会计信息与房地产会计核算的思考范文

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摘要：

最近几年，我国社会经济飞速发展促进各行各业也同时取得较大起色，而会计又是企业生产经营不可或缺重要角色，人们对其重视程度也在逐渐加大。当前对任何企业来讲，企业不断发展下去很大程度上取决于其会计信息质量，会计核算又是评估会计信息质量的金标准，因而它成为人们热议话题也是情理之中的事情。作为会计相关工作当中重点环节，会计核算也为会计工作开展前提条件，所以把会计核算当作前提展开相关研究，这是会计人员工作重点内容，不单能有效确保会计信息质量，还能确保企业维持正常经营效益。本文主要对会计信息和会计核算间关系展开系统研究，并从中探索房地产会计核算主要问题和相应解决对策，希望对相关会计人员能够有所帮助。

关键词：

房地产；会计信息；会计核算

房产行业为最近几年国家新兴产业，为国民经济发展产物，同时房产业应运而生也促进国民经济加快发展。而会计核算相关工作为财务部门及人员主要工作，同时管理企业大批经济与财务信息[1]。如今实际进行会计核算时还是有所欠缺的，因而加强改革已势在必行。本文站在会计信息和完善房产业会计核算角度出发，认真探索房地产会计核算主要问题，同时针对性提出房地产会计核算对策，可以看出本文在理论和实践方面具有一定价值，是比较可行的。

一、会计信息质量和会计确认核算方法间的关系

会计确认是企业持续发展的生机，也为企业提升竞争力，与时俱进关键所在。如今会计核算相关工作当中，旨在解决各类交易及事项中存在实际问题，想把工作中蕴含问题切实可行突显出来，起到发展规划的作用，这些都是做会计核算相关工作需要着重考虑的[2]。当今企业选取与确认标准一般如下：一是满足会计要素内涵。对核算方法予以确认时，我们务必先明确某项目会计要素形成机制，还有工作理念与会计要素引进原理。二是相关性。该标准实际应用时需要可以同使用人员决策项目融合构建一系列管理体系，它同时也为会计计量决策前提，所以，该标准明确同会计信息的决策及决策工作整体质量都存在直接关系。三是可靠性。该标准需要入账以前用客观态度对业务内容和数据真实性进行审核，对数据可行性予以验证，避免使会计信息发生扭曲。

二、房地产会计核算的主要问题

（一）设置会计科目不科学如今，房产企业设置会计科目有欠科学合理性，会计科目并非专项使用，较为混杂。当前核算制度仍然为多样化并存，新公布会计准则当中光会计科目就有一百多项，其中包含很多专业项，但房产企业却并不具备[3]。房产企业执行标准仍未能统一，每个企业都是按实际状况自行设置，很多企业效仿其它行业制定，这就导致了设置会计科目不科学、杂乱无序的现象发生。打个比方，安装与建筑工程在建工程的有关科目，虽然新颁布会计准则中对它做了一些强调，但在很多情况下却不符房产行业特点，无法应用到实际中去。另外房产企业需要很长时间开发，成本结算时将建设项目周期作为参考依据，同时记账方式多为年终结算，这就会导致多账目并存，使得会计工作人员工作量大幅增加，对企业投资计划也会形成约束。

（二）房产企业收入确认相对复杂房产企业在进行会计核算时，具体到收入确认方面也困难重重。通常看来房产企业销售大致包括两种模式，一类自行发售，另一类先同买方协商好，然后根据其所需开发。对按买方需求发售来讲，非常容易确认收入，凡事依照合同进行就可以了[4]。但自行发售却要比其它行业来得更为复杂，原因在于该类产品花费时间长，投资巨大，具有较高价值，这就使其很大程度上有别于其它产业，具有按期接待与预售等形式。此外房产企业产销产品，要在预售与销售方面先获得许可证，同买方签合同并收到定金以后，签署正式购房合同，然后等待工程完工获批后，再把尾款交清，正式产权过户等，这也就是房产收入确认复杂的主要原因。

（三）会计信息相关风险未得到充分披露财务风险指的是房产因为财务恶化，企业报酬和投资金没办法如数收回。房产企业开发建设过程中也会蕴藏各类风险，比如在土地和政策等方面，这便需要房产企业对相应信息风险充分披露。国家明令指出企业不可以将商业机密当成借口，拒绝有关信息的公开。但由现如今我们国家房产企业所披露信息看来，部分主要信息包含企业战略利益与财务利益披露欠缺，缺少真实与完整性，针对自愿披露信息，企业披露随意性则更大。另外从会计制度出发，并未针对房产企业对质量确保金提取加以相应规定。虽然证监会对提取保证金也有所涉及，但受到抵押贷款担保风险约束，房产企业还并未对保证金相应问题予以披露，这样就导致企业财务信息反映不够真实有效。

（四）不规范借款费资本化因为房产项目通常需要很大投资，因而相关企业会选择举债方式募集资金，同时大型房产项目建设周期久，因而想要把债务资本收回来也需要用较长时间。在新的会计准则公布出台以后，借款费资本化范畴被拓展开来，但同时所提要求却非常严苛，要求借款费需同时确保资产已开始支出，已生成借款费等方能做资本化处理。我们站在房产企业角度看对借款费资本化处理是非常困难的，况且就算可以确定，也不可以把长时间未经过开发土地资源中包括借款费进行资本化处理，不然便会对当时盈利构成很大影响。

