房地产税制存在的问题及改革范文

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随着房地产行业的不断兴起，房地产税制逐渐建立和完善起来。就房地产产业而言，其产业链条较长、关联度较大、涉及范围较广，因此，房地产产业作为我国国民主导型产业之一，直接决定着国内生产总值。现阶段，我国房地产产业取得了一定的成果，但是与预期目标相差甚远，各项管理制度和标准规范尚没有得到健全和统一，特别是房地产税制方面存在一系列不足和问题。党的十八大以来，国家十分重视经济可持续发展，将经济持续增长作为改革和创新的基础组成部分，给予房地产产业很高的期望，要求房地产产业获得良性发展，切实维护国家和人民根本利益。所以，改革和优化房地产税制，将是新时期我国房地产产业和相关部门亟需研究和探讨的重大课题。

一、我国房地产税制的现状

二十世纪九十年代中期，我国房地产税制被得以创建，通过一系列改革和创新举措，最终确定了十类税种，涉及到房地产开发、转让、持有与租赁四大环节。房地产开发期间，主要涉及到的税种有印花税、营业税、土地占用税和企业所得税等；房地产转让阶段，主要涉及到的税种有建设税、增值税、转让营业税以及企业所得税等；房地产持有阶段，持有主体主要需要承担房产的使用税、房产税等；房地产租赁阶段，主要涉及到营业税、建设税、个人与企业所得税等。截至目前，我国依然沿用九十年代的十类税种和四大环节，基本上对其没有进行改进和创新。经过近二十多年的发展与变革，我国房地产税制已经无法与现代社会所接轨，不能适应房地产产业发展新需求。因此，现行的房地产税制需要结合房地产产业实际情况和社会主义初级阶段基本国情，实现进一步改革和创新。

二、我国房地产税制存在的问题

（一）税负设置不科学目前，我国房地产产业各个环节税负不均，房地产、土地处于闲置阶段时期，其应当承担的税负较低，如此一来，部分房地产开发商和土地拥有主体会坐等时期，投机取巧的现象屡禁不止，最终造成土地资源有效利用率低下，房地产资源闲置与浪费问题严重。与此同时，部分房地产开发商利用闲置阶段的低税负政策，大量承包闲置土地，等待房价上涨的时机，这样便可以节约不少成本。在此背景下，房产价格长期居高不下，直接损害到人民的核心经济利益。此外，房地产开发商和土地持有者的投机行为，将会造成国家部分税费收入在无形中流失。

（二）税制范围设置不合理现阶段，我国房地产税制主要面对城市、郊区和工业园区，忽略了农村地区的应税对象，并且将国家财政列支单位建设性用房没有纳入到税制管理范围以内。如此一来，在税制健全和完善过程中，税制范围设置不合理问题日益突显出来。随着城市用房需求的不断扩大，房地产开发步伐的进一步加快，税制范围过小，势必会影响到国家税收，加剧国家财政压力，抬高房地产市场价格，最终不利于房地产产业实现可持续发展。与此同时，现行的房地产税制下，存在漏税、交叉和重叠的现象，部分应税主体被忽略掉，也有部分应税主体的纳税项目过多，这种非理性、不客观的税制，势必会加剧社会矛盾，不利于社会和谐与稳定。可以说，税制范围设置不合理将是我国房地产税制存在的主要问题之一。

（三）税率设计与实际不符当前的房地产税制，其税率设计过于死板，绝大多数地区严格按照国家和行业相关标准与规范，进行税率的遵照执行。然而，在实际操作过程中，由于各个地区的自然条件和经济发展状况存在一定的差异，倘若采取统一的税率，那么将会无形中增加业主的经济负担，特别是对于经济条件较为落后的地区来讲，税率过高、税负过重，势必不利于地区经济增长和社会稳定。尽管现行的房地产税制，针对税率的设计，综合了相关层面的多个因素，但是随着房地产产业的不断发展，经济社会体制的不断变革，二十世纪九十年代设计的税率显然无法与当前社会经济相适应。就目前的税率设计情况来看，基本上采取统一标准，并没有根据地区经济差异，分别进行税率的科学设计。如此一来，从一定程度上加剧了地方政府的财政压力，房地产资源利用率长期处于低下水平。

（四）相关制度尚不健全由于房地产产业覆盖范围大、涉及面较广，所以在税收过程中，难免会遇到偷税、漏税、重税的现象。目前，我国房地产税制依然沿用二十世纪九十年代中期所制定的制度和决策，随着时间的推移，房地产税制方面的管理问题日益突显，与经济社会快速发展形成鲜明对比。究其原因，由于我国房地产税制过于陈旧，相关管理机制十分落后，根本无法满足当今社会经济发展所需。与此同时，我国房地产税制相关评估机制尚不健全，尚没有形成统一、完善的评估机制，不存在专业的评估机构和评估人才，缺乏相关的评估标准、规范。此外，我国房地产登记制度并不完善，相关机构和部门之间的关联度不高，协调能力较差，从而导致部分税收大面积流失，给国家税务征收带来巨大损失。

