土地流转管理范文

各村、各有关单位：

为切实加强村级资源管理工作，确保村集体土地规范流转，现根据《市关于加强农村集体资源管理的实施意见》、《市农村土地承包经营权流转实施办法的通知》、《市关于规范农村土地流转管理工作的通知》等文件政策规定，现对我镇农村集体土地流转和提水养殖管理提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以促进农业增效、农民增收为核心，在坚持农户家庭承包经营制度和土地承包关系明确的基础上，遵循平等协商、自愿、有偿的原则，实行“依法、有序、规范”的流转，充分发挥集体资源，发展土地规模经营，加快推进现代高效农业和农村经济发展。

二、组织机构

镇建立农村土地流转工作领导小组，镇经管站（农村土地流转交易服务中心、村级资产资源管理服务中心）为土地流转和提水养殖管理的职能部门，受镇、村委托，对全镇土地流转为提水养殖及非农用地和其他农业用地进行管理，负责组织招标和合同见证，负责指导和服务好土地流转，维护养殖户依照法律法规和章程开展生产经营活动。各村要相应建立土地流转工作领导小组，村党组织书记要亲自抓负总责，村民委员会主任要具体负责依法流转程序，其他村干部要包干负责所分工组的农户承包土地流转工作，坚决纠正农民违反土地承包经营权流转法律、法规行为，确保全镇农村土地“依法、有序、规范”的流转。

三、管理措施

1、科学规划，引领调整。镇政府将按照全镇总体规划和产业分布特点现状，规划土地流转提水养殖重点发展区域，逐步形成分布合理、产业特色明显、自然条件优越、生态、高效、具有自主品牌的提水养殖基地。

为进一步推进全市农村土地信托流转试点工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和各级文件精神，经市委、市人民政府同意，特提出如下意见。

一、充分认识做好农村土地信托流转试点工作的重大意义

农村土地信托流转是在坚持土地集体所有和保障农民承包经营权的基础上，信托机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的要求，通过必要的法律程序，将土地承包经营权在一定的期限内依法、有偿转让给其他公民、法人从事农业经营活动的行为，是农村土地管理制度的一项创新。进一步推进农村土地信托流转试点工作，有利于较好地解决目前土地流转规模较小、流转不规范问题，加快实现农业规模化、集约化经营，促进传统农业向现代农业转型；有利于促进农村土地资源资本化，破除城乡二元结构，广泛吸引城市资本、企业资本、金融资本流向农村，形成“三农”投入新机制；有利于促进农民多渠道增收，维护和增进农民的利益，促进民生改善和农村社会风气好转；有利于实现城乡、工农统筹发展，加快建设社会主义新农村。新形势下积极探索农村土地信托流转形式，符合国家有关政策精神，符合的实际，各级各部门要高度重视，采取有力措施，把推进农村土地信托流转试点工作作为现代农业建设的“牛鼻子”工程和当前一项重要工作任务来抓，勇于探索，敢于创新，在试点中发现问题，解决问题，为全面推进农村土地信托流转积累宝贵经验。

二、切实规范农村土地信托流转试点工作行为

1．明确农村土地信托流转试点工作的指导原则。在确保农村家庭承包责任制不变、农村土地集体所有性质不变、土地用途不变的前提下，农村土地信托流转试点工作必须坚持四条原则：一是政府引导。由政府注资设立农村土地流转信托基金，出台鼓励农村土地信托流转的政策措施，制定和完善产业规划，明确试点运作办法，引导农村土地信托流转健康发展。二是市场主导。由市场调节土地供求关系，优化配置土地资源。信托各方按市场法则和合约规定承担风险、享受收益。三是企业运作。农村土地信托投资公司按照现代企业制度实行企业化运作，做到产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学、运行规范。四是互利合作。把增进农民福祉作为农村土地信托流转的根本出发点，在保障农民既得利益的同时，进一步规范和完善土地经营利润分配机制，实现农民和投资者合作共赢。

