商业地产层次定格探新范文

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项目自身定位

通过对项目周边的相近分析，基本可以对商圈内的消费者需求有比较相近的了解，但是对于开发商来说，定位的概念不仅仅是指对商圈和消费者的，对项目本身的定位，更是非常重要。①项目品牌的组合和搭配。对于项目的品牌组合，要充分的从商圈内消费者的需求出发，并根据项目的建筑结构制定合理的动线设计。②根据本区域内的历史文化和城市文化，可以在建筑外部和内部增加特色的装饰，以增强文化气息。③根据区域内的消费特点对品牌进行细化的配比，对于餐饮，娱乐，零售等不同业态进行详细划分。

商铺投资着的定位

虽然目前大部分商业项目均为开发商自持，但仍有一部分开发商受资金链影响而不得不选择出售部分商铺以填补短期的资金空缺，对于如何尽快将商铺销售出去，如何吸引投资者。同样开发商对区域内的投资者进行需求调研。①通过首期款垫资，以租代购，按揭等方式降低投资者进驻的门槛，从而促进商铺的尽快清盘。②对主力店的招商进度把控要快，主力店所带来的客流是商铺投资者的重要依赖，如果主力店迟迟不能签入，则对商铺的销售是很不利的消息。③对于小业主的后期支持和物业以及运营要有足够的保障，提高物业服务水平，保证业主的顺利营业，并配合一定的项目广告宣传。

业态搭配组合定位

业态的合理配比，以及品牌的合理搭配是真正能够使一个商业项目出类拔萃的核心因素。主力店业态的确定，是一个商业项目的基调，以服装主力店为主，则标志着该项目是一个时尚路线的购物中心，而以餐饮，儿童业态为主的项目，则表明主要针对的客流为家庭消费群体。所以根据周边的消费群体，以及未来的政策，经济大环境等多种因素的综合考量，最终确定的项目定位则是商业地产定位的核心所在。

主力店业态通常是为项目其它业态带动客流的主要因素之一，如果没有合理的消费需求分析和商圈内竞争业态分析，则很容易人云亦云的做一些模棱两可的品牌，这样对于消费者来讲，就显得项目缺乏特色，没有真正的契合消费者的需求点。而主力店业态的签约年限一般也在10年以上，如果不能选择最合理的品牌，则未来调整的空间非常小。

1.功能定位

现今随着越来越多的品牌出现在市场上，商业项目能够实现的功能也越来越多，一般来讲，商业项目分为以下几种功能：①基础购物功能：传统百货和一些时间较旧的第一代购物中心均可实现；②休闲娱乐功能：在近年来，随着电子商务对零售行业的冲击，休闲娱乐业态更多的走进了商业项目，比如餐饮，茶室，SPA，KTV，影院等业态③生活服务功能：主要体现于儿童，超市等业态。

2.形象及经营档次定位

商业地产项目的形象定位，基本上标志这开发企业的形象。所以，如何确定商业项目的品牌档次和整体形象，进而打造以项目为主的商圈，从而形成差异化消费，建立独特的品牌形象。

结语

商业地产收益高的特点让众多开发商趋之若鹜，然而前期的定位却依旧被很多人忽略。商业项目从最初的选址，拿地开始，就应该对区域开发市场进行研究，充分从消费者的需求分析与本地发展趋势，城市发展，商业发展。地块特性等各方面因素，才能对项目进行精确定位。本文通过对商业地产定位的分析，方法的阐述，和内容的解释进行了论述。争取为商业地产项目的前期定位提出相关建议，为国内商业项目开发提出宝贵意见。

作者：曲牧遥单位：上海理工大学管理学院