三、我国房地产税制改革优化路径

（一）确保各环节税负设置科学化目前，我国房地产税制下，四大环节税负设置不尽科学、合理，特别是在房地产持有阶段，基本上不予以征税，在房地产交易环节，税负标准较高，这种不均的税负制度，难免会导致市场投机行为的出现，不利于社会的和谐稳定和经济的持续增长。因此，笔者认为，我国房地产税制改革优化过程中，需要不断探索新的路径，首先从房地产开发、交易、持有、租赁四个环节的税负设置出发，公平、合理、科学的设置税负，有利于平衡四大环节，确保房地产开发、交易过程顺利进行。在房地产税负设置的同时，需要根据房地产的基础性质，分别有针对性的设置税负，比如根据房地产的地理位置、自然环境和建筑面积，科学设置应纳税费标准和纳税项目，以此来降低相关主体的纳税负担，提升房地产资源有效利用率。与此同时，要结合当地经济发展状况和居民生活水平，进行内部结构调整和资源优化配置，进而确保房地产产业持续、健康发展。此外，要通过积极政策和激励制度，提倡和引导纳税主体按时纳税、积极纳税，给予表现良好的纳税主体一定的优惠和扶持政策。通过确保各环节税负设置科学化，将有利于房地产税制改革和创新。

（二）合理设置纳税范围和标准由于我国当前房地产税收制度主要针对城市、郊区和工业园区等经济发达地区的房地产应税主体，从而忽略了农村地区房产纳税主体。如此一来，国家部分税务征收在无形中流失，严重影响到国家税务征收，不利于财政负担的减轻。与此同时，在房地产各个环节中，税种、税负设置各不相同，造成部分纳税主体投机取巧，偷税、漏税行为屡见不鲜，部分纳税主体却面临双重或多重税收压力，这种不公平、不平等的纳税标准，势必不利于社会的稳定和人民的安居乐业。基于此，笔者认为，我国房地产税制改革和创新过程中，需要合理设置纳税范围和纳税标准，以明确各纳税主体应纳税费标准，防止偷税、漏税行为的发生，维护税收制度健康发展。此外，相关部门要加大税务征管力度，逐步实现税务征收公开、透明化，接受全社会的监督和管理，取缔一些乱征税、乱收费项目，严厉打击变相征税行为，通过合理设置纳税范围和纳税标准，将会推动房地产税制进一步改革和创新。

（三）增强税率设计的实效性我国现行的房地产税收制度中，对税率的设计标准是一致的，基本上沿用二十世纪九十年代中期的相关税率标准。从某种层面来讲，统一的税率设计，有利于税务征收部门实施集中化、规范化管理，但是，却不利于地区经济持续增长和社会和谐稳定，从一定程度上加剧了部分纳税主体的经济负担。基于此，笔者认为，我国房地产税务制度改革和优化过程中，需要增强税率设计的实效性。首先，在税率设计过程中，要严格按照国家相关部门和房地产行业标准，在此基础上，根据地区经济条件、自然生态环境和居民人均收入情况，有针对性的进行税率标准的设计，同时，要体现出公平、平等、透明、公开的原则，争取获得纳税主体的支持和认可；其次，要根据房地产地区土地利用情况，进行税率标准的设计，由于土地所处的位置不同，其使用价值存在一定的差异，这就需要根据土地位置不同，合理设计税率标准，以此来提升土地资源有效利用率。此外，针对农村非农土地资源，要一并纳入税收制度管理范围以内，给予一定的税务征收，设计税率标准，进而来体现出税率设计的实效性。

（四）建立健全税收征管制度体系就目前我国房地产税收征管制度体系来看，尽管取得了一系列显著成效，但是与预期管控目标相比较，依然存在较大差距，各项管理制度尚不健全，存在较大的问题和缺陷。因此，在房地产税收制度改革和优化过程中，需要进一步做好税收征管制度体系的健全和完善工作。首先，税费征收管理权限要得以下放。目前，我国大多数地区税费征收工作由省、市级统一进行，下级部门基本没有单独征收权限，这样将严重影响到下级各部门的参与积极性和工作主动性，因此，要适当放权，给予下级主管部门必要的管理权限，以此来调动他们的积极主动性；其次，加大房地产税务征管力度。房地产税务管理部门与其他相关部门要建立密切关联关系，实现信息、资源、数据共享化，做好各类信息、数据的即时监控和检测，严厉打击偷税、漏税行为，防止一切违法、违规行为的出现；再次，要构建完善的房地产登记制度。通过构建完善的房地产登记制度，对房地产相关数据、信息进行统一、集中化管理，运用信息化管理手段，构建强大的数据库系统，以此来确保房地产信息数据的安全、可靠性，并且能够防止房地产相关信息、数据被非法窃取和无意丢失；最后，要构建完善的房地产评估机制。目前，我国房地产税收制度体系中，并没有统一、完善的税制评估体系，从而缺乏标准、规范的评估方法，不利于房地产税制的客观、准确评估。因此，有必要做好评估机制的构建和完善，以此来推动房地产税制改革和创新步伐。

四、结语

综上所述，我国房地产税制存在诸多亟需解决和完善的问题，主要集中在税负、纳税范围、纳税标准、税率设计、税收征管制度等方面，为了从本质上解决和完善存在的问题，本文笔者通过系统阐述和全面论述，提出了有针对性的解决方案和应对策略，为我国房地产税制改革和优化创新奠定了坚实基础，从而有利于推动我国房地产产业实现跨越式发展。

作者：鹿玉玺 单位：新乡市国土资源局三分局