2．规范设置农村土地信托流转试点机构。试点机构设置采取“1＋1”模式，即：市、区县（市）、乡镇依托农村经营管理部门分别设立农村土地流转服务中心，区县（市）或试点乡镇成立农村土地信托投资公司。

农村土地流转服务中心主要履行以下职能：协助完成土地确权工作；协助调处土地经营中的矛盾纠纷；帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证；组织土地委托方（农民群众）进行技能培训，提供就业介绍；对土地信托投资公司与委托方签订的土地信托流转合同进行鉴证。工作人员从现有行政事业编制人员中产生，工作经费由各级财政纳入预算。

农村土地信托投资公司以促进土地信托流转、发展现代农业为宗旨，不以赢利为目的，主要履行以下职能：土地信息收集和；接受农民土地委托；向外发包土地；协助实施有关项目；帮助土地经营业主与金融部门对接；探索土地信托收益用于农民社保、建设农村公共服务设施的作法；探索土地信托收益进行重大项目投融资。

2006 年，松江区开始探索农户承包地委托给村集体经济组织统一流转管理，至今已有 15 个年头。2007 年，松江区开始探索家庭农场规模化经营模式，“家庭农场”概念更是首次正式出现在 2013 年的中央一号文件中。经过多年的探索和发展，全区农村土地流转呈现出“规模化经营好、土地流转率高、流转租金稳定”的特点。如何将全区的农村土地流转工作更精更细、监管全覆盖，需要转变工作思路、大胆创新。

一、大胆创新，把无变成

有以前，松江区农村集体“三资”中的“资金”和“资产”由共用财务后台的“上海市农村集体‘三资’信息管理系统”和“松江区农村集体资产经营管理平台”监管，而“资源”则独立在外。在当时情况下，难免会有数据统计滞后有偏差、参数口径不统一等现象。为打破这一困境，2019 年，松江区在全市首创在“上海市农村集体‘三资’信息管理系统”中增设“土地流转管理模块”，真正将“资源”纳入“三资”大数据中。2020 年在叶榭、新浜、小昆山等 3 个镇试点，2021 年已在全区推广。一是明确各类农用地流转合同“凡是签合同必录入模块管理”。2020 年，松江区农业农村委制定《松江区农村集体“三资”信息管理系统土地流转管理模块运行规则》（以下简称“《运行规则》”），明确农村集体资源性资产（具体指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地以及其他依法用于农业的土地）产生的流转合同，要在“土地流转管理模块”中按要求录入合同，包括租赁类型、合同起止日期、承租方信息、流转单价、经营场所及作为类型、应收款金额及收款日期等要素。截至今年 9 月末，全区已有 14 个街道（经开区）累计录入农用地流转合同 1692 份。二是确定镇保地“凡是委托经营必建立书面委托关系”。2020 年，松江区首次以文件形式明确对属于镇级经济联合社所有的镇保地，除由镇级经济联合社自行对外签订农村土地流转合同外，其余当发生镇级经济联合社将镇保地委托给镇级集体企业或村级经济合作社管理时，应当就具体委托事务与受托方建立书面的委托协议。委托协议需明确记载委托面积、委托期限、委托管理费、流转租金上交方式以及权利义务等事项。在订立了书面委托协议后，双方应及时将委托具体事项录入“土地流转管理模块”，确保镇保地收益最终归镇级经济联合社所有。

