房地产投资环境评估范文

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一、房地产投资环境评价综述

1．投资环境相关的理论研究。国外对投资环境研究可以追溯到二战后。由于国际直接投资的快速发展，与之相关的对于国际直接投资环境评价的研究也随之展开。主要理论包括:一是邓宁(Dunning)的国际生产折衷理论。他把直接投资的区位因素分为市场因素、贸易壁垒、区位成本因素和投资环境。二是以克拉维斯(Kravis)、弗里德曼(Fried-manetal．)、凯夫斯(Caves)及部分北欧学者为代表的市场学派理论。这一类理论强调市场的接近性、市场规模及增长潜力以及所谓的心理距离对跨国公司投资区位的影响。三是以安哥多(Agodo)、贝尔德伯斯(Belderbos)、奥克荷姆(Oxel-heil)以及中国学者鲁明泓等为代表的制度学派理论，该理论着重分析了东道国政治、经济、法律甚至转型体制对吸引国际直接投资的影响。

2．房地产投资环境的评价方法。伊西•利特法克(Lit-vak)和彼得•班廷(Banting)在《国际企业准备工作的一个概念性结构》提出了“冷热国评价法”。罗伯特•斯托鲍夫(Robort．B．Stobaugh)在《哈佛商业评论》发表《HowtoAnalyzeForeignInvestmentClimate》一文，提出了等级尺度评价法。1985年，美国道氏化学公司(DowChemical)的研究人员T．S．Swinteman总结了“道氏评价法”。此外还有多因素分析法和关键因素分析法。国内有关投资环境评价的方法主要有:郭文清等人提出了相似度法，也称参数分析法。林应桐等人提出了准数法。香港中文大学闵建蜀教授提出了闽氏评价法。国务院发展研究中心郭励弘对地区投资环境进行研究，从软环境和硬环境两个方面分析了对投资环境的影响。

二、房地产投资环境指标体系构建

建立房地产投资环境评价指标一般遵循系统性、代表性、科学性、实用性的原则，根据房地产投资的特点，借鉴众多学者的研究，考虑数据的可得性构建如表1所示的房地产投资环境指标体系。

三、实证研究

根据构建的指标体系，利用《2012年河南省统计年鉴》，对指标需要的数据进行统计整理汇总，然后计算各个指标需要的各种数据。由于因子分析具有可以消除指标间的影响，避免信息量重复的同时克服权重确定的主观性，能将构成指标体系的众多原始指标所载信息浓缩并转存到因子中，并可根据实际问题所需要求的精度，通过对主因子数目的控制，调转存信息量的大小的优点;同时，用因子分析法进行综合评价，还可以较好地解决建立评价指标体系全面性和独立性的矛盾，因此，本文选择利用因子分析的方法对河南省房地产投资环境进行综合评价研究，根据统计年鉴数据，经计算整理，对表1中的指标数据应用SPSS17．0进行因子分析。一般因子分析依据的指标为KMO值和巴特利特球度检验。根据大量实践应用经验，KMO的经验值如表2。本文的因子分析中KMO和巴特利特球度检验的结果如表3所示。从上述检验结果可以发现，KMO的检验值为0．707＞0．7，这说明所选的评价指标彼此之间存在许多共同影响，即相关性强，因此比较适宜进行因子分析。Bartlett球形检验中的显著性为0．000＜0．01，说明了所采用的指标体系来自正态分布的总体，适宜进行因子分析。

通过因子分析提取公因子后得到的特征根、方差贡献率、累计方差贡献率如表4所示。从总方差解释表4可以看出，根据因子分析特征根大于1的原则筛选出的4个公因子包含了全部数据信息的89．511%，其中第一个公因子可以解释变量的57．298%，第二个因子可以解释变量的15．560%，第三个因子可以解释变量的9．564%，第四个因子可以解释变量的7．090%。这说明三个公因子对原始数据解释状态良好，数据信息保留较充分，这在统计学上是有意义的。

旋转后的因子载荷矩阵表如表5所示。根据0．5原则，可以看出，对于公因子F1，它在指标房地产开发投资额、商品房销售面积、房地产开发竣工面积、房地产开发商品房屋销售额、万人在校大学生数、固定资产投资亿元、医疗机构床位数、房价收入比上的载荷较大，由于这几项指标主要反映的是房地产市场及其配套设施的发展情况所以将其命名为房地产市场发展水平因子。对于因子F2，在单位GDP能耗、城镇化率、人均可支配收入元上的载荷较大，这三个因子可以理解为主要反映一个城市经济发展的阶段或水平，所以可命名为经济发展因子。对于因子F3，在人均道路拥有面积上的载荷较大，但是注意其相关系数为负值可理解为对该地区繁华程度的体现，因此可以命名为人气因子。对于因子F4GDP增长率、城镇生活污水处理率、建成区绿化覆盖率上的载荷较大，这三个因子从某种程度上反映该城市的可持续发展水平，因此命名为可持续发展程度因子。为了使得数据更加明显，我们根据表7，对影响河南省房地产投资环境的四个因子和综合得分进行不同年份的横向比较，比较结果如图2所示。

四、结果分析

综合得分是城市房地产投资环境的综合评价指标，一般而言，综合得分越高，说明该城市房地产投资环境越好，综合得分越低，则城市房地产投资环境越差。从表7和图2我们可以看出:在河南省18个地市中，其中综合得分为正值的有9个，综合得分为负值的有9个。而郑州的综合得分明显高于其他地市的房地产投资环境得分。说明河南省房地产投资环境地区发展不平衡。同时在“两横三纵”城市化战略格局起重要作用的开封，投资环境明显落后于河南省大部分城市。从各地市公因子得分情况来看，F1主要代表了房地产市场的发展程度，位于综合排名第一的郑州，在很大程度上是由于开发商的大量投资，而在经济发展水平，交通，生态等因子上的得分并没明显高于河南省其他城市。从房地产市场 及配套设施的得分情况看，若以得分为0为标准，河南省18个地市中得分高于0的有郑州、洛阳、新乡、驻马店、南阳和周口六个地市。F2的因子得分中，济源得分明显高于其他地市，说明该市经济发展质量较高，但房地产市场未发展起来，有较大潜力。从可持续发展和生态环境因子来看，新乡、三门峡得分较高，但经济发展水平和房地产市场的发展程度都还处于较落后的状况。

五、结语

通过对河南省房地产投资环境各因子及其综合得分的分析，我们可以发现，河南省各地市房地产投资环境不够均衡，除郑州外大部分地市房地产市场发展水平较低。影响各地市投资环境的因子各不相同，因此需要政府和投资者在正确分析投资环境后，作出相应的引导和理性的分析，使得河南省有一个良好的房地产投资环境。

作者：凌祯蔚单位：郑州大学旅游管理学院讲师