房产合同管理范文

摘要：随着我国社会经济的快速发展，企业所面临的竞争压力持续加大，越来越多的企业认识到加强财务管理对其提升整体竞争实力的重要性。财务管理作为企业管理体系中重要组成部分，在新时代背景下也面临着新的要求与挑战。合同管理是企业财务管理的重要构成部分，为了提升财务管理水平，进一步完善财务管理体系，企业应该加强合同管理。财务人员应树立正确的合同管理理念，认识加强合同管理对财务管理的重要性和价值，并在日常工作中高效开展合同管理工作，加强合同管理与财务管理工作的结合，助力企业持续提升财务管理水平，为企业实现可持续发展保驾护航。本文主要探究分析合同管理对财务管理的重要性，以供参考。

关键词：合同管理；财务管理；新会计准则

增强财务管理能力，提升财务管理水平，已成为新时代背景下企业提高整体竞争实力以应对激烈市场竞争的必然要求。从我国企业实际发展情况来看，财务人员更多是财务会计型人才，而管理会计型人才不足。财务工作多以基础性的核算与记账为主，财务人员在前期合同谈判、签订工作中的参与度较低，制约着企业合同管理水平和质量的提升，进而影响财务管理工作。在此背景下，开展以合同管理对财务管理的重要性为主题的研究活动，对企业发展而言有着十分重要的现实意义。

一、合同管理与财务管理的内在联系

合同管理是财务管理中的重要内容，加强合同管理，落实相关工作，是企业确保各项经济活动有序高效开展的重要举措之一，有利于企业获取更大化的经济效益，规避经营及财务风险。企业财务管理水平高，才能够为合同管理的有效落实提供保障，才能够进一步约束和规范员工工作行为，严格按照企业现有规章制度执行，从而逐步实现预期经济效益目标。同时，重视合同管理，又能促进财务管理水平的提升，最大限度保障企业合法权益。两者是相辅相成的关系。基于此，企业需要在财务管理实施过程中，提高对合同管理的重视程度。在实操过程中，经常发现有的企业由于对合同管理重视不够，造成经营管理被动的局面。例如，个别企业在开展房产零星维修时，有可能因为维修费用不高，认为没有签订合同的必要性，直接凭维修后取得的发票来进行财务报销。这会出现两个弊端：一是费用真实性存在瑕疵，存在廉洁风险；二是维修的质量缺乏有效保障，存在后续继续发生维修需求的风险。又如，在签订工程建设合同时由于工作疏忽，没有设置扣留质保金的条款，造成工程竣工结算付完全款后出现工程质量问题没有保障的情形。因此，企业需要在经营管理发展过程中加强合同管理，从而有效降低各种合同风险发生的可能性，为企业提升财务管理水平奠定基础[1]。

二、合同管理对财务管理的影响

合同管理对财务管理影响从时间节点上来看主要在三个节点：一是合同谈判签订阶段；二是合同履行阶段；三是合同档案保管阶段。从内容上来看主要是对收益的影响、账务处理的影响、税负的影响、资金流影响，以及财务管理质量的影响。事实上，财务人员不仅仅只对合同履行情况及合同档案进行管理，更应该在合同谈判签订阶段就要介入。一项业务开展能不能带来收益、有无经营及财务风险等，都应该在合同谈判签订的环节给予确定。因此，在企业前期合同谈判签订阶段不仅是业务牵头部门、法律部门参与，财务部门也要参与。合同管理过程中不同阶段对财务管理具体的影响情况如下。

（一）合同谈判签订阶段对财务管理的影响

摘要：高校资产经营公司承担着高校所有经营性资产的管理工作，合同作为对外与自然人、法人和其他组织之间为明确双方的权利义务关系所订立的书面协议，对国有资产保值增值、防止国有资产流失、实现国有资产最大化收益起着至关重要的作用。文章就高校资产经营公司在合同管理方面存在的问题进行了分析，并针对这些问题提出个人建议。

