谈房地产公司财务管理与纳税筹划范文

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摘要：在市场经济体制活跃的氛围之下，商品房经济和房地产企业的发展已经得到了快速的增长，成为了经济发展的重要力量。其在国民经济中的基础建设性的地位和国家的宏观政策的发展，使得房地产行业的发展受到了一定程度的限制。在此基础上，税务筹划的相关的工作就显得尤其的重要，达到防范风险和降低税负的目标。

关键词：房地产开发；财务管理；税务筹划

一、纳税筹划对房地产开发公司财务管理影响概述

（一）纳税筹划纳税筹划工作主要指的是企业在不违法的前提下，为减轻企业税收负担和涉税风险，结合企业的实际情况而进行的避税、节税工作。而纳税筹划工作的主要的驱动力是经济利益，在工作过程中需要考虑如何合法节税，如何非违法避税，避免税收陷阱等问题，从而提升企业的经济效益和降低企业的风险。纳税筹划工作要从全局性、超前性和成本性等几个方面考虑。

（二）财务管理财务管理是企业的经营和发展的过程中一项重要工作，其涉及资金管理、会计工作、成本核算等各项财务工作。做好财务管理工作才能有效保障企业的安全运行，提升企业的经济效益。

二、纳税筹划对房地产开发公司财务管理影响

（一）纳税筹划与财务管理关系财务管理和纳税筹划都是服务于企业的综合效益提升的过程，纳税筹划的工作是在企业财务管理工作的基础上进行的，纳税筹划的过程其实属于财务管理的一部分，作为资源整合和降低税负的关键性的工作，需要在政策范围和企业经营的基础上进行很好的规划。

（二）纳税筹划影响财务管理纳税筹划工作对财务管理工作产生重要影响，主要是财务管理工作是在企业经营成本控制工作的过程中，增加效益，而税务的控制工作是其中最重要的一项。因此，纳税筹划工作的合理进行可以更好地促进财务管理工作目标的实现。其次，税务筹划与财务管理存在着相辅相成、互相影响的关系，两者在工作范围上存在交叉。最后，纳税筹划需依托财务管理才能实现，没有财务管理的基础工作，纳税筹划将会是空中楼阁，无法实现。因此在实际工作中两者相互监督和相互促进，方能提升企业的整体综合效益。

三、我国房地产企业财务管理中的问题

（一）财务管理意识淡薄，财务制度形式化部分房地产企业在财务管理方面意识淡薄，没有专业的财务管理人员，各项财务管理制度不完善，只简单的重视收入、支出。即使有财务管理制度也会流于形式，不能严格执行，结果是增加了企业经营的风险。

（二）缺乏科学的财务管理体系科学的财务管理体系包括建立健全财务制度、预算制度、内审制度，并能科学的规划和有效的执行，对企业的经营活动起到规范管理、防范风险、提高经济效益的目的。在现实工作中，部分房地产企业对财务管理缺少一个科学的、规范的管理体系。一是财务制度不健全不规范，导致收入和支出方面的记录都不完整。企业经营风险很大。二是缺乏财务计划及预算管理，项目开发没有财务计划，也没有预算管理，盲目的运作工程项目。三是有预算管理的企业，在实际工作中也存在许多不足。预算编制只重注形式，自下而上的分级编制、汇总，缺少上下的分析和沟通，缺乏横向的比较、考量、审查、规划。没有根据企业的实际情况进行深入的思考。

（三）财务过程控制薄弱财务预算是发挥财务过程控制的一项重要工作。在实际工作中存在几个误区：首先重编制轻考核，缺乏考核、奖惩制度，从而导致各个部门的分工不明确，过程控制缺失，没有发挥财务预算应有的效用。其次，对财务预算的执行结果，没有进行充分的总结、分析、纠偏，从而对以后项目管理发挥效用。

四、房地产开发企业纳税筹划和财务管理建议

（一）建立健全财务管理制度，增强财务管理意识（1）房地产开发企业需建立健全各项财务管理制度，规范账务核算和各项税务工作，有效降低各项税务风险，在此基础上进行合理的纳税筹划。健全财务制度可依据各岗位职责进行划分，进而延伸至公司各资金使用部门，根据房地产行业项目开发期限长、资金占用大等特点对重点岗位进行重点管理。（2）建立财务管理制度是基础，规范管理、严格执行才能保障各项财务管理工作发挥其效用，达到防范风险、提高企业效益的目标。要实现这些目标，房地产开发企业要自上而下重视财务工作，增强财务管理的意识。特别是中小型房地产开发企业，一般管理层级较少，公司高层重视财务管理工作，其他各部门才会更配合各项财务工作，各项财务制度才能有效地执行到位。所以增强财务管理的意识，不仅仅是财务部门的工作，更是公司各职能部门协同完成的工作。

