房地产会计核算的探究范文

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一、投资性房地产会计核算内容

1．投资性房地产的确认《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定，投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：①符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。②与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。③该投资性房地产的成本能够可靠地计量。根据上述规定，企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类，并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。2．投资性房地产的计量投资性房地产的计量包括初始计量和后继计量。初始计量又包括两种情况：外购或者自建。根据准则规定，可归纳总结如下：①外购的投资性房地产的成本＝购买价款＋相关税费＋可直接归属的其他支出。②自行建造的投资性房地产的成本＝达到预定可使用状态前所发生的所有支出，但这必须是在同时出租的条件前提下。③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

二、投资性房地产会计核算存在的问题及处理方法

1．公允值在投资性房地产会计核算存在的问题。

1．1在公允价值进行后续计量的模式下，存在因企业意图改变而导致投资性房地产初始计量以及当期损益确认不一致的情况。首先需要说明的是，这里所指的不一致特指如下两种情况的不一致：第一种情况是自行建造开始时就直接认定为投资性房地产；第二种情况是自行建造开始时认定为固定资产或存货，达到预定可使用状态时改变持有意图，再随即转换成投资性房地产。从形式上看，两类情况是不同的经济业务类型，会计核算处理不同也有其合理性，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

1．2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换成非投资性房地产时，存在虚增或虚减非投资性房地产账面价值以及当期损益的可能。《准则》第十五条规定：采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。倘若只是单独分析该环节，并不存在任何不合理的地方，但若将该经济业务环节向前追溯，则出现了与其他会计准则制定原则不一致的地方，这便成了一种人为调整固定资产或存货价值以及当期损益金额的方式和手段。

2．投资性房地产处置核算存在的问题及处理办法。投资性房地产准则规定：当投资性房地产被处置，或是永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目，按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。这一规定存在有如下问题：

2．1没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形，两者在核算上存在一定程度的差别，出售、转让的处置较为简单，可以直接从售价收入中予以扣除，而报废、毁损的情况却很复杂，两者在会计处理上一概而论，显然不妥。

2．2投资性房地产，特别是房屋及建筑物这种投资性房地产，在出售、转让或者报废、毁损时所发生的清理费用及相关税费不进行核算，而是直接从处置收入中予以扣除，将扣除后的净损益计入当期损益，这显得过于简化。因为，投资性房地产与固定资产一样，其出售、转让或者报废、毁损过程中所发生的费用情况较多且较为复杂，况且，在会计核算也可能会存在一个时间差，如果按现行的会计准则这样处理，会很容易造成了实物管理与会计核算上的混乱。

2．3作为房屋及建筑屋的投资性房地产的处置收入计入其他业务收入，形成了营业利润，而作为固定资产的房屋及建筑屋在报废或毁损时的处置净收入，则计入了营业外收入。这样，同一建筑物报废或毁损处理不同，对利润结构也产生了不同的影响，从而直接影响信息使用者对企业盈利能力的准确判断，给企业留下了进行利润结构操纵的空间，更为特别的是，它粉饰了上市公司经营业绩，影响到广大投资者与消费者对上市公司财务报表的解读及其对其业绩变动趋势的分析，进而影响到其投资决策。因此，为便于正确核算投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等经济业务，准确反映企业的经营业绩和利润构成，也为了便于投资者和消费者能正确地理解、把握和分析企业提供的财务报表，企业应分别对此类业务进行核算，有以下几点：（1）出售、转让的投资性房地产，按准则规定，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益；（2）设置和通过“投资性房地产清理”帐户，以核算投资性房地产存续期间因报废、毁损等所发生的各项费用、损失；（3）投资性房地产在存续期间因出售、转让或报废、毁损所发生的处置收入计入其他业务收入；（4）投资性房地产收回自用后发生的转让、出售或报废、毁损的处置净损益应比照固定资产、无形资产的转让、出售或报废、毁损的会计处理一样，作为利得列作营业外收支处理。

三、结语

随着投资性房地产业务的迅速发展，各种新的情况、新的问题层出不穷，因此，在实践应用的基础上，对投资性房地产业务会计核算的理论研究就更显得越来越紧迫，需要不断的对投资性房地产准则进行修订和完善，从而更科学合理地做好投资性房地产的管理与核算。

作者：钟艺单位：湖南长沙市