委托管理合同范文

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

1小水电管理方式

目前，国内小水电站的管理模式一般有自运行管理和委托管理两种。自运行管理就是企业自行组织人员对电站的大坝及发电设备的运行和维护工作负责，这种管理模式对于企业来说，工作任务繁琐但易于管理控制。鉴于水电站自身生产特点，委托管理又分为全部委托运营管理、运维委托管理、维护检修委托管理三种。(1)全部委托运营管理就是企业不仅将生产运行委托，而且也将经营职责进行委托，企业按合同预定收取投资回报。这种模式大大增加了被委托方的风险，企业对被委托方没有相应的控制措施。但是，小水电站因其专业化性质，被委托方在水电站经营管理方面，其承担的风险远比企业要大得多，且风险的控制能力较企业强。(2)运维委托运营管理也就是企业仅将生产运行委托给大的发电站或公司，而不将经营职责委托，自己进行控制，企业按合同预定支付给被委托方运行管理酬金。委托的内容主要有:委托生产运营及发电设备的正常运行，日常维护，技术管理和安全管理;委托发电设备大小修工作;物业管理等。这种管理模式较为普遍，湖南石门金家沟水电站就是采用这种管理模式。(3)维护检修管理就是企业参与电站经营管理和运行管理，企业只将发电设备的维护，大小修工作进行委托管理，委托给有专业检修人才和队伍的发电站或企业。

2小水电委托管理分析

2．1小水电委托管理的风险(1)委托方的风险主要有人为风险、经济风险、自然风险、政策风险等。人为风险包括人员管理水平，不可预见事件等，经济风险包括资金筹措不力，宏观经济形势，投资环境恶化，市场物价，投资回收期过长等;自然风险包括河流降水来水，恶劣的气候条件与现场环境、自燃小灾害等，政策风险包括国家政府主管部门的行为、态度，管理体制等。(2)被委托方的风险主要有管理风险、责任风险、发电设备设施性能风险等。管理风险主要在于管理人员管理水平，技术人员技术水平和责任心;责任风险主要在于委托费用风险，替代责任风险等，因此，单就这些方面被委托方的风险并不比委托方小。

2．2小水电委托管理的利弊分析

2．2．1委托管理模式下对委托方(企业)的利弊①减少委托方人力资源管理成本，同时，小水电站委托管理下收益远比自己培养专业人才队伍来得快。②委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，分出一些风险给被委托方，减少企业部分风险，同时，利于电站安全稳定生产，进而实现利益最大化。③委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，可以集中精力进行融资和再投资，做大做强自身核心业务，利于企业多元化、长远化发展。④委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，增加了自身监管工作和风险。⑤委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，必须在委托管理合同方面做足功课，以使双方实现共赢，否则则是双方两败俱伤，甚者出现投资严重亏损。

2．2．2委托管理模式下对被委托方(企业)的利弊①委托管理下使被委托方增加额外收入，降低人力资源管理成本，尤其对那些旧的大水电站企业，分流一部分过剩人员，盘活企业自身发展。②委托管理模式下促使一部分专业化运营管理公司的建立和发展。③委托管理模式下经济利益和风险责任原因促使专业化发电企业加强自身管理，提高自有专业人员水平等。④部分委托方由于自身专业知识和资金原因，在投资建设阶段对设备选型欠佳，致使被委托方设备风险严重加大，进而影响安全运营管理。

3结语

一、统管造林运作方式

1、采伐迹地全部委托镇政府组织造林。在林木采伐环节就采用签订统管造林协议的方式，由山场经营单位将采伐迹地更新委托镇政府组织更新造林。造林树种、配置方式及质量要求，由镇经济发展办林业单位根据省营林技术规程编制一批不同的造林模式，并设定相应的抚育管理费，供托管者自由选择。松杉及一般阔叶树的常规造林，托管造林费暂定元/亩，其他树种造林和有特殊要求的造林另行安排协商确定。非采伐迹地造林单位要求统管造林的，可参照本办法操作。

2、以专业队承包造林的形式实施造林更新。镇按照统管造林协议内容，将统管造林山场编制造林作业设计书，然后以公开招标等形式将造林作业任务按一定的区片分批承包给造林专业队施工，并实行一造管三年的模式的合同制度。造价以投标为准，营造林质量以省营林技术规程为准，由市林业局和镇林业技术人员负责验收，同时接受委托单位的监督。为消除山场经营者担心利益受损的想法，对愿意自行组织造林的，可优先反包（即托管造林后又包回去造林的），并将统管造林费全额用于反包工程，但技术要求、质量标准不变，支付工程款与造林专业队施工相同。

