房地产出租投资研究范文

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房地产出租业是房地产业分工演进的产物，是现代房地产业的核心主体——房地产投资者，将房地产直接投资转化为出租投资，有助于缓和房地产买卖市场的供求矛盾，增加有效服务供给，有助于形成房地产租售选择机制，对解决住房价格过快上涨和降低商品房空置率问题，具有重要的现实意义。

一、房地产出租业的形成及其地位

比较2010年中美房地产业发现，美国的房地产业中，出租业占极为重要的地位，而中国尚未形成。房地产出租业是由长期持有房地资产，通过出租经营，以租金收入为主营业务收入的企业所组成的行业。这些企业包括：以“开发——出租”为主要经营模式的公司和房地产投资信托公司。

从起源上看，房地产业是从建筑业中分孽而来的。当人们从建筑物完全自给自足转为由业主委托建筑商建造时，建筑业形成了。而当建筑商自行建造，并将这些建筑物拿到市场上进行交易，建筑商就转变为房地产开发商了。中美早期的房地产业发展时期都经历了这样的转型。当房地产市场需求形成一定规模，房地产开发业就形成了。尽管从提供物质产品而言，房地产开发业与建筑业似乎没有什么差异，可称为“商品使用价值层面的分工”。

但是，从商品价值层面理解，房地产开发商不仅替购房者完成了建筑生产活动，而且替购房者承担了投资风险。

房地产商品的耐用性使购房者实质上成了投资者，能够获得长期的持续性的投资回报。如果购房者是出于自身需求，表明投资者和消费者同为一体。房地产出租人的出现，意味着房地产价值层面的分工进一步细化，消费者不必再承担投资者的风险，而全部由出租人承担下来。事实上，并非所有的房地产使用者都具备投资者的基本条件，这就造成了房地产投资者与使用者的分工。

根据新兴古典经济学的有关理论，分工的内生演进导致分工日益细化，美国房地产出租业正是这种细化的产物。房地产出租业与承租人之间形成了一种更为细致的分工格局：投资者作为出资购买、持有房地产，并出租给消费者（租客），租客为其消费支付对价（租金）。

目前的美国房地产出租业已经是规模最大的行业。美国2007年经济普查显示，房地产出租业的年收入占房地产全行业年收入的31.97%，位列各行业之首。

由于房地产生产、流通、消费各环节的经济活动有着不同的专业要求，从而形成了专业化经济和分工经济，分工程度和分工格局则受各种房地产经济活动的交易费用影响。如果某种房地产经济活动所产生的收益，大于因专业化而产生的交易费用，则该种经济活动就会成为一个独立的房地产行业。交易费用受交易技术、制度和城市化因素的影响，其中尤以制度因素影响最为明显。制度包括法律法规、行政管理和道德共识。交易费用较低，则分工越细。美国是一个分工高度发达的国家，这与其推崇自由市场经济的社会经济体制和国民观念意识密不可分。

由于房地产商品的特点和不同阶段的需求，在一定市场机制作用下，房地产业内部的分工演进就会自发地催生出新兴的房地产行业，自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业，以及为房地产投资业服务的细分行业，包括房地产开发、金融、经纪（销售、租赁）、设施管理等。可见，房地产投资业是房地产业内的核心行业。如前所述，房地产出租业正是实质上的房地产投资者，在房地产业具有举足轻重的地位。美国房地产业的现状，正是这一经济本质的现实反映。

房地产出租业的形成和发展，也使得房地产业的经济功能和性质发生了重大变化。房地产业在其发展的早期阶段，以生产环节为主（开发各类住宅和商用房地产），为社会提供有形的物质产品。当房地产出租业成为房地产核心行业时，房地产业转为主要向社会提供无形的商品——房地产的使用及相关服务，房地产业的服务业才真正形成。

二、房地产出租业的投资替代效应

房地产出租业对资金（特别是长期资金）高度依赖，迫切需要通过资本市场进行融资，如股票、私募基金等。因此，从理论上讲，房地产出租业具有房地产投资替代效应。

1960年，美国正式创立房地产投资信托制度（REITs）。这一创新之举缘于美国国会对于不动产投资的认识：需要有一种途径，使众多的、小额的、分散的资金汇集起来，参与大规模的、收益性的不动产投资，房地产投资信托可以充当一个专营不动产业务的金融中介。尽管早期美国政府只是将REITs定位于金融中介的角色，因而禁止REITs参与不动产的管理和运用，但是以后的一系列改革，使权益型REITs成为美国房地产出租业中的后起之秀，其主要功能就是出租房地产。正因如此，北美产业分类体系2007年修订版将原来隶属于金融业的权益型REITs并入房地产业中的房地产出租人。从美国REITs业的实际情况看，其业内的专业化和规模化非常明显，不同的REITs公司，各自关注于办公楼、公寓住宅、购物中心或工业仓储物业等的租赁经营，而一个公司往往持有全美国甚至全球不同地域的同一类物业。这种高度的专业化和规模化，使得REITs的房地产投资效益大大高于非专业投资者的直接投资。在市场规律的作用下，权益型REITs的存在与发展，让个人、企业等多种经济主体失去了直接投资的机会。目前，房地产投资信托在美国房地产出租业总产出中所占的比重并不大，但其增长速度惊人，未来前景看好。

三、房地产投资替代对房地产市场的影响

由于房地产商品诸多的内在因素，其需求中不可避免地包含一部分投资需求。对于某个特定区域的房地产市场，如果其经济处于高速增长、城市化建设快速发展时期，那么，房地产投资也随之而增长，更由于这种投资需求不受地域限制，因此有可能出现大幅增长，造成市场供不应求的局面，推动房地产价格上涨，并不断激发投机需求的膨胀，从而导致房地产市场产生泡沫。而房地产出租业的房地产投资替代效应，使房地产投资者可以采用购买房地产出租企业的股票或基金的方式，替代直接出资购买房地产，这样有助于减少房地产投资需求对终端房地产市场的冲击。对于特定区域房地产市场而言，房地产投资替代效应使市场总需求主要由直接使用需求构成，而直接使用需求是受当地人口规模和经济发展水平的制约，在正常情况下增长相对和缓，不会产生过于严重的供求矛盾，有利于市场价格的平稳。

在房地产直接投资模式下，房地产投资以众多非专业房地产投资者分散持有房地产的形式出现。这些非专业投资者虽然能获取出租升值的收益，却不能提供良好的及时的和专业的服务，尤其是当某个区域市场的房地产价格上涨收益高于出租收益的时候，许多投资者会放弃出租的房地产造成空置现象。因此，选择房地产投资替代，能使分散的房地产投资资金汇聚到专业化的、规模化的且相对稳定的出租业，就可形成房地产租赁市场上的有效供给，其提供的房地产服务，在品质上并不逊于甚至高于自有房地产所提供的服务，有助于形成房地产的租售选择机制，有利于房地产市场的内在自我调节，减少房地产泡沫产生的可能。

近年来，房地产市场上住房价格的非理性上涨以及许多商品房长期空置的状况，在很大程度上是由住房投资、投机需求旺盛等原因造成的。同时，也反映出市场上房地产投资替代效应缺失的问题。因此，政府应当重视培育和扶持房地产出租业，引导房地产投资替代需求，以有效缓解房地产市场中出现的尖锐矛盾。