关键词：高校；资产经营公司；合同管理

高校资产经营公司为高校投资的独立法人单位，高校将具有经营性的资产统一划转到资产经营公司名下，授权公司代表学校市场化管理资产。具体负责高校可经营资产和自有资产的经营管理、公司投资的校内外企业的管理、经营性房产的租赁及教职工周转房的租借，负责骨干科研团队科技成果的孵化、培育、转让和对外技术服务，监督、指导校企合作项目中国有资产的合理使用等。因此资产经营公司合同管理是否规范、合同是否按约定履行，对防止国有资产的流失，科学合理的配置和使用资产，保障高校事业建设有序的发展，具有重要的意义。

一、资产经营公司合同管理存在的问题

(一)未严格执行企业会计制度高校资产经营公司虽为独立的法人单位，但作为高校的附属企业，财务由学校行政统一管理，而学校执行的是事业单位财务制度，因此财务人员在账务处理中仍习惯采用收付实现制，未严格执行企业会计制度使用权责发生制进行核算，从而无法依据合同约定条款，及时合理确认当期收入与支出，易引起税务风险。

(二)合同管理人员不专业高校资产经营公司人员相对较少，合同管理往往由其他人员兼职担任，专业能力水平不够，不能很好的满足相关业务要求，我们通过对公司合同进行抽查，发现存在如下问题：1.合同内容不完整，存在未约定业务结算条款、违约责任的情形，一旦对方违约无法用条款对其进行约束，易给公司造成损失；2.合同订立主体不规范，如以学校名义与对方签订租赁协议，却约定租金支付到公司银行账户，造成资金流、发票流和协议签订方不一致，易产生履约纠纷；3.合同日期要素相互矛盾，权利义务存在空白期，如合同审批完成日期晚于合同签订日期，合同约定的租赁期起始日期早于合同审批完成日期，易造成内控风险；4.合同要素存在不完整的情形，如合同未签署签约日期，未有公司法定代表人或其授权人的签章，影响合同履约。

(三)合同全过程监管不到位合同管理包括本文拟定、分级分权审批、合同签署、合同履行及合同终止，而在实际操作中管理人员往往只关注到合同签订完成，对于合同后续的执行进度情况、是否完全履约却疏于管理，存在风险漏洞。我们通过抽查公司对外签订的经营性资产租赁合同发现，对方当事人到期未履行义务缴纳租赁费或未足额缴纳租赁费现象严重，有的甚至达半年之久，造成国有资产流失，损害了学校利益。

(四)信息化水平有待提高合同管理没有专门的信息管理系统，仍采用简单的手工台账记录，信息传递效果差，管理效率低，难以从整体上了解、把握合同执行的状态与风险。另外公司合同管理完全与学校财务系统相脱节，形成信息孤岛，财务无法准确掌握收入或支出确认时点，这些都是导致款项应收未收、应付未付的原因，从而造成国有资产流失或承担违约风险。

1财务管理在参与房地产销售企业合同管理中的必要性

(1)全面参与项目前期评判工作，减少公司损失，提高公司收益。在项目可行性分析中，财务对项目经营效益进行预测，根据公司利润要求，对很可能出现亏损的项目，及时预警，努力为公司减少损失。当出现竞争项目时，根据预测的项目收益，选择最有利于公司的项目，提高公司经营效益。

(2)参与企业合同评审，提出与财务税收相关的专业意见，有效规避财经税务相关法规风险。房地产销售企业，大多由市场客户部拓展客户，根据客户需要起草合同，而此部分人员大多是非财务专业人员，在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解，这就需要财务部及相关人员参与到合同的起草订立中，在相关领域提供专业可执行的意见，从而降低、规避财务税收风险。在销售合同订立过程中，财务根据以往的项目结算经验提供可靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程，进行跟踪分析，其结果可为签订新合同提供宝贵的经验借鉴，保障合同的可执行性、安全性。

(3)确保销售合同的顺利履行。销售合同签订后，在合约期，每月都将按照合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参与其中，在每月结算时能及时发现合同条款之外的事项，并及时通知相关执行人员及领导，协调各相关部门，订立相应补充协议，完善合同管理，促进合同顺利履行。