（五）商品成本和售价配比不均衡通常来讲，建设一处房产要花很久时间，相应的人力物力等投资也会比较大，假如项目未建设完成，就算产品全部预售完毕，也无法确认预售款全部收入，致使会计核算配比原则没办法很好贯彻落实下去。另外房产成本针对工程项目整体而言，但是经营产品时还会遇到楼层和户型不同等问题，产品实际价格也会千差万别，致使开发项目时涉及到大量成本投入，收入却不会很大，导致开发期房产企业投入和产出结构欠缺合理性。通常来讲房产结转成本方法并不包含采光、户型等因素在内，但是这些却又是实际交易时必须要考虑的事宜，因而所得结果没有切合实际，房产企业开发和销售配比性不高。

三、房地产会计核算对策

（一）会计科目设置应合理房产企业设置会计科目一般会由两个层次入手，其一财政部需要对房产企业一级科目进行设置，方便使用信息有关人员把不同企业进行对比；其二房产企业中参照一级科目对下属科目进行设置，方便将会计信息聚拢到一起展开分析与会计报告归纳整理。比如参照企业项目规模，数量与企业内控需要对成本进行核算。打个比方，当企业某项目不用单独核算的时候，间接花费账表便无须单独构建，只在成本账目表中单独设立一栏即可，因为间接费主要包含利息和管理费等，想要更为精准方便进行核算，可考虑把代建工程，房屋和土地开发设置成一级账，下属再具体划分。对会计科目合理化设置，以最大化提升工作效率。

（二）对收入确认指标予以规范因为房产企业漏报收入情况也较常发生，所以应对企业收入确认指标予以规范。对收入确认指标予以规范可考虑由销售收入明晰入手。房产业销售收入含有房屋、土地及相应配套设施等方面，具体细分还包括有商品房和土地转让等这些都属于销售收入范畴，除对销售收入确认指标予以规范以外，企业会计核算还需对整体收入确认指标予以规范与应用。房产产品销售时包含诸多环节，而当中核心环节便在于预售销售收入与签署合同以后产权过户涉及到的款项[5]。此时企业财务税收同税务局会存在差异，原因是政府税收根据预售标准而来，但企业税收却是由实际销售得来，所以为限制差异，房产核算部门就需要对收入确认指标予以规范。

（三）加强会计信息披露房产商品费用的制定应当遵循市场化原则，不应硬性规定统一的收费标准，可以采用固定的收费标准与变动的收费标准相结合的方法。为了防止一些公司对会计信息相关风险不充分披露的现象监管部门应当要求上市公司在年报中客观真实披露相关会计信息，但实际上，上市公司并未这样做到。所以建议监管部门应当对此进行严格的监管，强化上市公司对有关各项业务具体会计核算情况的披露，同时要求房产企业对成本与土地储量信息有效披露，因为这些因素都关乎企业未来命运。同时还应督促企业对现金流相关信息做合理披露，包含所有经营涉及现金流，比如销售收取现金与开发环节支付工资等。还有就是上文提到由于房产行业特殊性，导致它具有较高风险，因而对风险信息也应当及时披露，让信息的使用者能有个清醒的认识。

（四）借款费核算体系应予以完善站在房产企业角度看，由于开发项目产生借款费和成本间存在紧密关系，联系费用配比和历史成本相关原则，我们应该了解开发的间接花费中是包含借款费的，同时借款费也属于房产成本之一。对房产借款费进行核算，需要对配比原则展开分析，先将借款费成本对象确定下来，把没有完工同时成本积累比项目将收取费用各项目视作均摊借款费成本对象，进一步对费用核算体系加以完善，将存款利息减掉与临时投资取得收益之后，依据实际占据资金的比例对建设项目总成本进行核算。

（五）促使成本收入配比规范化房产企业通常采取简单平均成本法方法，但是因为建设时间久，把建设工程整个算作成本载体，但是销售却是把户型和楼层视作基本单位，同时结构、透光度等方面都会对售价构成影响，让企业在建设前便会形成大量成本花费，这就是所谓的售价和成本配比不均衡，而经营成果的真实性也会大打折扣。房产企业房屋可被售出时，企业会依据朝向，楼层，地段和花费成本等设置预期售价，即依据成分分配对售价进行合理估算，而不至于使售价制定不合理，过高或过低。进行实际操作时，在这里提供两种核算方法以做参考，即计划售价和实际售价的成本率方法，最终达到成本收入配比规范化的整体目标。

四、结语：

综上所述，房产企业主要从事房产开发与经营，不单为房产产品产出者，还为房产商品经营者。房产行业是国民第三产业主要构成，整体国民经济当中也占有一席之地。因为该行业经营比较特殊，当前其在会计核算方面有一些比较明显的问题存在。会计信息的质量受会计核算所左右，想要提升会计质量并强化会计信息关联与真实有效性，房产企业就需要依据新公布的会计准则相关规定内容，用实际交易与事项当作参考标准然后进行确认、核算与披露，需要企业财务经理与管理层对会计核算体系进行不断完善，改变监管理念，实现有效监督，由根本上把会计核算相关问题解决掉。

参考文献：

[1]单志丽.浅析房地产行业会计信息的质量问题[J].中国外资，2013，13:110-111.

[2]刘曙光.房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界(学术版)，2012，02:176-177.

[3]姜秋金.浅谈房地产会计核算的业务处理[J].商业文化(上半月)，2012，05:130-131.

[4]赵明益.对房地产企业会计信息质量的探讨[J].财经界(学术版)，2010，11:140+142.

[5]范静.浅谈我国房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].财会学习，2015，17:78-79

作者：郑雪梅 单位：佳木斯大学经济管理学院