项目租售阶段商业地产论文范文

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1商业地产项目租售阶段风险指标体系的构建

商业地产项目横跨房地产和商业经营两大领域，既受房地产供求关系影响，又受商业经营市场支配。本文对商业地产项目在租售阶段的风险因素进行了分析，从地产环境风险、市场供求风险、营销风险和物业管理风险四个方面构建了商业地产项目租售阶段风险评价指标体系。

1.1地产环境风险地产环境是指商业地产项目对其所处位置、建筑规模、形象和功能的描述。它是建立在对目标客户消费行为分析基础上，对项目从外到内的消费环境的描述［7］。一个商业地产项目是否能取得成功，首要要考虑的是地产环境。这里我们选择以下几个子因素来描述地产环境状况:商圈等级和交通可达性反映地产所处位置的合理性;占地面积表现建筑的规模大小;停车位和公摊系数是项目内部功能的体现;建筑可视性和临街情况可以反映项目的良好形象。

1.2市场供求风险市场供求风险是指由于商业地产项目市场供求关系的不平衡而导致的开发商投资风险。这是商业地产项目市场最重要、最直接的风险。这里选取以下几个子指标:区域竞争对手数量反映这个地区的供应情况;总户数和主力群体收入水平是市场需求的体现;空置率则是供求情况的量化体现。

1.3营销风险营销风险是指在商业地产项目租售阶段，由于开发商采用的营销模式与市场规律不符而造成的经营状况差、租金无法回收等损失。这里选取以下因素:主力品牌影响力反映了招商情况;业态多样性和业态组合比率表现营销模式;销售人员素质是营销管理的情况;投资回报率可作为选择投资机会的依据。

1.4物业管理风险物业管理指日常的清洁、安保、机电和房屋维修以及租赁商业氛围的营造。如果这些管理工作做不好，就会直接影响项目的形象，从而增加商业地产项目的风险［8］。这里选取以下几个子指标:物业成熟度是指选择的物业公司各项制度的完善性程度;绿化率是反映物业管理成效的一个指标;物业费和事故发生频率反映了物业管理的能力。具体的评价指标体系如图1所示。

2商业地产项目租售阶段风险的分形评价方法

分形评价方法是一种从系统结构与分布特征的角度来评价具有分形特征的系统运行效果的有效方法。分形特征的度量用分形维数来表示。分形维数说明了分形客体的复杂程度、粗糙程度。由于其值一般不限于整数，可取任何实数值，因而也称为分数维。

2.1原始数据的预处理在商业地产项目风险评价指标体系中，各项指标表征的是商业地产项目不同方面的特征，其物理属性区别较大，取值范围不同，相互之间无法直接进行比较，需要进行预处理。

2.1.1定性指标定量化在指标体系中，临街情况、交通可达性、建筑可视性、商圈等级、区域内竞争对手、主力群体收入水平、主力品牌影响、业态多样性、业态组合比率、销售人员素质、物业公司成熟度和事件发生情况为定性指标。对于定性指标，可以将其划分为几个等级，请专业人员对指标进行打分，分数在1～10分。

2.1.2指标的同趋势变换利用分形评价模型时，指标必须满足同趋势的要求，即指标与评价体系的趋势一致，当指标值增大时，表示风险增大。这样的指标也称为正向指标。如果某些指标与评价体系的趋势相反，即负向指标，则需要进行变换。在评价指标体系中，公摊系数、空置率、区域竞争对手数量、物业费是正向指标，其余的都是负向指标。为此，依据分形评价的要求，对指标体系的底层子指标数据进行分类正向化处理。对负向指标的计算一种采用式(1)，如投资回报率等。

2.2标准化处理和相关性分析假设用N个底层子指标来评价k个不同商业地产项目的风险，第i个商业地产项目的第j个指标数据为xij，然后对指标数据作标准化处理，进行无量纲变换，为了消除量纲或量级对计算的影响，采用半升梯形模糊隶属度函数进行标准量化变换。

