地产投资项目范文

摘要：近几年，随着社会主义市场经济的发展，房地产项目的成长速度飞快，房地产作为我国经济发展的支柱性产业，进入21世纪后，迎来了高速发展的关键时期，我国的房地产投资项目有投资大、周期时间长、整体性强的投资特点，且房地产项目的种类增多、项目的质量也逐年提高、房产的价格居高不下，与之伴随而来的是房地产投资项目风险的上升，这就决定了对房地产项目投资风险防控和管理的重要性，只有做好房地产项目的投资分析，才能有效控制项目投资风险，避免盲目跟风投资，对自己以及企业的利益造成损失。本文结合理论研究和具体实践分析，探讨房地产投资项目的风险防控，希望为现代房地产投资企业与个人提供真实有效的分析，借鉴本文经验完善项目，助企业实现长远健康的发展。

关键词：房地产；投资项目；风险防控措施

房地产项目的固有特点决定了其投资的高风险性，根据我国目前项目以往的投资决策来看，大多数的投资所参考的都是房地产相关的投资经验。但房地产项目投资的风险防控并没有形成一套科学、系统、务实的系统，投资项目风险防控的分析缺少科学务实性，且大多数的投资项目在投资者投资完成以后就没有专人进行管理，这样的投资项目缺少专业性、安全性，这些情况的出现，有效激励和推动了房地产投资企业风险防控的加强和投资项目系统管理。

一、房地产投资风险防控的基本概念

房地产投资项目风险防控是指在房地产项目投资过程中，在投资过程中经常会出现不受人控制、不受人控制的不确定因素，这往往会对投资结果造成影响，导致投资失败，这就是投资风险，为有效规避和降低项目的投资风险，我们必须对项目进行风险防控，需要采用各种方法和措施，尽量使用最低的耗费来换取风险损失的降低，以此来保证投资项目的成功，以此为投资者带来利益，努力保证项目实现利益的最大化[1]。

二、房地产投资项目风险防控具体措施

1.对风险进行分类识别

在房地产投资过程中首先要做的就是对风险进行识别，风险识别是投资项目风险防控的前期工作，应该充分运用感知、判断、分类等方式对投资过程中产生的风险进行综合辨别，以此来给投资项目后续的风险管理提供基础保障，以保证投资项目的顺利实行，任何投资方如过想在投资过程中采用有效的方式方法应对风险，就必须对项目中将会出现或者已经出现的风险有正确的认识和准确的了解，对风险识别有许多有效的方法，比如专家调查法、现场观察法、财务报表分析法、流程图分析法等，投资方可以运用以上方法对投资风险进行有效识别。通过科学评估和准确分析来预测项目中可能出现的所有风险因素，提前制定防范措施，以提高项目风险的应对能力。

【摘要】

基于计划经济体制的长期束缚下，我国在房地产投资上的践行时间尚短，因此，相应财务评价模式尚不完善，而房地产投资因投资金额较大，因此相应投资风险随之加大，在实际进行投资的过程中，要想实现对投资风险的有效规避，则需要实现投资决策的科学生成。在此过程中，财务评价需要运用到相应评方法与指标，而将层次分析法进行应用，则能够以综合评价模型的搭建来提升财务评价结构的准确性。本文针对如何以层次分析法来实现房地产投资项目财务评价分析模型的搭建进行了研究，以供参考。

【关键词】

层次分析法；房地产投资项目；财务评价；分析

对于任何企业而言，在进行房地产项目投资的过程中，其根本目的在于以投来获取相应的利益，进而才能够为企业不断充分自身的财富积累来促进自身的稳健发展奠定基础。在此过程中，需要对财务的可行性进行分析，进而来实现投资决策的科学生成，而进行投资项目财务评价决策时，基于影响因素较多且复杂，则需要在深入研究相关资料信息的同时，针对财务决策指标与方法所存在的局限性进行分析。而要想实现综合性评价，则需兼顾多个评价指标，以从不同角度下进行深入分析，明确各指标间的关联系以提升决策结果的科学性。

1房地产投资特点

主要表现在：①投资金额较大且回收期较长。一方面，基于房地产行业本身属于资金密集型产业，所以相应投资金额也就相对较大，一般情况下，一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的；另一方面，在整个房地产投资项目中，投资收回期较长，通常至少要3~5年，甚至更长，所以在市场经济环境下，相应的投资风险也就随之加大，需要谨慎投资，在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。②流动性差，但却可在某种程度上应对通膨所带来的影响。房地长投资过程中，从投入资金到收回投资这一过程较长，流动性较差，在此过程中要想套现，对于投资者而言则会遭受一定的经济损失；但从长远角度看，这一投资则具备了保值的特点，在市场通膨影响下，房地产投资则能够实现有效应对。③易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响，比如金融政策以及土地政策等，这些政策的变化会对相应投资带来很大影响；同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点，致使其受到诸多因素的影响，进而促使该项投资风险随之加大。