二、加强管理，把点串成线

以前，全区的农用地流转管理台账借助“松江区农用地管理平台”，流转费收取情况全靠事后手工汇总；而“上海市农村集体‘三资’信息管理系统”有完整的财务数据但缺乏齐全的农用地流转合同信息。对此，松江区充分利用财务数据，让每一笔流转租金都有据可循。一是规范土地流转费“凡是收款必与财务凭证关联”。2020 年松江区根据实际，在《运行规则》中再次强调“谁发包、入谁账”，明确村级经济合作社对外发包的土地流转费入“应付款 - 土地流转费”科目，镇级集体企业受托管理的土地流转费入“其他业务收入”或“应付款 - 土地流转费”科目，镇级经济联合社对外发包的土地流转费入“发包收入 - 机动地发包收入”科目。结合《关于加强家庭农场土地流转租赁费管理工作的实施意见》，规定收取土地流转租赁费每年都应采取“先付后用”方式，须在本年度 12 月底前交清下一年度的租赁费用。二是落实责任监管，建立流转合同“凡是发生异常情况必预警红灯提示”。《运行规则》要求，“土地流转管理模块”各使用单位要落实合同责任人制度，明确街镇农村集体资产监督管理委员会办公室及各使用单位的工作职责。对“逾期欠租、租赁单价低于指导价、流转年限超过 20 年、合同附件未上传、流转租金排款计划未齐全”等 5 类异常合同，开启动态预警红灯提示。各单位可根据实际，申请立行立改（整改期限最长为 10 个工作日）、短期整改（整改期限最长为 3 个月）、长期整改（整改期限最长为 24 个月）或者灭灯申请 （确因体制机制问题或客观原因造成的）。截至今年 9 月末，全区预警提示合同 252 份。

三、找点切点，把散变成聚

以前，我们在农用地流转管理中创造出了不俗的成绩，得到了中央以及市级领导的高度肯定。如今，依托科技的力量聚拢更多的力量，用数据说话、用事实证明，全力打造松江区农用地流转管理新局面。一是改变了以往资源、资金相对独立的局面，聚成管理“一张网”。嵌入在“三资”监管平台中的“土地流转管理模块”打破了传统工作模式，形成了农用地流转管理和财务管理的上下联动管理网络。目前，全区各街镇的经管部门、涉及农用地流转管理的镇级企业、涉农镇的各村均已安装了“三资”监管平台，开通了“土地流转管理模块”相应权限。二是改变了以往流转信息不全、多部门分散管理的局面，聚成数据“一口径”。“土地流转管理模块”采用统一的合同录入要素和要件、统一的入账科目，彻底改变了以往流转信息不全、多部门分散管理的局面，打破了传统手工做报表的模式，形成了农用地流转管理工作公开、透明、高效。三是改变了以往合同管理人员执行效率不高、现任不理旧账的局面，聚成监管“一标准”。通过采用统一的预警整改流程，使以往逾期拖欠流转费、流转合同单价过低、合同期限超过《合同法》规定的最长20 年等情形的合同直接亮起了“红灯”，督促各合同责任人按规定流程完成整改。自今年 7 月 1 日起开启预警整改机制以来，已完成整改合同 61 份，亮灯率由启动初期的 20.6%下降至 14.9%。

作者： 朱华平 谢玉娟 单位：松江区农村经济经营管理指导站

第一条为了规范乡种粮规模经营主体农村土地承包经营权流转行为，保障各方合法权益，根据《县规范农村土地承包经营权流转监督管理办法》（东政〔2014〕17号）等相关规定，结合我乡实际，制定本办法。

第二条农村土地承包经营权流转，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则；不得改变土地集体所有性质和改变土地农业用途原则；不得损害农民土地承包权益的原则；受让方须有农业经营能力和本集体经济组织成员享有优先权的原则。

第三条土地流转风险防范。为鼓励本集体经济组织有农业经营能力的成员流转承包本地土地，以及防范土地流转风险，种粮规模经营主体应在不改变土地现状情况下签订农村土地承包经营权流转合同。本地承包经营户按承包土地总亩数即每亩田100元的总金额向村集体经济组织缴纳风险保障金；本乡镇以外的承包经营户按一个年度的土地流转租金总额向村集体经济组织缴纳风险保障金；流转合同到期后如不再进行续签，则将风险保障金返还受让方。