2.3数据集分形维数的计算正如前面提到的，分形维数在分形评价模型中起着重要作用，因而分形维数的计算就显得格外重要，分形维数的定义如式(5)所示。计算关联维数时选择盒计数法进行求解。盒计数法的基本思想是利用尺寸为r的网格覆盖数据集，统计落入每个网格中的点数的q次幂，并对它们求和，从而得到在该尺寸下非空覆盖集中点数q次幂之和C(r)。不断变化半径r，得到一系列的C(r)，绘制lnr－lnC(r)图，求出斜率k，则分形维数等于k/(1－q)。对于关联维数q=2，D2即为双对数图的斜率。关联维数D2反映指标点在空间的分布状况，风险较高的商业地产项目，其指标点在半径r较小的地方分布较少，在半径r较大的地方分布较多。因此，在半径r较小的地方盒子内点数的比例增长慢，在半径r较大的地方盒子内的点数比例增长较快，其斜率就较大;反之，风险低的商业地产项目，其指标点较多地分布在半径r较小的地方，在半径r较大的地方盒子内的点数比例增长慢。所以，商业地产项目风险较高的项目所反映的斜率大于商业地产项目风险较低的项目，通过关联维数可以反映商业地产项目的风险大小［10］。

3合肥市商业地产项目风险的分形评价实证研究

为了验证分形评价的有效性，本文选取了合肥市四个处于租售阶段的综合性商业地产项目进行研究，评价数据来源主要为现场调查发放问卷、官方网站和企业介绍材料。下文以A，B，C，D表示这四个项目。A项目位于二环外，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、居住于一体的大型购物中心。B项目位于一环外至二环内，临近高铁站和地铁线。包括大型超市、影院、少儿乐园等主力商家，打造特色主题的生活购物中心。C项目位于一环外至二环内。主要有国际酒店、国际办公以及国际商业三部分物业类型，打造文化商务休闲中心。D项目位于一环内，邻近火车站，商业气息浓厚。项目包括顶级购物中心、家居商场、五星级酒店、5A级商务写字楼、餐饮娱乐、商业步行街、商务公寓等多种物业形态，打造合肥高端圈层城市综合体。按照前面所述的步骤，分别对四个商业地产项目的数据进行标准化处理，并且依据实际数据分析指标的相关性，消除相关性后的数据如表1所示。风险高的商业地产项目所反映的斜率总是大于风险低的商业地产项目所反映的直线斜率，分维数反映了商业地产项目的风险情况，分维数越大，商业地产的风险越高。DD=0.5005＜DB=0.5783＜DC=0.5963＜DA=0.6007。因此四个商业地产项目中A的风险最大，D的风险最小。究其原因，D所处地理位置比较优越，规模较大，商业模式比较成熟，因此投资风险比其他项目要小;A由于所处位置较差，人流量不足，空置率较高，因此它的投资风险较大;而C的各项指标都不突出，相对其他项目来说没有特色，规模较小，业态种类较少，导致它的风险也较大。由此可见，分形评价具有一定的合理性。

4结语

本文构建的商业地产项目租售阶段指标评价体系有效地反映了商业地产项目租售阶段的风险情况，通过对合肥市四个商业地产项目租售阶段风险情况进行实验验证，证明了分形方法的可行性。分形评价不仅克服了权重判定的主观性，而且有效地避免了风险等级带来的争议。分形理论方法解决了多维指标评价的复杂性，而且良好简单的数据处理过程为商业地产项目风险评价提供了新的思路。本文同样存在一些问题，由于商业地产项目风险评价没有统一的标准，关于指标的选取的全面性、科学性还有待进一步研究。在后续项目评价中，由于样本中数据点较少，分形评价效果不明显，需要进一步扩大样本数据点做更深入的研究。此外，分形评价也存在一定的局限性，只能得出总体项目的评价结果，无法反映风险指标体系中各个因素对评价结果的影响。

作者：倪丽萍刘小军单位：合肥工业大学管理学院教育部过程优化与智能决策重点实验室建筑经济与房地产管理研究中心安徽省人文社科重点研究基地