国内外经验下的房产税制改革范文

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房产税是对拥有或使用房产的纳税人课征的税收。目前，房产税是大部分国家都开征的一种财产税，但每个国家的房产税制有所不同，如美国将房产和地产合并作为其房地产税的征税对象，中国仅将房产作为房产税的征税对象。房产税以纳税人的房产作为征税对象，房产属于不动产，具有稳定性和保值性，因而房产税能为地方财政收入提供稳定的税源。根据税收交换说，地方政府进行公共设施建设，纳税人缴纳税款作为享受地方政府服务的交换。公共设施越齐全、服务越完善，房产价值越高，房产税能够筹集的财政收入越多，从而达到地方政府和纳税人双赢的局面。同时，通过对房产产权所有人征税，使得持有房产多的纳税人多交税。纳税人为了避免过重的房产税税负会将多余的闲置房产投放市场，所以，征收房产税能够在一定程度上起到优化地方房产资源配置的作用。正是由于房产税具有收入和调节效应，它成为了许多国家的地方政府重点关注的一个税种。

一、中国房产税制

中国房产税是以房屋为征税对象，区分房屋用途以房产余值或租金收入作为计税依据，以房产产权所有人为纳税人征收的一种财产税。中国现行房产税以1986年10月1日开始施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》为依据，由地方税务局负责征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》对房产税的征收对象、纳税人、计税依据、税率等内容做出了详细规定:征税对象方面，房产税仅对城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，也即是说，对于坐落于城市、县城、建制镇和工矿区外的房产免征房产税。纳税人方面，通常情况下房产税的纳税人为房产所有权人;产权出典的，以承典人为纳税义务人;产权有争议的，以实际使用人为纳税义务人。计税依据方面，区分房产用途确定房产税税基。房产自用的，以房产余值为计税依据，房产余值为房产原值一次性扣除10%～30%后的余值，房产原值是指产权所有人购入房产时房产的价值;房产出租的，以租金收入为计税依据。税率方面，房产税按年征收，自用房产和出租房产适用税率分别为1．2%和12%，对个人纳税人将其住房对外出租继续用作住房的，取得的租金收入暂减按4%征收。［1］对税务机关征收房产税有异议的，纳税人可以在法定行政复议期限内向税务行政复议机关申请行政复议，也可以向人民法院提起税务行政诉讼。但是，纳税争议案件，如对房产税的征税对象、税率有争议，当事人未经复议不得提出行政诉讼［2］。

二、美国房地产税制

目前，美国是世界上房地产税制比较完善的国家，其房地产税制的理论依据有公需说、义务说以及交换说，表明其征收房地产税是为了满足社会公共需要，纳税人享受了公共服务，所以需要向国家缴纳房产税。正是在这三大理论的支撑下，美国房地产税制逐步形成并不断完善。美国房地产税的征税对象不仅包含房产，还包含与房产相连的土地。与此对应，美国房产税的计税依据既包含房产的价值，又包含土地的价值。对于房产和土地价值的估计，地方政府在评估时主要采用三种方法:市场价值法、成本法、收入法。在美国，不是使用这三种方法中的某一种来进行价值评估，而是用不同的方法对不同类型的房产估值。对于有频繁交易的房产，采用市场价值法，即以公平市场上交易双方都愿意接受的价格作为评估价;对于新建房产或有特殊用途的房产，采用成本法，即以重新购建该房产的成本价为评估价;对于类似商场、购物中心等能够创造收入的商业性房产，则用收入乘以一个能够反映房产价值的比例来评估房产价值。不论采用哪种办法评估房产价值，每年都需重新估计，并以新的评估价计算当年应纳税额。为了减轻评估工作量，美国对于纳税年度内产权没有发生变化的房地产采用简易评估办法，即确定一个评估价值增长率，重新评估价值可以按上一年房地产评估价值和增长率确定;对纳税年度内产权发生变化的房地产才进行详细的重新评估［3］。特别有意思的是，美国房产税税率不是一个确定的税率，不仅每个地区税率有可能不同，同一个地区不同年度税率也有可能出现很大的差异。这是因为美国房产税税率是用每年地方财政需要乘以房产税贡献比例后，除以本地房产评估价值计算得来，所以不是一个固定的税率。在制定房产税制度时，美国各地方政府通常会制定一个完整的税务日历，日历中会标明房产状态确定日、评估日、纳税期间、复议日、纳税截止日等内容，便于纳税人了解房产税的计算方法与征收程序，并自觉履行纳税义务。美国在强调纳税人纳税义务的同时，还特别强调纳税人的权利，并将其体现在税务日历中，比如，若纳税人对地方政府确定的房产评估价值有异议，可以在缴纳房产税前提出，也可以在缴纳房产税后、起诉截止日前向法院提出税费返还的申诉［4］。

