科技的基础上，开辟一种新的创业渠道，传授一种有开拓性的创业技能，很能激发成人学习的内在动力。

2项目开发建立行动指南

在遵循原则的基础上，通过建立一系列行动指南来指导工作。我们通过建立《社区教育培训项目开发标准》，引导培训项目的开发，本培训项目的开发较好地遵循了如下标准（见表2）。

3项目开发重在有特色

本项目的开发注意了几方面的结合，突出了时代主题特色，具有先进性、实用性和创造性，展现了它的生命力。（1）与地方产业的发展相结合。近几年，我地方政府大力发展高效有机生态农业和加工业，地方农特产品越来越丰富。“教你如何开网店”的培训，教会了本地居民运用网络信息技术，宣传了本地的农特产品，也为农特产品的销售开辟了一个新的渠道，培养了新型职业农业农民，配合了地方产业的发展。一个地方掌握此项技能的人越多，熟练运用的人越多，就能够有效地促进当地社会经济的发展。（2）与地方城镇化的建设相结合。这几年，加上地方政府顺应社会发展形势，推动新农村建设，加强城镇化建设，开展了村庄整治和土地流转工作，越来越多的失地农民转移居住到了集镇上来，此项培训也丰富了他们一项重新选择生活的技能，关注了他们的未来发展，社会评价高。（3）将科技教育和生活技能培训相结合。此项培训将科技教育和生活技能培训有效地结合在了一起，在开展科技教育的同时，也培养了一种生活技能，开拓了社区居民的视野，扩展了他们的思维，启迪了他们的智慧，培养了基层群众掌握现代科技、运用现代科技的能力，提升了他们的科技素养，丰富了他们的生活技能，为他们描绘了一幅未来美好的科技生活美景。这一培训项目，把握住了时代的脉搏，顺应了地方的发展，既满足了社区居民对新科技的好奇心，又满足了他们对新生活的追求，很受地方居民欢迎。尤其是得到了思想先进、有创业意愿的中青年人的欢迎和赞誉，项目得到学员和社会的认可，并取得实质性的成果，有一定的社会轰动效应，社会影响广泛。

作者：蒋科单位：句容市天王镇社区教育中心

甲方（委托方）：xx

法定代表人：xx

电话：

乙方（受托方）：xx

法定代表人：xx

电话：

甲乙双方依照国家和深圳特区有关法律、法规的规定，本着平等、互惠互利的原则，就甲方委托乙方代为办理位于xx处的用地开发咨询相关事宜，经双方协商为明确甲乙双方责任权益，达成以下协议，供双方共同履行。

第一条项目基本情况

洋县位于汉中盆地东部，北依秦岭，南靠巴山，汉江自东向西横贯其中，形成东、南、北三面环山，中西部低平的阶梯状地形。优越的地理位置使洋县水能资源十分丰富，理论蕴藏量36.64kw，可开发装机容量15万kW.下水电作为一种清洁的可再生能源，开发技术成熟，生产管理简单，具有较好的社会经济效率及投资回报率。因此，开发小水电站已受到县内外众多投资者的青睐，特别是私营企业投资小水电项目已成为一种时尚。现就小水电项目决策和项目管理过程中应把握的几个原则作以简述，以防止决策失误，投资失败，给投资者带来不必要的经济损失和投资风险。

1、要正确进行投资决策小水电项目的投资决策是否正确，直接关系到建设项目的成败，可行的投资决策是产生良好投资收益的前期和保证。因此，投资决策应遵循以下原则：

1.1投资决策科学性原则随着小水电资源的广泛开发及高科技在小水电站中的广泛应用，国家对小水电开发的要求越来越高，投资者决策的难度及复杂性也比以往相应增大。

仅凭经验主管地进行决策或采取“三边工程”的做法，都是不可行、不可取的。小水电投资项目的建设过程受制于诸多因素，影响经济效益方面的主要有水电资源条件、开发技术含量、建设条件、资金筹措、电力销售价格等。这些因素相互关联、彼此制约，小水电投资决策应以系统工程的概念予以综合考虑，避免对一些至关重要的因素考虑不周。如汉江一级支流——胥水河流域跨越地区和县域界限，流域上游的太白县、中游的洋县、下游的城固县在同一流域，各县都有不同的开发方案，这就出现了规划方案互相冲突，水电开发、输出不尽合理，本应该在流域第1期张亚智：小水电开发送筻与项旦筻窒垒的中上游筑坝蓄水，形成库容，以便对整个流域的各梯级电站用水进行合理调控、发挥最佳效益。但是沿途各县都缺乏统一的规划方案，大多数电站为径流式开发，使水能资源没有得到充分和合理的利用，失去了项目决策的科学性。

1.2投资价值最大化原则投资者要追求最大的投资利润，多数投资者把电站装机容量和单位千瓦投资作为选择投资项目的依据，往往忽视了项目的单位电能投资和投资收益率，增加了项目投资的风险。利润和风险是共存的，虽然小水电是低风险项目，但风险因素依然存在，考虑不周处理不当照样会导致投资失败。投资者在考虑收益最大化的同时应重视风险因素，正确权衡投资和收益增加与风险加大的得失，在项目的经济分析和经济评价时一定要把握一个合理的度，尽量减少风险因素。

2、要提高小水电的前期工作质量

2.1做好流域规划，梯级滚动开发为了充分利用水力资源，洋县在对全县水能利用状况进行详细普查的基础上，把流域水能开发与农田灌溉、人蓄饮水工程结合在一起，统一规划，梯级开发，一张蓝图管到底，这种长藤结瓜的建设方式，既节省了投资，又提高了项目的综合效益。如在酉水河一条流域上就规划建成了红桥水电站、堰家岭水电站、卡房水库坝后水电站、王河水电站、梁河一、二级水电站、龙王滩水电站、宋家堰水电站、酉水街水电站、荞麦山水电站。在金水流域规划了碗牛坝水电站、金水街水电站等，规划确定后不论是国家投资还是个体投资，都服从县上统一规划，达到了合理利用水能资源的目的。

2.2拿出最优的设计方案设计单要认真进行实际勘察，细致调查，搜集整理水文、气象及地质资料，并对工程的施工条件加以客观、公正的归纳分析，坚持理论联系实际，选用合理的水能规划方案，按照小水电站的设计规范和经济评价规程，最终确定保证出力倍比系数、年利用小时数和装机容量。小水电站站址和开发形式确定后，决定电站规模和经济指标的一个重要因素就是水量。因此，合理选择设计流量就显得尤为重要。有些设计对流域所采用的水文年限较短，选定的典型年失去本流域的代表性。多数径流式水电站采用的是旬平均流量甚至月平均流量作为计算电站设计流量的依据，往往计算出的多年平均年发电量偏大，不符合实际。