第四条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

第五条农村承包土地流转要用于农业特别是粮食规模化生产，严禁借土地流转之名搞非农建设，严禁破坏、污染、圈占闲置、撂荒耕地。

第六条鼓励农村土地承包经营权在公开市场上流转；鼓励农村土地承包经营权在本地农户间流转，向种田能手流转；鼓励农村土地承包经营权流转租金按国家粮食收购保护价确定。

第七条农村土地承包经营权流转应具备以下条件：

（一）农村土地承包经营权权属明晰；

[摘要]

土地流转能充分利用土地资源，促进土地规模化经营，提高土地利用率。但是，后发地区农村发展经济基础较为薄弱，国情、法律制度、管理政策等方面的障碍，导致诸如农村土地流转相关法律法规不完善、缺乏制度约束和依法监管等问题，容易造成后发地区土地流转失范、随意等现象。须以依法维护农民的合法权益为中心任务，健全土地流转法律法规，完善土地确权登记、监管制度，加强土地流转的司法保护，确保后发地区农村土地流转有利于可持续发展。

[关键词]

后发地区；土地流转；确权登记；土地监管

后发地区农村发展经济基础较为薄弱，在市场经济条件下其土地流转现状堪忧，急需完善后发地区农村集体土地流转的相关机制，解决土地流转过程中出现的种种问题，合理配置农村集体土地资源，提高土地利用率，实现农村集体土地流转的可持续性发展。

一、后发地区农村土地流转的现状

后发地区农村集体用地流转形式以出租为主，即集体土地所有者或使用者收取一定的费用将土地使用权出租给第三人使用。集体土地流转主体包括村集体经济组织土地所有者、村民委员会、村民小组，以及乡镇、村集体企业和个人等土地使用者；土地使用权受让方或承租方包括集体经济组织内部成员、其他经济组织和其他社会成员如民营企业、个体工商户等等[1]。此外，流转的形式还有个别群众私下进行的土地转让，甚至以转让房产连带转让土地使用权的形式进行非法的土地流转，如贵阳、南宁等市城中村的部分农民将个人宅基地建好房子后转让，但未到土地管理部门登记备案。流转形式还有作价入股、联营联建等流转形式，即以集体建设用地使用权作价出资或入股、联营形式兴办企业等，流转的地址位置大部分为城郊结合部及县城、乡镇所在地或集镇地。一般情况下，经济发达、城镇化水平越高的县、区、镇，其集体土地流转越活跃；而经济较落后的地区，集体土地流转则比较少见。从贵阳、南宁等市来看，集体土地流转多的大多发生在城乡结合部和乡镇周边，且经济发展较快的地方农村集体土地流转量越多。如经济发展较快、商品经济意识较强的南宁市宾阳县，集体土地流转较多，流转后主要用作工业用地和住宅用地。总体而言，土地流转充分利用土地资源，对实现农业规模化经济意义重大，极大地促进了土地规模化经营，推动了地方农业产业化发展，提高了土地利用率。但是，后发地区农村集体土地流转实践过程中，也存在着需要正视的问题。如相当部分属私下流转，一般不到国土部门申报，甚至有部分是非法占用农村农用地搞非农建设，当地政府并未对农村集体土地流转进行规范管理。

二、后发地区农村集体土地流转存在的问题

一、目标任务

以加强管理和服务为中心，建立健全土地承包经营权流转市场，市建立农村土地流转服务中心，各（区）建立土地流转服务站，村配备土地流转管理信息员，有效衔接土地流转供求。

二、工作重点

1.市组建“市农村土地流转服务中心”。在市农林局农村经营管理科组建“市农村土地流转服务中心”，具体负责全市农村土地流转的指导、管理、服务工作。该中心的主要职责是：宣传贯彻国家有关农村土地承包、管理、流转的法律、法规和政策；收集整理和土地流转供求信息，为土地流转供求双方提供信息服务；积极为土地流转供求双方提供相关法律咨询服务，切实维护双方当事人的合法权益；提供规范的流转合同文本，指导各（区）土地流转服务站为土地流转双方签订好流转合同；单宗100亩以上土地流转供求信息，对单宗50亩以上的土地流转进行备案，对单宗500亩以上的土地流转进行有效性和合法性审核；协助各（区）做好土地流转矛盾纠纷的调处工作；统一印制土地股份合作社《股权证》；组织规模流转以奖代补项目申报工作。