三、中国房产税与美国房地产税比较

(一)征税对象中美两国均对房产税征税对象做出了明确规定。不同的是，中国房产税仅对房产征收，对土地征收的是城镇土地使用税，房地分离;美国则将房产和土地作为一个整体，一并评估并征收房地产税。

(二)税基中国房产税税基的确定需要区分房产的用途:自用房产以房产余值为税基;出租房产以租金收入为税基。美国房地产税以房产与地产的评估价值作为税基。

(三)税率中美两国对房产征税均采用比例税率，但确定方式不一样。中国税率法定并保持不变。美国房地产税税率的确定取决于当年地方政府预算收入中需要房地产税所做贡献及当年当地房地产评估价值，两者之商即为当年税率。由于每年地方政府预算收入及房地产评估价值均可能发生变化，所以美国房地产税税率每年都可能不同。

(四)对地方贡献程度不论是美国还是中国，房产税均属于地方税种，其征税收入将增加地方财政收入。中国房产税占地方政府收入不足4%，美国房地产税占地方政府收入可高达30%以上，可见美国房地产税对地方财政所做贡献较大，其税负与中国相比较重。较重的房地产税负使得纳税人在满足家庭基本生活需要的基础上减少对闲置房产的投资，有利于房地产市场资源的合理分配。可见，完善中国房产税制不仅有利于提高中国地方政府财政收入，还有利于改变中国房产资源分布不合理的现状。四、中国房产税改革试点中国现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是以1986年的国情为基础制定的，而1986年以来国情发生了重大变化，尤其是在近几年房地产市场得到充分发展的背景下，如何改革房产税成为完善税制改革探讨的一个热点。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。《通知》指出:同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确指出逐步推进房产税改革。2011年1月，房产税改革试点工作在上海和重庆两市展开。上海和重庆根据各自实际情况，针对部分个人住宅，制定了不同的房产税征收试点办法。上海对个人住宅试点征收房产税的依据为《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。该《办法》中规定了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。重庆依据《房产税改革试点暂行办法》对个人住宅试点征收房产税，该《办法》明确了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。上海和重庆两市对部分个人住房征收房产税，是在扩大征收范围基础上进行的试点。房产税试点实践为我们下一步改革房产税制提供了计税依据和税率两方面的经验。试点政策打破了传统房产税制对计税依据、税率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基础上，对个人闲置住房征收房产税。两市在征收房产税时都采用了以房产评估价作为计税依据的方法，由于现在评估方法等问题尚未解决，两市目前采用市场价作为评估价。在税率的确定上，上海设置了两档税率，重庆设置了三档，对于房产价值高的，适用较高档次的税率，对于房产价值较低的，适用较低档次的税率。

五、完善中国房产税制的思考

中国房产税制正处于改革的过程中，我们应在借鉴国外房产税税制的基础上，总结上海和重庆两市试点经验，不断对房产税制进行改革完善。需要注意的是，由于中国国情与美国等发达国家不同，房地产市场状况特殊，在改革时不能照搬照抄，而应在明确房产税制改革目的的基础上，制定适应中国国情的新房产税制。房产税制改革应兼顾调节房地产市场和增加地方财政收入。