3、统管造林费实行转帐管理，专款专用。收取的统管造林费由镇财政设立专项科目管理，做到封闭运行，专款专用。造林结果达不到统管造林协议规定的（不可抗力造成统管造林损失除外，按协议约定退还一定数额的统管造林费，确保委托者利益不受损害。造林承包单位达到合同要求的，按造林承包合同约定及时支付工程款，切实保障承包者的利益。如果造林承包单位达不到合同规定要求的，补救后仍然达不到的，按实际面积扣倍的造林工程款。受托和发包之间如有资金亏损，由镇财政补贴，如有节余，则统筹用于发展统管造林事业（如幼林火灾等不可抗力造成统管造林损失而重新造林所需投入），不可移作它用。

4、试行经济扶持倾斜政策。上级安排有造林补助款直接拨入镇财政用于统管造林费不足。如未实行统管造林的迹地更新上级部门将不再给予补助。

二、统管造林可行性分析

1、统管造林的合法性分析。统管造林实行自愿的原则，统管造林的托管和受托是平等自愿的关系，应当属于一种民事行为；受托单位镇政府所履行的是正常的非赢利性的公共服务职能，符合政策规定。受托单位与承包造林单位也是民事合同关系，合理合法。

2、群众接受的可能性分析。托管方只要支付合理的费用后，更新造林和头三年幼林抚育全部由受托方负责落实。三年后，达到标准交还托管芳接管。托管方既省心又省事，可以集中更好的精力从事其他工作。如果山场经营者觉得统管造林费过高，则可全额反包回去造林，林农的利益能够得以保障，应该说群众能接受。

各省、自治区、直辖市劳动保障厅（局）：

为贯彻落实《关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》（国发〔20*〕38号）和国务院常务会议精神，按照《企业年金试行办法》（劳动保障部令第20号）和《企业年金基金管理试行办法》（劳动保障部令第23号）规定，现对尚未规范管理的原企业补充养老保险（以下称原有企业年金）移交工作提出以下意见：

一、移交的范围

（一）由社会保险经办机构、原行业管理的以及企业自行管理的原有企业年金均应移交给具备资格的机构管理运营。移交原有企业年金主要包括基金资产、负债、账户记录、相关财务及业务档案资料等。

二、移交的原则

（二）公开透明。要认真听取企业和职工对移交工作的意见，在原有企业年金基金资产清理、个人账户权益确认、管理机构选择等方面要公开，保证企业职工的知情权。

（三）平稳运作。要做好移交和接收的衔接过渡工作，采取集中移交和分散移交相结合，先移交后规范的方式进行移交。不能因移交而损害参保人员的利益和影响正常的业务运转，参保企业和职工不得借机退保，擅自分配原有企业年金基金资产和收益。

（四）安全完整。要妥善处理原有企业年金基金资产，保护参保人员的利益，做到基金资产安全移交。要维护基金资产的完整性，任何单位不得以任何理由占用、滞留、挪用。

《西北农林科技大学学报》2015年第十期

农村土地承包经营权流转是农村的重心。近些年来，中国农村大地上已经创生出转包、互换、租赁、入股等多种形式的农地承包经营权流转方式，其中信托流转方式是新生事物。农地信托是信托方式在农村土地流转领域的运用，是“以肯定农民集体所有权及土地承包权不变为先决条件，农村土地承包经营权人在信任土地信托机构的基础上，将其承包地的使用权信托给土地信托公司，而土地收益由受益人享有”[1]的一种土地流转方式。数年来，从浙江绍兴的首例农地信托流转实践开始，湖南益阳、福建沙县、成都等地开始探索适合本地的农地信托流转模式，直到2013年国内知名信托公司开始进入农地信托流转市场，真正的农地信托流转模式才开始出现，农地信托流转的实践开始从自发阶段发展为较为成熟的市场化阶段。

一、农地信托流转之雏形模式：政府主导型农地信托流转

(一)农地信托流转雏形阶段的运作方式近年来，多见于报端且为学者们所研究的典型的农地承包经营权信托模式，莫过于浙江绍兴、湖南益阳、福建沙县等地区的改革。虽然各地所处地理位置不同，经济条件不一，但在农地承包经营权流转的改革中选择引入信托方式，并在实践中取得一定的实绩。如今回顾各地农地承包经营权信托流转发展，可发现我国农地承包经营权信托流转经过了以下两个发展时期：

