房地产营改增后股权投资决策探究范文

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摘要：房地产作为最近几年备受关注的产业，在此次“营改增”税制改革中也吸引了众多的注意力。此次“营改增”改革对房地产企业各个方面都产生了较大的影响，无论是房地产企业的会计核算、税务筹划、融资行为或是投资决策等都受到了极大的冲击。笔者将从房地产企业投资决策角度出发分析其所受到“营改增”改革的影响，同时针对这些影响探究其出现的原因，最后提出相应的措施来避免“营改增”对房地产企业投资决策带来的不利影响。

关键词：房地产；“营改增”；股权投资；决策分析

一、房地产企业“营改增”下股权投资决策

在“营改增”改革之后，相关政策已经明确规定将金融商品转让也纳入增值税征收范围，这样造成一般纳税人依照历史成本计量的金融资产的会计处理时行不通的，尤其是股权投资项目收益的确定以及增值税的核算变得更加繁冗复杂。本文所涉及到的股权投资决策主要是针对持有至到期投资与长期股权投资决策的分析。按照传统的税制，按照历史成本计量的金融资产涵盖了持有至到期投资、长期股权投资、贷款与应收款项，但是“营改增”改革之后对这些会计科目提出了新的政策要求，自然就对企业的股权投资决策产生一定的影响。

二、“营改增”后房地产企业有关长期股权投资决策分析

房地产企业要想获得长期股权投资的途径有两种方式，分别是向非上市公司进行原始股权投资与通过证券市场进行收购。房地产企业买入上市公司股票后，其是属于金融商品范围，因此房地产企业在进行买卖股票时需要依照金融商品销售额核算缴纳增值税。这就会加大房地产企业进行股权投资的资本，从而降低房地产企业对股权投资的资金投入。同时也会造成以下问题。

1．“营改增”后房地产企业股权投资成本加大

由于“营改增”之后，股权类资产都算作是金融商品，再对其进行转让时都需要进行增值税的核算。在“营改增”之前房地产企业进行股权投资时通常只需要支付一定的印花税和中介的手续费，但是“营改增”改革打破了传统的股权投资成本模式，主要是从会计核算方面体现出来。这样也会影响到房地产企业闲置资金的投资状况，房地产企业在进行股权投资时就会充分考虑到增值税的问题，就会做出更加精确的决定，从某种程度上来说尽管加大了房地产企业股权投资的成本，但是让其股权投资决策更加趋于理性化，而不是一味的显示自己雄厚的资金实力，大肆进行股权投资。

2．“营改增”后房地产企业缺乏相应的股权投资方案

随着我国加速“营改增”的落实速度，房地产企业由于其规模较大，其在该制度的落实速度是极为缓慢的，这样就造成了“营改增”政策已经实施后，房地产企业在股权投资决策方面还没有制定相应的投资措施。这样的后果就是造成房地产企业大量闲置资金不能进行科学合理的投资，就不能够最大化提升资金利用效率。可能最终导致的结果就是房地产企业发展停滞不前。

3．“营改增”后房地产企业股权投资会计核算方式缺乏完善

此次税制改革对会计核算也产生了不小的影响，而在这个问题上主要体现在房地产企业的会计核算部门并没有积极进行落实改革，制定出相应的股权投资会计核算方式，这样就不能够为房地产企业提供正确的参考资料，在进行股权投资时就缺乏相应的会计数据报告，不能进行科学的股权投资决策。

三、房地产企业“营改增”后优化股权投资决策的措施

1．构建房地产企业营改增后股权投资决策指标

“营改增”改革之后，房地产企业之前的一套股权投资决策指标已经没有使用的意义了，迫切需要房地产企业将“营改增”之后的股权投资的增值税指标考虑在内。依照股权投资增值税为基点，将之前的股权投资指标进行一定的调整，同时将增值税指标放在较为重要的位置，这样才能够使得房地产企业在进行股权投资时能够充分考虑到增值税所带来的影响。其次就是还需要构建相应的股权投资风险指标，这其中最关键的应该还是增值税指标，当房地产企业进行的股权投资增值税核算出来超过这一指标说明房地产企业无法承受增值税超额所带来的风险。综上所述构建房地产企业“营改增”后股权投资决策指标是十分关键的措施。

2．加速“营改增”后房地产企业股权投资会计核算改革

由于“营改增”之后，房地产企业进行股权投资后的销售额的核算就显得更加繁冗复杂了。房地产企业从证券市场中获得股权的，要想正确的核算房地产企业的金融商品的销售额，就要对其投资收益以及增值税进行详尽的计算。其在会计科目就应该将“长期股权投资———成本”科目分解为“长期股权投资———成本（交易费用）”以及“长期股权投资———成本”两个明细科目，同时还需要在税费科目中增设“应交税费———待转销项税额”科目。利用成本法进行后续计量，房地产企业应该获得的股利以及确定的投资收益与待转销项税额；而采用权益法进行会计核算的，则需要按照股权投资公司的盈亏状况来确定股权投资损益以及待转销项税额。无论采用上述那种会计核算方式，房地产企业在进行股权投资时都需要分别确定销项税额以及股权投资损益，同时还需要转出带转销项税额。

综上所述，房地产企业应该依据上述“营改增”后股权投资会计核算方法进行核算，加速“营改增”股权投资会计核算，这样房地产企业在投资决策上能够获得更加具有参考意义的数据资料，从而帮助房地产企业做出正确的股权投资。

四、结束语

房地产企业“营改增”后对股权投资决策的影响是有限的，房地产企业完全可以把握住机会快速的完善自身企业“营改增”后股权投资决策模式，从而能够领先其他房地产企业，提升自身的竞争能力。而此次“营改增”改革不仅是对房地产企业的股权投资产生影响，其对绝大多数的企业都产生了极为不利的影响。希望相关企业能够加快适应“营改增”的诞生。

参考文献：

［1］赵敏．浅谈“营改增”对股权投资基金的影响和应对［J］．商情，2016，（44）．

［2］李晓霞．浅谈房地产开发项目投资决策分析［J］．时代金融，2015，（32）：313＋316.

作者：王红蕾 单位：绿地集团山东置业有限公司