2.各（区）组建“农村土地流转服务站”。各（区）要在6月底前依托农经站或农服中心，组建“农村土地流转服务站”。各（区）农村土地流转服务站的主要职责是：对土地流转进行监督和管理；建立健全土地流转备案、登记和档案管理等工作制度，建立土地流转信息库，及时搜集、整理和土地流转信息；提供土地流转交易场所和规范的合同文本；承办转包、出租、互换、转让、入股等流转形式的具体交易事务；办理土地流转登记和土地承包经营权变更登记；为土地流转双方提供信息咨询、法律咨询和合同鉴证服务；搞好流转合同的日常管理；调处土地流转纠纷，帮助土地股份合作社起草章程、财务管理制度等。

3.各行政村配备“农村土地流转信息员”。农村土地流转信息员原则由各行政村村会计兼任。主要职责是：宣传农村土地承包及流转方面的法律、法规和党在农村的方针政策，做好广大农户的思想工作，及时收集、农村土地流转信息并上报（区）农村土地流转服务站，协助农户与受让方做好土地流转合同的签订，化解农村土地承包及流转矛盾纠纷。

三、工作要求

1.加强领导。建立土地流转服务平台涉及广大农民的切身利益，事关我市农村改革、发展和稳定大局。各（区）党委、政府要高度重视，切实加强对这项工作的领导，要建立领导小组和具体的工作班子，做到精心组织，周密部署。

为进一步加强农村土地承包管理，加快农村土地承包经营权连片集中流转，促进农业适度规模经营，推进现代农业园区建设和粮食生产功能区建设，根据《省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》、《关于印发进一步完善市区支持农业和农村经济发展的若干政策意见的通知》、《关于构筑“一核两翼”组团式发展平台决定》、《关于推进生态文明的决定》及《区“十二五”都市型农业发展规划》精神，现就进一步加强农村土地承包管理，促进土地承包经营权流转提出如下政策意见。

一、指导思想

以稳定和完善农村土地承包关系为前提，加快引导农村土地承包经营权集中连片、有序流转，提高土地资源的有效配置，促进产业发展和农业增效、农民增收。坚持科学发展观，建立“政府推动、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升土地规模经营水平，促进经济、社会、生态效益全面提高，加快我区都市型农业发展，推进社会主义新农村建设，构建城乡统筹发展的和谐社会。

二、基本原则

（一）坚持稳制、分权、搞活的原则。农村土地承包经营权流转和发展规模经营，要在稳定家庭土地承包关系的前提下，坚持不改变土地所有权、不改变农业用途、不损害农民利益。实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，搞活土地使用权。

（二）坚持依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营，要严格按照法律法规规定程序和手续进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

（三）坚持集中、规模、高效的原则。农村土地流转和产业发展要立足土地资源的高效利用，实行相对集中连片流转，发展适度规模经营，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进农业增效和农民增收。

（四）坚持管理、规范、有序的原则。在推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营过程中，要加强管理、指导和引导，健全和完善土地流转的各项制度，强化土地流转信息服务，充分利用土地流转信息平台，及时土地流转信息。规范土地流转合同管理，正确使用各类规范合同文本，尽快适应网上办理相关手续。严格做到程序合法，文本规范，网上信息及时准确。及时调解或仲裁土地承包经营纠纷，维护当事人的合法利益。

中国是一个农业大国，土地是农村经济发展的载体。土地是农民的生产资料，是生产活动的实施地，也是生活收入的来源。土地流转问题是三农问题的重要内容，在新农村建设过程中处理好土地流转问题，才能让新农村建设成果更加丰硕。