1.萌芽初期。我国实践中最早运用信托方式进行农地承包经营权流转的是浙江绍兴。2001年浙江绍兴根据信托的理念，首创农地承包经营权信托流转方式，创造性地建立了县、镇、乡三级土地信托服务机构，为农地流转提供信息、指导和协调服务，其基本运作方式为：首先由村经济合作社根据各村具体情况确定有流转需要的农户土地，由村经济合作社与农户统一签订土地使用权租赁合同；然后村经济合作社作为农地信托委托人将租赁的农地委托给土地信托服务机构，土地信托服务机构根据农地具体情况进行农地整理与整合，并在土地使用权流转储备库登记簿中进行登记。同时土地信托服务机构也接受需地方的委托，为其所需农地进行需求信息登记，并极力促使供地方村经济合作社与需地方关于农地流转的协议意向的达成。一旦意向达成，由村经济合作社与承包大户签订土地使用权承包合同，在农地流转的期限内，由承包大户付给村经济合作社相应的承包款，村经济合作社在拿到承包款后再根据村集体与农户签订的土地使用权租赁合同中约定付给农户。绍兴农地信托流转的模式实际上包含以下三层法律关系：土地使用权租赁合同：由村经济合作社与农户统一签订农地使用权租赁合同；委托服务关系：以土地信托服务机构为核心的双方的委托合同，即土地信托服务机构分别与村经济合作社和需地方签订的土地流转服务合同；信托关系：村经济合作社与承包方签订的土地使用权承包或信托管理关系。参与农地流转的多方主体虽然通过多种法律关系的架构，实现了农地信托流转的完整和顺畅，但是由于这种设计的法律关系的多层级化与复杂化，在实践中带来一些问题（将在后文中分析）。

2.成长期。浙江绍兴的农地信托流转模式在多地试行之后，由于暴露出若干问题，农地信托流转曾一度出现停滞不前的局面。2010年湖南益阳将浙江绍兴的农地信托流转方式进行简化，基本运作方式是：首先由当地政府出资设立专门的土地信托公司，然后由农户与土地信托公司签订土地信托合同，将土地承包经营权委托给土地信托公司进行经营管理，土地信托公司将受托管理的农地进行整理开发之后，再转租给需地方承包大户[2]。2011年福建沙县也按照湖南益阳的农地信托流转模式开展农地信托流转。湖南益阳的农地信托流转模式相对浙江绍兴模式而言，最大的特点就是法律层级关系更加简单，仅包含两层基本法律关系：农户与土地信托公司形成的信托关系，土地信托公司接受单个农户的委托，对农户享有承包经营权的农地进行管理，包括土地整理和开发、土地信息、土地收益的收取与分配等，这是益阳农地信托流转运作中最重要的一环。土地信托公司与承包大户的基于土地租赁所形成的农地经营权的租赁关系。

（二）对农地信托流转雏形模式的评价实践中部分地区所创造的农地信托流转模式，对促进农村地区土地流转市场的发展，土地的规模化经营起到了积极的作用。但在实践过程中也存在一些制约农地信托流转发展和推广的问题。

1．总的来说，农地信托流转从萌芽阶段发展到成长阶段，既是实践推动的结果，也是法律与政策倒逼的结果。以浙江绍兴为代表的农地信托流转模式法律关系过于复杂，法律层次较多，一方面在实践中要处理好多种法律关系，平衡好多方主体的利益是非常不容易的；另一方面，由村经济组织统一承租农户土地之后再由村经济组织代替农户与土地信托机构签订土地信托合同，这种做法遭到很多置疑，认为“这是一种新型的反租倒包方式”。以往的农地流转实践中的反租倒包主要体现为，村集体经济组织或乡镇政府将已经承包到户的土地通过租赁方式集中到集体，然后再通过土地使用权的流转承包给农业经营大户的行为。《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》以及《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》均明确禁止反租倒包，因为通过反租倒包方式，集体经济组织会以集体名义，以维护集体利益为由，强迫农民流转土地，可能会出现集体组织或村干部与农户争夺利益分享农地地租的差价。浙江绍兴模式中村经济组织承租农户土地再信托流转的做法与反租倒包方式非常相似，因此在实践中遇到一定的阻力，这也为新的农地信托流转模式的出现埋下伏笔。而湖南益阳的农地信托流转做法最大的变化，就是直接促成农户与土地信托公司签订土地信托合同，直接由农户参与土地信托流转，减少村集体经济组织或政府的直接参与，这样既减化了农地信托流转中的法律关系，又避免在农地信托流转中出现与政策法规相违背的反租倒包现象，使得农地信托流转的更加合法和成熟。

为加强太湖城（华庄街道）集体资产的管理，确保资产的完整和安全，防止资产的流失，盘活资产存量，提高资产效益，根据国家及地方有关法律法规，结合开发区的实际情况，特制订本规定。

一、资产管理的范围

资产管理范围包括：太湖城（华庄街道）所属的机关、企事业单位自有资产；太湖城（华庄街道）所属的机关、企事业单位投资参股形成的资产；上级拨入、委托或通过其它合法途径取得所有权或处置权的资产；拥有实质性控制权的其它集体资产。资产包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其它资产。