(4)能为公司经营管理决策提供专业支持。合同执行全过程参与、监控、管理。从项目可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行项目全盘结算工作到合同后的总结分析评价，财务部始终是在客观独立地发表专业意见，用数据和事实说话，在公司决策时提供客观专业的意见和数据支持。

2财务人员在合同管理领域可以发挥的空间

(1)在市场客户部拓展到项目时，给财务提供此项目相关的数据，如项目建筑面积，委托我方销售的面积，预计销售单价，基础费率等信息，财务根据项目结算经验、利用专业知识，对项目在正常销售期的销售额、我公司将收取的服务费、将产生的人力成本费用进行预测，测算出本项目可为公司贡献的经营效益，根据公司要求的最低项目收益率来判断项目是否可以承接。

(2)在合同起草订立阶段。与开发商订立合同时，财务部门参与到合同评审中，与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关，以降低风险、减少损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、准确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务管理制度;审核收款、付款、罚款、扣款及奖励等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见，经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售公司与房地产开发商签订的《××项目销售服务合同》，财务在合同评审时要关注:①合同中是否有附近楼盘的禁业条款，如签订了A项目楼盘，就不能在A楼盘周围几千米范围内再承接相竞争的楼盘。如果有类似条款，请提醒业务负责人关注，做好风险提示。②甲乙双方权利义务中是否有我方要承担案场运营费用，如果有我方承担的电话费等，要约定发票开给我公司，如果不能，可约定此部分费用从甲方应支付给我方费佣金中扣除。这些条款细微的地方如果约定不清晰，容易导致会计税务风险且费用报销不畅。③服务佣金结算关键条件应重点关注。房地产销售结算有其特殊性，一般约定每月按固定费用率结算，在完成季度、年度任务时，需要按照较高费率对项目之前较低费率结算的房源进行补差结算。这时要注意是全额补差还是超过任务部分补差。甲方是否有内部员工等关系优惠客户房源，关注此部分的结算条件可能与正常委托房源结算不一致。商品房销售会涉及结算时点的确定，如在房款全额到达开发商账户才给我方结算费佣金;或者业主签订商品房买卖合同就可以按照开发商实际收到房款金额给我公司结算，等按揭款到达开发商账户后再结算剩余部分服务佣金。发现漏洞或表达不清晰的地方，及时修改，把风险降到最低。④如果开发商要对销售业绩好的项目人员或团队进行奖励(费佣金之外的)，应该按照税法及公司制度规定，由开发商通过我公司的薪酬体系下发，员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放，避免涉税风险。⑤在合同中会有一些罚款扣款项，此时要看如果是我方原因产生的，同意罚扣款，但应约定此部分罚扣款从应付的费佣金中扣除，并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。⑥财务部根据合同约定的时间，在项目执行过程中对此进行跟踪，发现有延迟付款的开发商，给项目负责人发提示邮件，提醒催款，减少应收账款的发生。

各乡镇（办事处）人民政府，国有农林茶场，县直有关单位：

为认真贯彻落实全省住房保障工作会议精神，进一步加快保障性安居工程建设步伐，有效解决低收入家庭住房困难问题，根据省人民政府《关于加强保障性安居工程建设的意见》精神，结合我县实际，提出如下实施意见：

一、总体思路

以科学发展观为指导，把保障性安居工程建设作为调结构、促发展、惠民生的重要工作，进一步完善住房保障体系，加快保障性安居工程建设，保证分配公平，切实提高保障能力，努力解决低收入家庭住房困难问题，切实改善居民居住环境。

二、目标任务

全县“十二五”期间保障性安居工程建设的目标任务是：城镇保障性住房的覆盖面达到20%以上；加大廉租房建设力度，对全县人均住房建筑面积在13平方米（含）以下的城镇低收入住房困难家庭应保尽保；通过建设公共租赁住房，基本解决城镇中等偏低收入家庭住房困难问题，逐步改善新就业职工和城镇稳定就业的外来务工人员的居住条件；基本完成集中成片城市棚户区、国有林区、垦区棚户区（危旧房）改造，稳步推进非成片棚户区、零星危旧房改造和旧住宅区综合治理，完善基础设施配套，改善居住环境。