2房地产投资项目财务评价指标分析

摘要：在当今社会的生产生活中，房地产扮演着重要的角色，它是人们重视的生产和生活要素，在市场经济中，房地产不仅是一种商品，也是一种重要的投资对象。在房地产投资项目中，存在很多不确定性因素，这些不确定性因素共同导致投资活动的风险性，所以必须在投资前对不确定性因素进行合理分析，才可以正确对房地产项目进行投资。

关键词：房地产，投资，不确定性

0引言

在房地产投资项目中，因为环境、条件和其它多种因素的影响，同时又受到主观因素的影响，所以房地产项目的基本数据和相关指标会不符合某种预测和估计，也就是存在一定的不确定性。通过对房地产投资项目不确定性分析，一方面可以帮助投资者做出正确的决策，另一方面也可以提高面对风险的能力。

1房地产投资项目相关理论

1.1房地产投资的内涵

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体,将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中,期望获得价值增值的投资行为。

1.2房地产投资不确定性的含义

一、房地产

房产与地产统称为房地产，它是经济上房屋和土地的商品化表现形式，不仅包括有实体的房屋与土地，也包括其经济上的所有权和使用权等。由于房屋和土地在大多数情况下不可移动，或移动便造成不可预计的经济损失，因此房地产属于不动产。在我国，房地产业投资热度持续上涨，有效地推动着国民经济的提升；房地产业占据着大部分以银行资金为主的社会资金，关系着国家的经济稳定性；同时，由于房地产价格具有波动性变化，其投资具有高风险，总之，房地产业是具有高效益、高成本以及高风险的“三高行业”。基于此，高风险的房地产业关系着我国的国民经济，必须以合理的可行性研究为房地产业的稳定发展提供包装，从而推动国民经济的良性发展。

二、房地产投资项目可行性研究

1.基本概述。

在房地产项目投资立项之前，对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究，通过对项目进行分析与论证，能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值，进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价，得出是否投资或如何投资等直接性意见，提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。

2.根本依据。

一般地，房地产投资可行性研究依据包括有：相关政府法律法规以及条文政策；诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划；项目建议书及其批复文件；国家和地区有关社会与经济的发展规划；相关房地产项目合同或协议书等，相关部门颁发的建设标准与额度等。

三、房地产投资项目可行性研究的问题

摘要：项目风险管理是房地产项目投资决策的重要因素。本文通过对中海凤凰熙岸投资项目各个环节的风险进行识别，分析与评估。在全面风险管理理论的基础之上，结合中海凤凰熙岸投资项目风险评估情况，对其项目进行风险分析，并提出相应风险管理手段，风险预防措施、降低风险损失措施等；并提出风险规避建议促进房地产行业稳定有序的发展。

关键词：房地产；投资项目；风险管理

随着房地产行业的快速发展，许多风险也暴露出来，房地产开发项目具有投资资金多、跨度时间长、面临的不稳定因素多等特点，本文以中海地产——长春市凤凰熙岸项目为例，对其项目开发过程中的风险进行研究，通过对其投资项目中的各个环节进行风险管理研究，从微观视角对房地产行业投资风险进行客观、准确的分析，同时对不确定因素进行合理控制，有利于房地产行业企业健康发展。

1.投资项目风险管理相关理论

投资项目风险特征及类型。项目投资过程的划分有决定过程中风险和项目建设实施风险。项目决定过程风险具有独特性和复杂性、客观性及现实可测性；项目设实施过程中主要存在包括对项目设计方面的风险因素，建设施工风险以及设备的风险等，项目决策的风险主要包括：一是组织结构方面是否完善；二是企业资源条件；三是项目实施所处的外界环境；四是施工能力风险等。

2.房地产项目投资风险的类型

2.1政策风险

2012年的政府工作报告中再次提到“要切实保障和改善民生”，其中也特别对房地产发展做出了具体的部署，从短期看，房地产的控市受到一定的影响和抑制。

房地产投资风险产生的原因

所掌握信息不全、不准,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上本文出自新晨

“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

(一)外部风险

1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。

2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。

3.市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。

4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

(二)内部风险

1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。

2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

一、关于企业投资项目的核准

（一）我市具有企业投资项目核准权限的行政机关（项目核准机关）为市政府投资主管部门。市政府投资主管部门是指市发展和改革委员会以及市政府规定具有技术改造投资管理职能的市经济贸易委员会。

（二）市发展和改革委员会、市经济贸易委员会按照项目性质，分别负责基本建设、技术改造投资项目的核准。需转报省政府投资主管部门核准或转报的基本建设、技术改造项目，由市发改委、市经贸委分别向省发改委、经贸委上报。出具的项目核准决定书，以及向省投资主管部门上报核准项目的核准请求，同时抄送市投资主管部门。

二、关于企业投资项目的备案

（一）市人民政府投资主管部门为企业投资项目备案实施机关。基本建设类投资项目由市发展和改革委员会备案，技术改造类投资项目由市经济贸易委员会备案。

（二）国家、省、市另有规定的，从其规定。

三、关于政府核准的投资项目目录（年本）

根据《省政府核准的投资项目目录（年本）》，划分县（市）项目核准机关的核准权限，并根据经济运行情况和宏观调控需要适时调整。