(一)拓宽征税范围目前，除房产税试点区域外，中国房产税主要是针对城市、县城、建制镇和工矿区的非住宅房产征收，对个人住宅用房产免征房产税。结合房地产市场来考察，房地产市场飞速发展，房产价值不断上升，不少投机者囤积房产，通过赚取买卖差价获得丰厚收益。这导致了房地产市场上资源分配不均的现象，一部分人拥有多套住宅类房产，且大部分处于闲置状态，而一部分人却无力负担高房价。原房产税制对个人住宅类房产免税是为了刺激个人买房，而现在房产税应该以调节房地产市场资源配置为己任，在满足居民基本生活需要的前提下，将住宅类房产纳入征税范围。这不仅有利于增加地方财政收入，还有利于消除房地产市场上的资源配置不均的现象。目前，中国对房产和土地分别征收房产税和土地使用税，而房产和土地在物理上是不可分的，在评估房产价值时不能离开土地，评估土地价值时也不能离开地上建筑物。所以，笔者认为改革中国房产税制可以借鉴美国的经验，将房产和地产一并作为征税对象。这样一方面减少了税种，使房产税和城镇土地使用税合并;另一方面征税对象既涵盖了房产又涵盖了土地，将两个税种合并仍然保证了对房产和土地征税，保证了地方税收收入，实现“少税种、宽税基”［5］。

(二)改革计税依据中国现行房产税计税依据分别为房产折余价值和房产的租金收入，设置这两种计税依据不符合税收的公平原则。比如，同一地段的房屋，房屋购置时间不同，房屋原值不同，负担的房产税也不同;房产用途不同，房产税税负也不相同。借鉴美国房产税制在计税依据方面的政策及总结上海和重庆两市房产税改革试点经验，可以采用房屋的评估价作为计税依据，对住宅和非住宅征收房产税［6］。这样能够比较准确地反映产权所有者的经济实力，体现税收量能负担原则，实现税收公平。同时能够对房产投机者进行警示，闲置房产持有越多，价值越高，房产税税负越重，有利于刺激投机者，使其将多余房产投放市场，实现资源优化配置。另外，采用评估价作为计税依据，可将房价与地方政府收入、纳税人负担相联系。在经济繁荣时，征收房产税有利于提高地方政府收入，完善地方公共设施建设;在经济衰退时，房产的计税基础下降，纳税人房产税税负降低。可见，以评估价作为房产税计税依据对地方政府和纳税人来讲，可接受度都是比较高的。采用评估价作为计税依据，就必须确定评估机构。为了保证评估价值公平，地方政府可以委托中介机构进行房地产评估，并在税务行政复议中增加对房产评估值复议相关的内容。当纳税人对其房产的评估价有异议，且有证据证明评估价不准确时，可申请重新评估。

(三)灵活确定税率目前中国房产税税率有两种:一种是按房产余值计征的，税率为1．2%;另一种是按房屋租金收入计征的，税率为12%。采用固定的税率对房产税进行征收计算简单，易于操作，但存在房产税与地方财政需要脱节问题。房产坐落地不同，公共设施配套不同，价值也就不同，其对地方财政的贡献度也应该不同。不同的地方政府所提供的公共服务、公共设施不同，其地方财政对房产税的需求也就不同，经济繁荣地区需求明显高于其他地区，其房产税税率也就应该高于其他地区。所以，改革我国房产税制，在税率方面，可以采用由中央规定一个房产税税率范围，各地根据实际情况确定本地税率的方式;或者在总结中国房产税试点经验的基础上，对房产税适用累进税率。中国幅员辽阔，各地经济发展有着显著差异，房价浮动范围较宽，因此可以确定房价级距，对价值较低的房产适用较低的税率，对价值较高的房产适用较高的税率，既体现税收的公平原则，又能发挥税收筹集财政收入的作用。

作者：丁可可 单位：重庆第二师范学院 经济与工商管理系