三、确保建设用地

建立保障性安居工程建设用地储备制度，提前将保障性安居工程用地划归住房保障部门，未收先控，责任到人，明确收储和供地时限，确保有预留地随时用于保障性安居工程建设。保障性住房建设用地在年度土地计划中实行单列，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房建设用地占全县住房建设用地供应总量的70%以上。未完成上述保障性住房供地计划前，不得供应其它住房建设用地。严格实行商品房项目配建保障性住房制度，在商品房用地项目的规划条件和土地出让条件中，明确规定凡挂牌出让的商品住房用地，必须配建项目总建筑面积5%以上的保障性住房，其中，廉租房不少于2%，公租房不少于3%。配建以项目配建为主，对住房保障规划未要求配建或不宜配建的区域，报经县房产（住房保障）部门批准后，可实行异地配建。异地配建可由房地产开发公司自行组织，也可按应配建项目当地的工程造价，由开发商出资，县房产（住房保障）部门统一组织建设。对未按规定实施配建或配建进度迟缓的，不予办理商品房预售许可证和房屋所有权初始登记，并将其行为记入企业信用档案。

第一篇

一、施工中存在的重要问题

1.1门管理目标不全面

房屋建筑工程中的施工管理具有较高的难度。一般来说可以分为这几类:施工阶段的工作管理、施工进度的工作管理、施工质量的工作管理和施工资金预测的工作管理等。但是在实际的施工过程中，这些管理体系即互相联系又互相影响，不管在哪个工作环节出现问题，都会对整个建筑施工管理工作造成严重后果。

1.2各种管理体系尚不健全

在建筑工程施工管理的工作中，重点问题就是因为管理体系不健全。表现在制度不完备，机构设置不合理，导致出现有岗无人或是一人多岗的情况。也因为个别管理人员综合能力素质较低，责任心不足，无法使体系能够正常发挥功效。所以，承包商市场的监督管理力度必须要增强，对项目管理体系中的岗位数量和人员数量必须要经过检查，出现虚假情况必须要进行处理，确保施工企业能得到健康持续发展。

1.3合同管理人员的素质有待提高

在进行建筑施工前施工双方必须要签订合同，是保证施工方能对其进行管理的法律依据。因此必须增强合同管理人员的相关业务水平，企业的领导必须要按照合同管理人员所需拥有的素质，来选择符合要求的优秀人员来作为合同管理人员;经常组织合同管理人员进行相关的建筑法律法规培训;并建立起相关的竞争机制，对企业做出杰出贡献的合同管理人员要做出奖励。

一、严格商品房销售管理，加强商品房销售活动动态监管

(一)严格执行商品房预售管理和商品房销售网上管理有关规定。未经预售许可、现售前备案的商品房，房地产开发企业不得进行销售、收取房价款(包括预收款)，也不得以认购(包括认订、登记、选号、预约等)或俱乐部会员制等任何名义变相进行销售、收取预定款性质的任何费用(包括定金、订金、保证金、诚意金、会员费等)或要求定向存款。房地产开发企业出现上述行为的，房产管理部门按违法预售或违规现售查处，直至取消开发企业资质。

(二)严格前期物业管理招投标制度。凡住宅为主物业管理区域内建筑面积在3万平方米以上等应当采用招投标方式选聘物业管理企业的项目，必须统一进行公开招投标。未通过统一公开招投标方式选聘物业管理企业的，房产部门不颁发商品房预售许可证。

(三)房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内按照房产信息网上公布的可售房源开始预商品房；逾期不预售的，一经查实，房产管理部门将取消其预售资格，待该项目获准现售前备案以后重新上网销售。

(四)实行“实名制”购房，预售登记的商品房在未交付使用及领取房地产权属证书之前不得转让，销售合同网上登记备案以后不得更名。凡违反上述规定的，一经查实，房产管理部门将不予办理各类登记手续。

(五)房地产开发企业销售商品房或房地产经纪机构销售商品房，必须在售楼场所显著位置明示房地产开发企业、房地产经纪机构营业执照、商品房预售许可证、房地产经纪机构备案证书、房地产经纪执业人员明示牌等证照，并向购房人出示商品房销售委托书。凡违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理其网上签约、网上备案等房地产交易手续。