（二）建立健全预算制度，加强过程控制建立健全项目预算制度，是房地产企业成本管控、实现目标管理的必要制度。通过开发过程中各项资金收入、成本费用的监督、控制、调整，最后达成项目利润目标。销售部门负责测算资金收入，预算部门负责项目开发成本预测，其他各职能部门负责相关项目的测算，各项数据汇总至财务部门，综合测算项目税负，编制项目整体的财务计划，确定项目预计利润。项目在开发过程中，要按企业内控制度要求，对各项目收入、成本进行阶段性的考核、纠偏，加强过程控制，并切实落实到业绩考核中，以期达到预期目标。

（三）土地增值税的税收优惠根据土地增值税的税收政策，在纳税人建造用于出售的普通标准住宅,获得增值额未超过扣除项目金额20%的,免除征收土地增值税,。假若增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额按规定计税。土地增值税实行四级超率累进税率,增值率越高税率超高。为此，在项目开发开始前，可以针对该项目土地增值税进行科学、合理的测算，如果项目的增值率在20%这个临界点上，可以通过合理控制销售价格或提高装修成本等方式，将项目中普通标准住宅增值率控制在20%以内，从而享受免征土地增值税的优惠政策，达到降低税负、提高效益的目标。

（四）基于预算管理的纳税筹划（1）房地产开发企业在项目开发之前，按项目进行全面的财务预算，其中税收预测是重要内容。财务预算要在合理预计项目收入和项目成本的基础上进行，项目成本主要包括土地成本和建安成本，建安成本可以在编制工程预算的基础上进行。基于项目预算的有效管理，为纳税筹划提供数据基础。（2）一是根据工程预算及相关政策、合同约定，可预提成本。在房地产企业的项目开发过程中，因为支付工作的滞后性，需要对不能支付款项作为预提费用，将该成本费用暂记入成本，合理分配项目成本，达到纳税筹划的目的。再次，土地增值税的缴纳的过程中，需要提前做好预测工作，提前进行土地增值税的分摊的工作，减轻所得税。特别是没有项目滚动开发的情况，土地增值税清算工作一般滞后，如果大额补交土地增值税，会有企业所得税申请退税的工作。最后，在资金方面，应根据项目的预算，对融资金额、时间、方式进行科学的规划，避免资金风险和资金呆滞。（3）在竣工阶段和交房的时间点进行合理的设置，减少年末交房，拖延交税的时间保障资金链稳定的状态。

（五）新政下的发票管控房地产行业及相关行业建筑业，自2016年营业税改征增值税，对发票提出更加严格的要求。发票管理不严格会造成发票不合规，增值税进项税不能抵扣，土地增值税成本不能扣除，企业所得税成本不能扣除，提高了企业税务负担和风险。例如：土地增值税新的政策要求，工程类发票需在“备注栏”标明“工程项目地址（县市地名称）和工程项目名称”，否则土地增值税不能扣除。所以，在项目开发全过程中，财务管理工作中的发票管理尤其重要，企业要完善财务管理制度，严格执行财税政策要求，按增值税发票的要求取得和开具合规发票，并贯彻落实到企业各相关职能部门，做到纳税筹划全员参与。

五、结语

综上所述，房地产行业在国家税收政策的相关方面成本较高并且计算的规定比较复杂，因此在税款缴纳的过程中存在着成本提升等相应的风险。企业需重视财务管理工作，完善财务制度，通过纳税筹划工作，合理的规避风险、减轻成本，从而提升企业的综合效益。

参考文献

［1］洪日锋.财务管理中的税务筹划研究［J］.财会通讯（理财版）,2017（4）.

［2］李石.房地产公司税务筹划风险防范对策探讨［J］.财会通讯,2018（2）.

［3］夏亚欣.关于企业财务管理中的税务筹划问题分析与探讨［J］.财经界（学术版）,2018（2）.

作者：齐有时 单位：淄博张店鑫马房地产开发有限公司