二、资产管理机构及其职责

太湖城（华庄街道）资产管理委员会代表管委会对所属资产行使所有权。资产管理委员会由管委会班子和相关部门负责人组成。管委会（华庄街道）主任担任资产管理委员会主任。资产管理委员会的具体日常事务由资产管理局负责。

资产管理委员会授权委托有关单位（部门）进行资产的经营和管理，接受委托的单位（部门）为资产受托管理单位（部门）。

（一）资产管理委员会的主要职责：

1、贯彻国家有关资产管理的法律、法规和方针、政策。

摘要：伴随着老龄化的加剧，国家也在想方设法使企业年金增值。但是，由于对企业年金投资的研究不成熟，法律机制不够完善，投资大多带有盲目性和高风险性。本文将结合我国企业年金投资的主要形式、企业年金帐户管理的风险性，分析在投资过程中存在的法律问题以及法律缺失，并对其对策展开讨论。

关键词：企业年金，投资，法律机制。

2000年，我国出台了《关于完善城镇社会保障体系试点方案》，方案中首次提出将企业年金进行市场化管理和运作。2004年至2005年，针对企业年金投资运作，我国相继出台了《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理试行办法》、《企业年金管理指引》、《企业年金基金管理机构资格认定暂行办法》、《企业年金基金管理机构资格认定专家评审规则》、《企业年金资金管理运作流程》、《企业年金基金账户管理信息系统规范》等一系列法规文件。但是，由于企业年金市场化运作和相关法规的出台之间的法律空白，再加上我国多元化的企业年金投资方式，企业年金投资出现了许多问题。下面我们将对企业年金投资运作中存在的法律问题及对策进行探讨。

一、企业年金投资法律问题分析

法律规定缺乏严谨性无疑加大了企业年金在投资过程中的风险性。我国虽然针对企业年金制订了一系列的法律法规，但是由于在细节问题上的疏忽，企业年金市场还是表现出了不同层次的不稳定性和风险性。

（一）投资比例缺乏限制。

在关于企业年金的各种现行法律中，都缺乏对委托人投资比例的限制。在这种情况下，如果企业经营不慎，出现亏损或者破产，企业年金的安全性就会受到威胁。2002年，美国能源业巨头——安然公司养老金体系崩溃就是一个很好的例子，出于对公司的信任，许多安然职工都将养老金投到了企业股票当中，但是，因为一直隐藏的债务问题和管理上的原因，安然股价一路狂跌，最后致使公司破产，职工的养老金投资收益灰飞烟灭。我国虽然在《企业年金基金管理试行办法》第四十七条中对每一类金融产品的投资比例大体做了限定，“企业年金基金财产的投资，按市场价计算应当符合下列规定：（一）投资银行活期存款、中央银行票据、短期债券回购等流动性产品及货币市场基金的比例，不低于基金净资产的20%；（二）投资银行定期存款、协议存款、国债、金融债、企业债等固定收益类产品及可转换债、债券基金的比例，不高于基金净资产的50%。其中，投资国债的比例不低于基金净资产的20%??”。其中，只规定了所要投资的金融产品占总体投资的比例，对企业年金的整体投资比例没有限定，所以并不能从根本上排除企业年金投资的高风险性。

（二）投资风险补偿力度小。

*省白楼宾馆是*省委办公厅下属的事业单位，素有*省的“国宾馆”之称，承担着*省绝大部分高端政务接待任务。经过十几年的改革开放，体制创新，从一个几十人的内部招待所，逐步发展成拥有员工800余人，年营业额近亿元的现代化酒店。从财政拨款，到自收自支，再到现在每年向省委办公厅上缴近百万元的管理费。白楼宾馆的经营管理跳跃式发展。在国有内部招待机关向现代商业酒店过度方面积累了大量的实践经验，形成了自身鲜明的特色，具有了一定的品牌效应，白楼管理模式和管理方法已经形成，并发挥着巨大作用。

工作整体思路

酒店管理公司的发展，要依靠白楼宾馆主体企业的发展，依托白楼宾馆的品牌与优势，突出在政务接待和会议接待上的强项，强化从内部招待所到现代化酒店转换这一成功范例，将我们的品牌和成熟的管理模式向同性质的宾馆进行推广、复制。既增加宾馆的经济增长点，又提高相关企业的接待能力和经营水平，建立长期的友好合作关系，实现]方案-范文''''库.整理.双赢。（可考虑成立内部接待服务联合会。）

一、建立学习型组织：

1、认真学习党的方针政策，在思想上与党中央保持高度一致。树立科学发展观，解放思想，开拓进取。认真学习法律法规，严格依法行事。

2、认真学习当前酒店管理的新知识。跟上现代酒店发展的步伐。

3、学习星级酒店知识。掌握新的星级评定标准和星级评定办法。

4、总结以前输出管理酒店的经验教训，为以后的品牌扩张铺路。