二、加强房地产广告管理

(六)广告与单位必须对房地产广告内容的真实性进行审查，不得、无合法证明、证明不全或内容不实的房地产广告。商品房预售、出售广告，必须提供获准预售许可、现售前备案的证明；存量房出售(租)广告，必须提供房地产权属证明。房地产经纪机构所的房地产项目广告，必须提供业主委托证明。凡违反上述规定的，工商行政管理部门将依法查处。

各州（地、市）发展改革委、建房（房产）局：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神及《省城镇最低生活保障家庭廉租住房管理暂行办法》等相关规定，为加快解决我省城镇低收入家庭住房困难问题，依据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于下达新建廉租住房年中央预算内投资计划的通知》（发改投资〔〕505号）要求，现将年新建城镇廉租住房建设项目中央预算内投资计划下达你们，并就有关事项通知如下：

一、本次安排今年新开工的全省城镇廉租住房建设总套数81434套，控制套型面积为50平方米，中央预算内投资补助标准对市、海东地区为每平方米500元，其他六个藏族自治州为每平方米800元，本次共下达中央预算内投资288424万元。省、州（地、市）、县配套资金计划另文下达。

二、请你委（局）抓紧核查、完善每个具体项目的前期工作程序与各项建设条件，优先实施棚户区改造中配建等形式安排的廉租住房项目，同时认真落实设计及概算审批、施工招投标、设备定货、材料采购等各项建设程序，迅速将目标责任分解下达各项目建设单位，务必确保所有项目最迟于月全部开工建设。

三、项目建设要严格按照批准规模和建设内容组织实施，各级发展改革、住房城乡建设（房产）等部门要按照职责分工密切协同，认真做好项目组织实施，严格落实项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制，加强对工程质量、建设进度和资金使用的监督管理，严禁擅自调整建设规模及投资标准，发现问题要及时整改，力争大部分项目在今年底前建成投入使用。

四、各渠道建设资金要实行专户存储、分账核算、专款专用、严禁截留、挤占或挪用。

五、项目建设情况继续实行定期月报制度，各州（地、市）级住房城乡建设（房产）部门须于每月5日前向省住房城乡建设厅住房保障处报送所有在建及新开工的新建廉租住房项目实施进展及资金使用情况，由省住房城乡建设厅汇总后上报国家有关部门。

摘要：随着高等学校收入来源日益广泛，高校经济业务涉税情况越来越复杂，高校税务风险也逐步增加。本文在对目前高等学校税收政策和涉税风险进行详细分析的基础上，提出了进一步完善高等学校税务管理工作的建议。

关键词：高等学校；税收政策；风险

一、高校收入来源与涉税实务

1.高校主要收入来源众所周知，人才培养、科学研究和社会服务是大学的三大主要职能，高校的各项业务活动主要围绕这三大职能展开，高校的大部分收入也基本来源于此。目前，除财政性资金外，高校的收入主要来源于教育劳务收入、科研事业收入和学校服务收入三大块。（1）教育事业收入。高校教育事业收入主要包括学历教育和非学历教育提供教育劳务取得的收入。学历教育事业收入主要包括对列入规定招生计划的在籍学生按规定标准收取的学费、住宿费、考试报名费等，非学历教育事业收入主要包括举办进修班、培训班取得的收入等。（2）科研事业收入。高校的科研事业收入主要是指高校开展科学研究取得的科研课题经费收入，包括通常所说的高校横向和纵向课题。其中，横向课题还包括高校提供技术转让、技术开发、技术咨询、技术服务等取得的科研成果转化类收入。（3）社会服务收入。学校社会服务收入主要是指学校利用校内各项人力、物力资源，对内、对外提供服务取得的收入，具体包括学校食堂、公寓、体育场馆对内部师生和校外人员提供餐饮、住宿、文体活动服务，以及学校图书馆、实验室大型仪器设备对内部和外部提供资料检索、测试服务等等。（4）其他收入。除上述教学、科研和社会服务取得的收入外，高校还有一些其他收入，包括利息收入、捐赠收入、房租收入、附属单位上缴收入等。

