商业银行房地产信贷风险探析范文

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一、A银行广州分行贷款总量分析

截至2012年7月末，根据支行上报及A银行广州市分行对外报表数据显示，全行对公房地产贷款共240.94亿元，占比17.8%。A银行广州分行2008年至2011年对公房地产类贷款迅速增长，贷款余额从95.45亿元增至310.39亿元，增幅约225%，远超总贷款增长速度（65%）。房地产贷款占比也一路攀升，从13.3%增至26.1%，直至本年度才开始回落。根据统计及普查结果，截至2012年7月末，全辖贷款余额1,349.9亿元，对公房地产投向贷款余额为261.27亿元，占比19.4%，较年初减少约47亿元，主要原因是统计校准、到期收回、延期放款等原因。如图1所示。A银行广州分行对公房地产贷款余额261.27亿元，远超同业平均值，事实上，银行隐性房地产在房地产企业改头换面各出其谋承贷后，实际数据远远不止20.33亿元。若再考虑50亿房地产信托投资，以及代销的13亿房地产企业理财产品，以及隐性的房地产企业用款的信托或理财投资，则A银行广州市分行房地产行业授信集中度占比严重超标，行业集中度风险非常突出，亟须通过考核导向等一系列措施控制房地产贷款总量的增长，化解系统性风险。

二、A银行广州市分行贷款结构分析

截至7月末，全辖对公房地产投向贷款总额实际约为261.27亿元（不含信托投资）。总体而言，A银行广州市分行房地产贷款存在以下总体特征：一是房地产贷款总量大、占比高，行业集中度风险突出；二是综合客户群体、担保方式、项目地段等因素进行个案分析，大部分贷款风险可控，但因有约42%的贷款期限超过3年，风险仍可能滞后反映；三是部分优质客户授信金额大，且存在未封闭运作或未按销售进度还款等风险，需重点关注。A银行广州市分行超过90%的房地产贷款为抵押担保方式，总体风险可控。但因单户大额贷款占比较高，单户贷款余额超过3亿的共有28户，金额达105亿，约占40%，即使一户出险也将给A银行广州市分行不良指标及经营责任带来巨大压力。从贷款期限角度看，A银行广州市分行房地产贷款期限结构以中长期为主，风险可能滞后反映。其中，贷款年限为三年内的房地产贷款余额为153亿元，占比58.6%；贷款期限超过3年，约占42%。按到期时段情况，2012年下半年到期的房地产贷款共计22.52亿元，占比8.6%；2013年上半年到期的房地产贷款共计45.49亿元，占比17.4%。其中，2012年及2013年上半年到期贷款约68亿。2012年到期的房地产贷款主要集中在花都、白云、番禺等支行，其中上半年到期的贷款大部分已申请展期续贷。本年大额到期客户主要为天建房地产3亿元、瑞华集团2.75亿元、珠江侨都房地产2.4亿元、置业南雅房地产1.92亿元等，如考虑按月/季定期供款的到期情况，则本年及2013年上半年到期房地产贷款远不止68亿，需引起高度重视，密切关注项目销售进度和到期还款能力。按项目地段，销售地段总体比较良好，投向广州市区的贷款规模为151.63亿元，占比58%；投向广州郊区的84.24亿元贷款项目主要分布于番禺、增城、花都、从化，其中投向市郊非中心城区的偏远地段（主要是度假性房产）的贷款约为35亿元，总体占比约13.4%；投向异地的25.4亿元贷款项目主要分布于清远、广西、中山等地。按项目类型，主要为商品房，市场需求相对旺盛，别墅占比仅0.6%。按项目运作，非封闭运作房地产贷款占比48.6%，不利于对项目整体的风险管控。2014年第1期下旬刊（总第541期）Times

三、A银行广州分行防范和控制房地产信贷风险的建议

（一）建立流程银行对房地产信贷业务流程进行再造当今世界上先进的商业银行都选择了以业务条线垂直运作和管理为主的模式。而我国商业银行几乎都采用总、分、支行的“部门银行”机制，管理层级繁杂，服务效率低。而客户对商业银行提供的金融服务，更加重视其环节多少、耗时长短和金融产品是否能满足自身需求。目前我国商业银行已经开始探索流程银行建设，对于在银行贷款业务中占比较重的房地产信贷业务，商业银行应学习国际先进银行经验，结合我国现实，进行房地产信贷业务流程再造，将房地产信贷业务集中整合经营，细分市场，重组客户群，提高房地产信贷业务客户经理的专业性，增强营销深度，改善客户体验。同时对商业银行总行和下属的所有分支行在其分布的地理区域内的房地产信贷业务统一规划和配置资源，提高银行对有限资源的配置和经营管理效率，强化对细分市场后的房地产信贷业务的管理能力和风险识别能力。

（二）严格执行贷款面谈制度银监会于2010年2月了《个人贷款管理暂行办法》，要求银行要严格执行贷款面谈制度。这种制度可以帮助商业银行从根源上提高个人住房抵押贷款的质量。银行工作人员在与贷款申请人面谈的过程中，能够更直接、更有效的鉴别客户身份，了解申请人的收入水平、信用状况和还款能力，详细询问贷款的真实用途。

（三）采用独立评审制度独立评审制度，是指总行授信评审部直接向分支机构派驻信贷审查官，通过其所领导的分行授信评审部对贷款申请进行审核，同时实行贷款审批权与贷款发放权分离。独立评审制度可以使商业银行减少审批环节，缩短贷款审批时间，提高贷款效率，降低不良贷款率。近些年来，我国商业银行也开始结合自身经营管理情况，尝试推行与独立评审制度相似的改革措施，优化信贷业务。

（四）强化贷后管理，防范和控制房地产信贷风险加强房地产开发贷款使用的全过程监控，对房地产信贷资金使用情况进行连续跟踪，防止发生违规使用房地产信贷资金的情况；对于房地产开发贷款要分阶段发放，对于阶段性开发任务完成的质量情况进行检验，以保证房地产项目的开发进度和质量；要密切关注房地产企业的财务状况和经营状况，对于企业发生的重大财务事项，应及时分析其对企业现金流量和还款能力的影响，建立风险预警体系，防止风险扩大；加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估，对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分及时追加有关担保。对于个人，由于其贷款时限长，随着时间推移，其违约风险会加大，因此，应及时关注借款人的经济状况，一旦发现借款人出现失业、固定收入下降、意外事故等造成还款能力下降的可能性，要对可能发生的潜在风险做好应对措施，并与保险公司联络，启动保险程序。

（五）加强对抵押品价值的管理抵押品是保证房地产贷款安全性的最后保障，加强对贷款抵押品真实性、有效性、完整性的审核和管理，对保证商业银行房地产信贷资产的安全性有重要作用。一是确保抵押品的合法性、有效性。商业银行应对抵押品进行实地考察，以了解当事人是否有资格办理抵押，项目土地权证是否真实合法，是否存在同一抵押物多次抵押，抵押品是否能顺利进入抵押交易市场等情况。二是确保抵押品价值能够补偿可能发生的贷款损失。无论在市场繁荣阶段还是萧条阶段，商业银行应对房地产市场前景有科学的分析和合理的预期，在严格控制抵押品和抵押率以达到监管部门合规要求的前提下，时刻保持对土地、在建工程、房产等抵押品价值变化的检测，对于抵押品价值下降导致不足以补偿贷款余额的，及时要求追加抵押品，以保证抵押品足值有效。另外，对于有土地使用年限的房地产抵押品，还应注意其抵押期限不得超过土地使用年限。

作者：钟锋单位：华南理工大学