房地产投资风险成因探究范文

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近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了快速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。可见，房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业，在这个高风险的投资环境中要想得到预期的收益目标就必须对整个投资项目进行投资风险管理。

1房地产投资风险产生的原因

1．1开发的房地产项目前期调查不周，投资决策草率

所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市，当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房，其次为经济适用型住房，最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些开发商至今仍心存“暴利”思想，受到消费者的冷遇。

1．2宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险

一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

1．3开发商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、

金融政策的理解判断上出现偏差具体表现为：开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、营销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

2房地产风险防范的对策

2．1发展新的融资渠道，逐步摆脱对银行贷款的路径依赖

对银行贷款过于依赖将严重制约房地产开发企业的健康长远发展，而且由于银行贷款属于国家宏观调控的主要经济手段，会使企业更容易受突发的经济事件的影响。在当前形势条件下，如何拓展融资渠道，是房地产公司的当务之急。目前一些新的融资渠道主要有：引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托和项目融资等。

2．2减少一次性投资项目比例，增加长期经营项目的投资

由于近几年国内房地产市场走势良好，很多房地产企业所开发的项目过多的都集中于住宅项目的开发，商业房地产也大都是配套住宅的，这种投资方式对技术、人才、资金的要求较低，而且基本上是一次性的出售，资金回收见效较快，因此深受一些中小房地产企业的青睐，但随着房地产市场的不断成熟以及竞争的加剧，这种一次性投资的风险越来越大，尤其是对于企业的长远发展来看，这种投资方式抗风险能力较差，其不利于企业稳定发展，一旦一个项目不成功，公司很可能就会因此而衰落。而且随着土地供给的逐步紧缩，土地资源的稀缺性正显著加大，不可能无限制的获得可供开发的土地，这时拥有自己产业的公司，比如拥有自己的商业地产、物业管理等长期产出的产业，其抗风险能力较强，持久发展动力较足。

加大对商业、写字楼等经营性地产的投资力度，是一个企业长远发展的必经之路，这在香港得到了很好的体现，香港的几个主要的大型房地产开发公司无不拥有很多自己的物业，他们的核心竞争力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理经验以及其营销策划能力。对这些物业的投资虽然短期内不能获得明显的更高收益，需要更高的经营水平和高的人力资源层次，但随着经营物业的逐渐成熟，其将带来稳定的资金流和优秀的经营团队，这对于企业贷款抵押、上市、品牌的经营都是必须的。

2．3培育品牌优势，加强客户关系管理，通过提高企业经营管理水平化解风险

企业实力的高低，直接反映抵御风险能力的大小。作为房地产企业要坚持多元化发展战略，提高企业自主发展能力。在当今房地产企业小而多的情形下，提升企业品牌美誉度是快速发展壮大企业、抵御企业经营风险的最优途径。提升品牌优势不仅要在企业宣传、策划上下功夫，在企业产品质量、后期物业管理服务等方面的提升更能体现一个企业等品牌优势。

房地产企业要不断创新经营理念，要认识到承包商、供应商、设计策划公司、分销商等是企业的利益共同体，他们能与房地产企业共同抵御市场风险。具体来讲，房地产企业应对承包商、供应商、设计策划公司、分销商的实力和信誉进行考察，建立诚信合作伙伴数据库。项目自身的好坏也是关系到房地产企业风险大小的重要因素，要控制这种风险，就必须对项目的策划定位、所处地段、市场环境进行评估和考察，在进行评估和考察过程中，应多听取承包商、设计策划公司、分销商等相关企业的意见。

2．4加强对房地产市场调查与预测，实现从产品观念到营销观念大转变

现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房地产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型，优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间没有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。现代房地产市场己经正在逐渐告别卖方市场，虽然这个市场的潜力巨大，但目前这个行业内的竞争却十分激烈，稍有不慎就会面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划，目不暇接的房地产广告，不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。近几年，一方面一些楼盘销售形势严峻，另一方面一些优良楼盘的销售势头却很好，有的甚至供不应求。而且热销的房地产往往价格都较高。这充分说明，实现经营观念大转变，认真进行市场调研、分析和预测，生产真正适合消费者需求的商品才是开发企业做大、做强、降低风险的根本出路。

2．5健全风险管理组织机构，加强风险教育，建立企业整体风险理念

房地产企业应成立风险管理机构，根据房地产开发企业的业务结构和经营特点，列出各部门风险清单，并进行全面、清晰的预测和整合，确立风险控制的重点环节和重点对象，制定相应的处置方案，监督企业决策层以及各部门的规范运作，在风险发生时，对全面工作进行有效地指导和协调。从而在组织上、力量配置上保证风险控制的系统性和足够的工作力度。二要加强风险教育，完善各项制度。对于各类风险案例要经常向员工宣讲，特别是企业管理者，对于可能给企业造成重大损失的风险因素和安全隐患，要经常提醒员工注意。不断提高员工素质，增强工作责任心。建立完整而严密的控制体系，从制度上保证每一种可能的风险因素都有监控，每一种业务都有管理规范。要确保各项制度落实到位，并根据内外环境的变化不断完善制度，真正发挥其防范风险的效能。三要善于利用法律法规解决问题。随着国家法律制度的不断健全，法与企业越来越密不可分，房地产开发企业要善于利用《合同法》、《公司法》、《保险法》等法律武器维护自己的权益。在利益受损、遭意外事故等情况下，充分利用法律维护自己的权益。

2．6制订科学、完备的风险管理计划

风险管理计划的制定，大致在每个阶段开始前的阶段会议上和阶段开始后十天内完成，这里的阶段会议参加人员包括风险管理人员、阶段负责人员以及阶段涉及到的各方面负责人。比如在投资决策阶段前，与会人员应包括开发企业代表、建筑师、设计师、建筑外观设计师、内部装修设计师等。在项目实施的初期还会出现一些未预见的风险，由实施者提出风险原因和表现，再交风险管理机构分析处理。通过风险管理计划，房地产开发企业可以建立整个企业各项风险管理工作的目标，确立风险管理部门和风险管理人员的权责地位，协调企业各部门的风险管理工作。科学、完备的风险管理计划能使企业内部用于风险工作的人力、财力、物力得到合理配置和利用，保障企业的经营效益。