2.高校主要涉税实务通过上述对高校经济业务活动的分析，我们可以看出，高校的经济业务几乎涉及目前国家已开征的大部分税种，具体包括以下几大类。（1）流转税。营改增后，高校过去缴纳营业税的业务全部改为缴纳增值税，这部分业务主要涉及现代服务中的研发和技术服务、会议服务、租赁服务、鉴证咨询服务，以及生活服务中的教育服务、餐饮住宿服务等。具体包括超过免税范围的教育劳务收入，横向科研课题收入，对外提供餐饮住宿、会议、咨询、测试等社会服务，以及房租收入等。（2）所得税。高校的所得税业务包括高校代扣代缴教职工、学生、校外人员的个人所得税业务，以及除不征税收入和免税收入外，应缴纳的企业所得税业务。（3）财产税和行为税。高校对外出租房屋将涉及房产税和城镇土地使用税业务，高校购置和使用公车将涉及车辆购置税和车船税业务，高校对外签订经济合同、产权转移文书和设立账簿将涉及印花税业务等。（4）其他税费。除上述主要税种外，高校还涉及一些其他税费。如，因增值税而产生的城市建设维护税、教育费附加等，进口仪器设备产生的关税，还有过去由环保部门向高校收取的一部分费改为由税务部门征收的环保税、水资源税等。此外，随着双一流大学建设的深入，我国高校国际合作与交流越来越频繁，对外支付的次数越来越多，金额也越来越大。高校等值五万美元以上服务与贸易项目对外支付税务备案的工作日益增多，对外支付的同时也将涉及增值税、企业所得税的代扣代缴问题。

二、目前高校涉税问题分析

高校作为不以营利为目的、向公众提供准公共产品的机构，在性质上与企业大有不同，其投入产出、业务流程、核算方法、管理和运营模式与企业也有很大的差别。目前，无论是在对高校的税收政策上，还是在具体涉税实务操作方面，与企业一样对待，还是存在很多问题需要进一步理清的，接下来本文将从政策和实务两个方面具体分析。

1.税收政策方面（1）对高校的税收优惠力度不大，不利于鼓励高校科技创新和社会服务。在国家对教育和科技经费投入还不能完全满足现实需要的背景下，高校想办法积极开源，通过各种途径筹集资金来弥补国家拨款的不足，应该得到相应的鼓励和支持。从某种角度来说，通过税收优惠手段进行收入分配调节，也是国家对高等教育经费不足的一种补充。况且从国际惯例来看，大多数国家都将高校定义为非营利组织享受税收优惠，同时还通过个人所得税和企业所得税的优惠减免鼓励社会资本投入高等学校。但是，目前我国高校的税收负担并不轻松。在增值税方面，高校教育劳务收入、纵向课题和四技收入免征增值税，高校的横向课题以及对外社会服务都不能享受免征增值税的优惠政策。但实际上高校这部分收入都是用来改善基本教学、科研条件，并不参与利润分配。另外营改增后，有学者曾经测算过，高校如果是一般纳税人身份，由于科研经费可抵扣的情况微乎其微，科研经费整体税负较改革前有所上升。在所得税方面，由于我国未将高校纳入非营利组织认定范围，因此高校不能享受非营利组织免征企业所得税的优惠政策。同样从事科技创新活动，高校也不能享受高新技术企业减征企业所得税的优惠政策。可见，现行高校税收政策并不利于鼓励高校科技创新和服务社会。（2）政策立法层级不高，缺乏系统性、针对性、明确性。目前针对高校的税收政策大部分零星散见于财政部、国税总局等部门的各种通知、问答、批复中，立法层级不高，缺乏系统性和长效性。同时这些政策对于高校某一类收入是否应税没有给出具体明确规定，也没有专门针对高校具体业务特点制定操作细则，政策上的不明确性、没有针对性给税收征管机关和高校双方都带来了很大不便，容易因为对政策理解不一致导致税收征管具有随意性。