房地产项目投资的成本管控范文

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一、投资决策阶段影响工程成本的主要因素

1．项目规模。首先，投资工程项目的建设规模的大小，往往关系到国民经济总量的发展和比例关系的协调，所以项目的生产规模，应首先适应国家、地区、行业的国民经济发展规划的需要。其次，市场需求因素，房地产开发产品最终是要走向市场的，在市场经济的条件下，项目的规模必须符合预期的市场供求关系。再次，生产技术和工艺水平因素，项目规模必须符合社会实际条件，如果技术和工艺跟不上，劳动生产力就会拖后腿，影响项目建设，带来经济损失。接着，物资来源与供应水平因素，在确定项目规模的同时，需要考虑物资供应水平能否达到项目建设的要求。最后，其它因素，包括地质、路网、通信、环境保护等也会影响到项目规模的确定。

2．建设项目标准制定。建设项目标准是指建设项目所选用或者需要达到的标准水平。建设项目标准的内容包括项目规模、总面积、工艺设备、国标类型、配套设施、劳动生产率等。建设标准选定的合理与否，直接决定了其对成本的控制能否到位。在选择建设项目标准时，应把着适用、经济、安全、美观的原则。对于个别特例项目以及高新技术项目，可稍微提高标准。

3．建设项目地点选择。建设地点选择包含两层意思，一方面是指大的区域的选择，另一方面是指具体位置的选择。在进行区域选择的时候，考虑的主要因素有国家的发展规划、与原材料的距离、与工业区及生活区的距离等几方面。而对具体位置的选择，主要考虑的因素则包括：区位、面积、水文地质气候条件、拆迁安置情况、交通运输条件、水、电供应条件、环境保护条件、生活设施依托条件及施工条件来考虑。

4．生产工艺和平面布置方案的确定。所谓生产工艺，指的是在生产某件产品时所采用的固定的工艺流程和方法。工艺流程指的是原料或半成品成为产品或加工品的过程中所经历的生产加工手段。一般以先进适用和经济合理作为评判工艺可行性的依据。平面布置方案设计的主要内容是合理的布置建设用地内的主要及临时建筑物、道路、材料仓库，需要根据建设用地的实际情况，同时结合周围已有的条件，考虑生产工艺流程，尽可能的利用原有建筑以节约成本，以确定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案对于降低工程成本有着巨大的作用。5．设备的选用。在进行设备选型时，必须遵守的基本原则就是要满足工艺要求。然后，要综合全面考虑其购买成本及使用成本，尽量选择低耗高效、易于操作及维护简便的标准设备。

二、投资决策阶段成本管理的主要内容

1．投资估算。在进行拟建项目的前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额的过程，称为投资估算。在项目的前期，分析拟建项目是否具有可行性时，主要通过项目建议书及可研报告来实现，而投资估算正是其中分析其经济合理性的主要依据，意义重大。经批准的投资估算所确定的项目投资额一般为最高限额，到后期的任何阶段，均不得超过此限额。所以投资估算须具备一定的准确性，不然的话，不仅会对投资决策造成影响，而且会影响到后面的设计概算、施工图预算及建造过程中的成本管理工作。

2．可行性研究。可行性研究是指通过收集拟建项目在技术、经济、环境、社会等方面的相关资料，研究其是否具有技术上的先进性和经济上的合理性以及实施的可行性，并进行方案比较，找出各方案的优劣所在，同时分析和预测拟建项目建成后对有关经济、社会、环境方面的能够起到怎样的促进，并敲定最佳投资方案，供决策者选择，为投资决策提供依据。无论是新建、改建还是扩建项目都能够应用可行性研究。未来的情况原本是未知的，但通过准确的可行性研究可以使未知的情况定性甚至定量，减少投资决策时未知的影响因素，帮助决策者作出正确决策，使投资项目的收益得到保证。同时，可行性研究不仅仅可以作为建设项目投资决策的依据，而且在编制设计文件、筹资融资、签订合同、政府审批、组织施工、安排进度、竣工验收及项目后评价时都需要可行性研究作为参考。

3．财务评价。财务评价研究的对象是整个工程项目，研究内容是项目的全部财务收入和支出，根据我国现阶段的财务制度和市场行情，分析研究项目的是否具备足够的盈利和偿债能力，从财务角度评价其可行性。由于财务评价只是从投资人的角度来分析项目的效益和风险，所以是微观层面的经济评价。财务评价的作用非常广泛，可以计算出财务的盈利能力供投资人参考，在融资时也可帮助投资人制定决策，是制定资金计划的主要参考依据，同时还可用于协调企业与国家利益之间的矛盾。财务评价的程序为：①熟悉建设项目的基本情况，包括项目建设的目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、项目技术水平研究和设计方案分析。②收集、整理和计算有关技术经济基础数据资料和参数，包括项目投入物和产出物的价格、费率、税率、汇率、生产负荷及基准收益率等；项目建设期间分年度投资支出额和项目投资总额；项目资金来源方式、数额、利率、偿还时间，以及分年还本付息数额；项目生产期间的分年产品成本；项目生产期间的分年产品销售数量、营业收入、营业税金及附加和营业利润及其分配数额。③根据基础财务数据资料编制基本财务报表④运用财务报表的数据与相关参数，计算项目的各财务分析指标值，并进行经济可行性分析，得出结论。

4．不确定性分析。项目经济评价中不能缺少了不确定性分析。因为项目的经济评价是投资决策的主要依据之一，其主要是以项目总投资、建设期、年销售收入、年经营成本、年利率和设备残值等已知、确定的指标值为基础，即使某个指标值是估计或预测的，也认为是可靠、有效的。但实际上，所有这些数据都只是对未来的预测，都有可能发生变化。人类无论怎样预测未来，都不可能百分百准确，因此所有的项目，所有的要素都存在一定的不确定性，但是这种不确定性的程度也有区别，因此在投资决策阶段，我们要明确各种不确定性因素对拟建项目未来收益的影响程度，以测算项目承受变化的能力，帮助我们做出正确决策。

不确定性分析的方法有：①盈亏平衡分析，其中的不确定因素为项目投产后的产销量，目的是计算得出使项目盈利与亏损到达平衡状态时的产销量，并分析产销量的变化对项目经济上的影响程度，进而推断项目的面临的风险及其承受能力，供决策者参考。②敏感性分析，其目的是找出对项目影响最大的敏感因素，其方法是通过分析对比各不确定性因素变动时，对项目的总体指标数据的影响程度，影响最大的即为目标对象。

③概率分析，研究的主要内容即各不确定性因素发生变化的概率，以及发生变动后对项目经济效果的影响，以利于决策者作出准确的投资决策。要想保证项目的成本管理工作的顺利进行，关键在于建立起全体项目管理人员共同参与的成本管理意识，将成本管理工作渗透到所有管理层、所有部门和所有基层工作人员的脑海中，让所有工作人员在进行每天日常的每一项工作内容的同时，都能够或多或少的考虑到该项工作与成本的关系，并从制度层面上规定所有工作人员对成本所承担的责任和义务，建立合理的监督评审机制，鼓励大家多为成本管理工作作出贡献。

作者：王炳山单位：长沙理工大学