一、新农村建设中土地流转存在的现实问题

土地流转是激活农村土地资源的重要行为，在新农村建设过程中，越来越多的土地流转问题暴露出来，具体包括：农民的土地流转意识不足；农村土地流转方式缺乏创新；农村土地流转受益有待提高，等等。接下来，笔者将针对上述提到的几点，展开较为详细的论述。

（一）农民的土地流转意识不足。农民是土地流转中的受益者，只有农民具有正确的土地流转意识，才能促进土地流转工作的有效开展。土地，对于农民来说是生存之本，更是最直接的财富。正因为如此，土地对于农民来说很珍贵，他们不愿意流转自己的土地。首先，农民误解了土地流转的性质。相关法律中明确规定，土地流转就是改变土地的经营权，主要方式为出租、转让或者其他形式的流转，土地流转涉及到的两方当事人要就土地流转细节签订合同。除了土地经营使用权外，土地的其他权益仍为农民所有。但许多农民则认为土地流转就是将所有权益转让出去，土地流转了，自己就与土地没有关系了；其次，农民不太了解土地流转的真实行情。农民缺少对土地流转的整体认识，总是从农民受害的土地流转案件中分析自己的土地流转问题。不了解土地流转的市场信息，更不清楚土地流转的双方；最后，农民不了解土地流转的相关法律程序。土地流转是一个有法律指导的经济行为，完成土地流转，涉及到申报对象、材料与分配受益等多个方面。农民不了解土地流转过程中的维权方法，更不清楚法律对农民权益的保护，这直接影响了农民参与土地流转的积极性。

（二）农村土地流转方式缺乏创新。在新农村建设中进行土地流转，是为了更好地利用土地资源。土地流转之后，农民仍然具有土地承包经营的权益，经营权的转让是有偿的。当前，我国许多土地流转者并没有明确土地流转工作的内涵，使得土地流转的模式较为单一。创新意识不足，影响了土地流转形式的开发，也让农村的土地流转工作显得过于被动。在农村建设过程中，人们往往会遇到多样的地形。不同的地形具有不同的使用规划，有不同的特点。单一的农村土地流转方式不能满足新农村建设中的土地流转需求。不同类型的土地在数量与流转价格上具有差异，单一的标准与模式，让土地流转工作有失公平性。

（三）农村土地流转收益有待提高。土地是农业发展的重要资源，也是农民的生存之本。农民的收入大多来自于土地，如果农民能够从土地流转中得到较大的利益，他们的土地流转积极性会提高。合理的土地流转，需要让农民感受到土地流转的好处，从中得到实惠。但一些农村的土地流转并不合理，农村出租土地经营权的价格过低，而土地使用者出更高的价钱去长期租用土地。虽然农民得到了暂时的实惠，但从长远角度来看，农民并没有从土地流转中受益。土地流转既然是经济行为，土地的租金就应当随着市场经济的变化而有所变化。农村土地流转受益不足，让农民不愿意流转自己的土地。

二、新农村建设中土地流转现实问题解决对策

（一）做好农村土地流转政策的宣传工作。让农民对土地流转有全面且正确的认识，是让农民积极参与到土地流转中的前提。只有做好农村土地流转政策的宣传，才能给新农村建设提供支持。政府部门应当加大与新闻媒体机构的合作，特别是各个地区的地方媒体应当加强农村土地流转知识的宣传。利用媒体平台，让农民了解土地流转的内容与具体方法，更为重要的是让农民了解保护他们利益的相关法律法规。通过宣传，使农民认识到土地流转是我国高效利用农村土地的一种重要方式，也是发展方向，让农民信服土地流转有利于三农问题的解决。在新闻节目或者农业节目中分析三农问题内容，做好农业知识的科普，让农民了解土地流转的基本政策以及办理流程，讲解土地流转中的受益者以及土地流转的积极意义。