房地产投资不确定性研究范文

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摘要：在当今社会的生产生活中，房地产扮演着重要的角色，它是人们重视的生产和生活要素，在市场经济中，房地产不仅是一种商品，也是一种重要的投资对象。在房地产投资项目中，存在很多不确定性因素，这些不确定性因素共同导致投资活动的风险性，所以必须在投资前对不确定性因素进行合理分析，才可以正确对房地产项目进行投资。

关键词：房地产，投资，不确定性

0引言

在房地产投资项目中，因为环境、条件和其它多种因素的影响，同时又受到主观因素的影响，所以房地产项目的基本数据和相关指标会不符合某种预测和估计，也就是存在一定的不确定性。通过对房地产投资项目不确定性分析，一方面可以帮助投资者做出正确的决策，另一方面也可以提高面对风险的能力。

1房地产投资项目相关理论

1.1房地产投资的内涵

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体,将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中,期望获得价值增值的投资行为。

1.2房地产投资不确定性的含义

因为环境、条件和有关因素的影响，同时又受到主观预测能力的限制，在这一背景下，所确定的基础数据、基本指标和一些项目的经济效益结论，在一定程度上不符合决策人员和评估人员的预测与估计，这样的现象叫做不确定性。

1.3房地产投资三要素

对于房地产投资来说，其三要素指的是时机、地段和质量。

1.3.1时机

房地产投资项目里，时机是十分关键的因素。在什么时机选择什么样的房地产项目十分重要。举例来看，在市场上青睐小户型，同时小户型又比较少的情况下，就可以进行有针对性的项目分析，研究小户型房地产的投资。再举一例，在一些经济水平较高的地区，如果交通便利，而低密度别墅又比较少，就可以考虑进行此种投资。综合来看，要想研究投房地产投资项目，就要分析其投资时机，事实上，考虑好时机是考虑到房地产项目的各种综合信息，通过把房地产市场的供需状况、消费水平、交通要素、区位优势、消费者喜好等多种因素综合起来进行分析得出的，进一步结合经济发展趋势做出总结。

1.3.2地段

对于房地产投资项目来看，地段扮演着重要的角色。一个好的地段可以实现房地产的增值，所以，好的地段是不同投资者竞争的根本，有着较大的增值潜力。地段涉及的是自然地理位置因素，它不仅包含着经济地理状况，还包含着交通状况。在不同的地段，可以建造不同的房地产项目，对于一些繁华的地段，要建造购物中心和商场，这些商业中心顾客较多，人流量大：在一些风景优美的郊区，环境幽静，气候宜人，这样的地段可以建造别墅，这样可以满足消费者的追求宁静和休闲的状态；在一些交通便利、购物便利且服务设施齐全的地段，可以建造一些有助于居民生产生活的居民区，可以使居民生活更加便利。对于任何一个房地产投资项目来说，要想成功，地段的作用不容小觑。区位优势和开发商的经营状况密切相关，不过，在一个普通的地段里，交通状况良好，有时也会成功实现房地产投资。举例来看，一些房地产投资商看到了远郊开发别墅区高档住宅区的发展势头，取得较好的销售业绩。所以，区位因素分析的是投资商的主观臆想，并不是这一地段所固有的。

1.3.3质量

在任何一个房地产项目里，质量是其开发投资的生命线。这里的质量主要有两个方面：第一，房地产物质实体是否符合标准，第二，装修的质量是否令人满意。现在的一些城市里，在购房时，消费者看重质量程度甚至高于价格和地理位置。房地产投资影响巨大，不仅会带来一定的经济效益，同时也会带来一定的社会效益，不仅如此，还会产生外部效益。

2房地产投资不确定性因素

对于房地产投资来说，它的周期性较长，所以在房地产投资项目进程中，难以在发展初级就对投资项目进行整体的判断，也难以预测整个房地产投资项目过程里的相关费用，与此同时，后期的收益也难以预测和估计。在一个项目里，经济评价涉及的参数较多，举例来看，租售价格、建筑成本等都是关键的要素。在项目的进行中，通常会因为外部因素的影响发生改变，同时又会受到内容管理的影响，这样一来，直接影响投资效果。通常来看，这些可能发生变化的因素就是房地产投资项目的不确定因素，它主要包含了租售价格、出租率、空置率、开发周期、建安成本、利率等。在进行房地产投资项目的分析时，有必要对这些因素的变化进行综合性分析，同时为房地产的投资决策提供实际参考。

2.1租售价格及租售率

在一个房地产项目投资中，租金收入或销售收入是主要的现金流入，同时也是主要的利润来源。所以，租金的价格变动和售价的改变对于一个房地产投资项目的收益影响巨大。由于社会是不断发展变化的，所以房地产的市场也不断发生变化。在市场上，同类物业的供求关系变化，甚至是政治、经济、社会和环境等因素的变化都会在一定程度上影响租金和售价。与此同时，房地产投资项目的租率、空置率在房地产市场中也是不断发生改变的。

2.2开发周期

在一个房地产的开发周期里，基本可以分为投资决策、项目前期、建设施工、租售四个阶段,这四个环节的联系性较强，同时，每一个阶段里都有具体的工作，这四个环节联系性较强，在前一阶段里，工作的完成情况进一步影响了后一环节的工作进度，所以，任何环节出现问题都会影响整个项目的进度。与此同时，建设周期一旦延长，就必然导致开发商增加贷款利息、施工人力成本、市场变化风险及提高工程总造价,进一步影响项目的投资效果。与此同时，发生工期延长现象是有很多因素共同影响的，在每一阶段，都有关键的环节制约。举例来看，在前期的工作里，政府审批是否及时通过，招标工作能否顺利进行，这些都是影响开发周期的因素。

2.3开发成本

对于开发商来说，在一定程度上可以控制开发成本，但是投资估算和实际开发成本之间可能存在差异，增加开发成本的因素有很多，主要有开发期的原材料和劳动力因素，还有成本的控制力不足引起的资源浪费。相反，如果有较好的控制成本的能力，就会在很大程度上减少开发成本，而开发成本的变化在一定程度上影响着投资利润。2.4利率在房地产开发商进行投资项目建设时，自有资金占据份额较小，大部分的资金都必须通过金融机构借款来筹集。一旦利率发生变化，那么开发项目的融资成本也会改变。综合来看，政府的宏观经济政策的变化及经济运行整体状况的变化都会导致利率变化，进一步增加了房地产投资过程中不确定性。

3房地产投资项目不确定性分析的意义

3.1帮助投资者做出正确投资决策

通过分析房地产投资项目的不确定性，可以分析其投资的各个因素的影响力，同时，将这些因素的不确定性降低，对于投资者来说，有助于其做出正确的决策，实现良好的投资。

3.2预测投资项目的抗风险能力

在分析房地产投资项目后，可以增强面对这些风险的能力，在出现问题时，依靠快速反应机制做出快速决策，进一步降低风险，提高房地产投资项目的成功率，进一步增加投资收益。

4结语

当今社会的生活、生产需求进一步提高，同时，对于房地产的要求也越来越高。在进行房地产投资项目时，有很多类似租金、利率等不确定性的因素存在，因此，要在进行合理的分析以后，进一步推动决策者做出正确的决策，降低投资项目的风险，实现房地产项目的科学投资。

作者:王纯刚 单位:哈尔滨市开发区房地产管理局

参考文献:

[1]赵国杰.《工程经济与项目评价》,天津大学出版社,2009.

[2]陈宪.投资项目经济评价理论方法与实践,企业管理出版社,2001.12.

[3]杨华峰，贾增然，张勤.投资项目经济评价,中国经济出版社:1997.3.