房地产基金的发展趋向范文

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REITs是指由专业人员管理的房地产类资金集合计划，是标准的可流通的金融产品。国外的REITs具有高收益、低波动、低税收、流动性强等优点，这既与当地市场的特点和政策密不可分，也是其内在优点所决定的。（1）房地产基金主要是股权投资，不会增加开发企业债务负担，相比之下银行借贷和发行债券都属于债务融资，不但会增加企业的债务成本，并且银行通常是嫌贫爱富，资金分配不平衡；企业发行债券则受到诸多法律法规的严格要求、程序复杂。（2）房地产基金的投资策略是分散投资以防范风险，因而对某个房地产企业的投资不会使得该企业丧失对项目的控制权和经营权。（3）房地产基金运作专业化，操作过程中容易积累丰富的经验，掌握灵活的融资策略，资金来源广泛。（4）房地产基金可以将高品质和较低品质的地产项目捆绑销售，获得理想的价格。（5）房地产基金是普通个人投资者参与地产投资的重要渠道，起到稳定市场的作用。近年来，我国房地产业发展迅速、利润可观，若早有成熟的房地产基金使得社会闲散资金可以分享行业红利，也许就不会有那么多炒房团了。

2010年房地产宏观调控最为严厉，银行信贷一再紧缩，使得房地产基金迅速发展，不过房地产基金在国内还是一个新兴领域，加上政策环境不完善、专业人才缺乏等问题的制约，其发展模式与国外相比还有很大差别。目前多数房地产基金以私募方式募集，通过金融机构委贷给房地产开发企业或以股权投资，与真正意义上的房地产基金有很大不同。私募股权基金由GP和LP组成，GP是普通合伙人，通常出资比例很少，主要负责基金管理，LP是有限合伙人，负责出资。国内的房地产基金主要还是以投资公司形式运作，投资公司的形式有诸多弊端：基金规模相对较小、股东容易操纵公司、投资利益得不到保障，还易陷入非法融资的风险。另外，房地产基金的退出机制受限于国内市场环境也存在先天不足。由于国内房地产行业的特殊性，房地产基金通过IPO方式退出难以实现，因此多采用股权转让、股东回购和管理层收购等退出方式。投资人出于对风险的考虑以及管理人急于做出业绩等因素导致我国房地产基金通常追求短期回报，不利于基金的长期发展。根据国外成熟经验来看，房地产基金应该长期化甚至永续化，以投资人的退出而非基金的退出结束，这样房地产基金才能获得长远发展。

鉴于成熟的国外房地产业发展经验来看，发展房地产基金既能实现我国房地产行业融资模式的转型，又能有效的防范金融风险，对促进我国房地产行业金融化进程起到举足轻重的作用。（1）中国政府应放眼长远，首先要建立健全法律环境，明确税收优惠政策，这对房地产基金的初期发展尤为重要；其次政府应引导规范房地产开发商的行为、培育房地产中介市场；另外，除了支持大型国有企业，政府还应鼓励民营房地产基金公司快速成长，做大做强国内房地产基金。（2）随着宏观调控的长期深入以及行业发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需要越来越明显，房地产开发企业应主动加强与房地产基金公司的合作，防范风险，共同促进行业发展。（3）房地产基金公司要采取“引起来”和“走出去”的战略，加强与国际先进水平的专业化公司合作，这样才能提高自身的专业资产管理水平，尽快培养出专业化、了解市场又精通业务的管理队伍，促进我国房地产基金快速成长。（本文作者：乔娟单位：复旦大学经济学院）