房地产投资规模探讨范文

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一、房地产投资规模存在的问题

1房地产投资资金投向比例失衡。在最近十年，我国房地产的投资规模的总额是不断增大的，但是在投资资金的投向比例却是失衡的。投入到保障性住房的资金比重是不足的。在2003年，经济适用房的投资额为622亿，占商品房投资总额的9.17%，2010年这一比例为3.1%达到历史的最低点。并且，经济适用房的投资增长率在有的年份出现了负的增长，尤其在2005年出现了14%的最大降幅，到2010年经济适用房的投资额同比下降5.9%。商品房的投资额占房地产总投资额比重一直持续在65%以上，投资增长率一直在25%左右。虽然，在最近两年，由于国家政策的调控，投入保障性住房的比例有所增加，房地产投入到保障性住房的资金仍是不足的。

2.房地产投资资金来源对金融机构的依赖性大。我国房地产企业投资的资金对金融机构的依赖性较大，远远高于发达国家的依赖程度。房地产企业投资的自有资金比例比较少，有很大一部分是靠银行信贷资金。我国房地产企业的贷款由2003年的3138亿元增加到2012年的14728亿元，增加了4.7倍。据统计我国房地产企业80%的投资资金是直接或间接来自银行贷款。房地产企业的资产负债率多数达到了74%，有的甚至高达80%，严重超过了世界公认的房地产企业50%举债的警戒线。这就意味着我国的房地产市场的绝大风险系在了金融机构的身上，使我国房地产金融面临着较高的风险。

二、房地产投资规模存在问题的成因

1.房地产投资的宏观调控机制不健全。我国房地产调控机制不健全，有关部门在政策的颁布实施中缺乏必要的征询程序。对于政策实施后引起的后果考虑不足，而且许多政策缺乏稳定性和延续性，加剧了房地产市场的不确定性，难以使房地产投资者形成合理预期。另一方面，对于土地的获得调控上缺乏明确合理的规范，一段时期以来，我国房地产企业存在的非法侵占、征用土地的违规行为。并且，对于这些违规行为，政府监管缺位。由于我国房地产投资宏观调控机制存在这样的弊端，使得我国房地产投资规模增幅过大。

2.房地产市场发展不够完善。一个成熟的房地产市场构成包括土地市场、增量市场、存量市场。这三个市场是不可分割的以整体，并且存量市场占主体地位。由于我国的房地产市场市场化发育时间较短，还不够完善，房地产市场过度的依赖增量市场。房地产这三个市场是分割的，存量调整、增量推动的联动效应未得到充分发挥，就直接弱化了政府对房地产市场的调控能力。大规模的资金就投向了能带来高利润的非保障性住房。在这个不完善的市场中，房地产的价格形成并未取决于竞争，几乎取决于短期行为，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。中国房地产的利润率高达30%-40%，而国际上房地产利润率一般维持在5%左右。

3.房地产市场金融市场结构单一。房地产的价值大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程，资金回收主要集中在后期，最初征地、建设期间没有任何资金收入。因此，房地产企业能否获得足够的资金支持，能否拥有畅通的融资渠道，不仅决定项目能否顺利运作，也决定房地产业能否持续健康稳定发展。我国缺乏多层次的房地产金融市场结构体系。目前的房地产金融市场主要是商业银行和部分投资信托公司组成，在抵押贷款市场上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保险机构还没出现，因而难以形成多元化、竞争性的市场结构。

三、房地产投资规模调整对策

1.加强和完善房地产宏观调控机制。我国颁布许多政策对房地产进行调控，但是调控并不等于制度体系。首先，我国应制定相应的法律法规来规范和约束房地产市场的投资和土地的供应，真正是房地产市场有法可依、有章可循。其次，建立统一的房地产信息平台和预警制度。建立一个完善的房地产信息平台，可依及时给将房地产的投资规模、结构、销售情况传递给企业，以指导企业进行科学投资。房地产预警制度包括房地产业的景气分析系统和房地产排警系统，预防和排除房地产可能出现的警情。最后，加强对房地产监管体制，对于房地产的投资和土地的供应进行严格的备案，及时整顿违规占地、违规改变投资方向的行为。

2.推进房地产存量市场的发展。一个完善的房地产市场整体运行应源于房地产存量市场的需求，未被满足存量市场需求在价格机制的作用下就会转化未对增量市场的需求进而决定了对土地市场的需求。由此可见存量市场是房地产市场发展的动力源泉。这就需要政府采取措施来推进存量市场的发展。首先，应放宽对公房和经济适用房进入市场的政策的限制，积极推动公房和经济适用房进入市场。其次，存量市场中的交易费用应适当减免。在我国存量市场的消费者主要是低收入者，交易费用的减免可以促进存量市场的交易。最后，积极推进存量市场抵押贷款，刺激有效购买需求。

3.建立多层次的房地产金融市场机构体系。一个完善的房地产金融市场机构体系应包括房地产信贷市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场等几个部分组成。我国房地产金融结构单一。这就需要我们积极研究保险公司和投资基金进入市场的可能性，鼓励房地产信托、基金等其他金融机构的发展和完善，积极培育和发展房地产贷款证券的经营机构、担保机构。只有建立多层次的房地产金融机构体系，才有助于形成规模化、多元化的市场。规模化的市场能够为房地产企业的发展提供宽泛的资金来源，多元化的市场有利于形成竞争性的资金供给格局，提高投资资金的配置效率。

作者：管清清单位：延安大学经济管理学院