投资性房地产纳税会计处理研究范文

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【文章摘要】

对于房地产企业来说，投资性房地产是其经营的一种重要业务类型，涉及到的税种非常多，并且金额也非常大。因此，房地产企业一定要密切关注纳税会计处理规范，对投资性房地产纳税会计进行有效的处理，这样有利于房地产企业减少税务支出，提高经济效益。基于此，本文笔者将结合自己的工作经验谈一谈投资性房地产纳税会计处理的有关问题，希望可以发挥一定的现实意义。

【关键词】

投资性房地产；纳税；会计处理；分析

设水平的不断提高，我国的房地产行业发展迅速，已经成为国家税收的主要来源，国家也出台了一些政策对房地产纳税会计进行有效的监督。投资性房地产是房地产企业经营的一项非流动资产，主要的目的就是收取租金和实现资本的增值，投资性房地产主要包括以下几种类型：已经出租的建筑物、土地使用权以及准备在增值后转让的土地使用权。目前，企业开始实施新的投资性房地产会计准则，在这种情况下引入了公允价值计量模式，导致房地产企业的纳税会计处理发生了很大的变化，为了帮助企业更好的进行纳税会计处理工作，下面本文就主要针对投资性房地产纳税会计处理的有关问题进行研究，以供参考。

1影响投资性房地产纳税会计处理的因素

1.1投资性房地产涉及到的主要税种方面

投资性房地产涉及到的税种主要包括房产税、企业所得税以及土地增值税，这其中每一个税种都会对投资性房地产纳税会计处理产生重大的影响，下面我们就一一进行分析。

（1）房产税对投资性房地产纳税了解处理的影响。房产税属于财产税的一种，这种税目基于房屋而产生，也就说其征税对象为房屋，主要包括两种计税方式，即从价计征方式和从租计征方式，这两种方法存在一定的差异性，从而导致企业对投资性房地产纳税会计处理也会有所不同。从租计征方式对税基不会产生影响，从而不会对纳税会计处理产生太大的影响，但是采用从价计征的方式就没有对房屋中增值的部分进行全面的考虑。目前，会计准则允许投资性房地产在后续的处理中可以采用公允价值模式，如果资产负债表日公允价值和账面价值出现差异，则表明税务处理和会计处理存在差异。

（2）企业所得税对投资性房地产纳税会计处理的影响。企业所得税是一项企业比较的税目，其中有些部分可以在交税之前进行列支。对于企业所得税，税法规定：如果企业按照税法规定的方式对折旧和摊销的生产费用进行计算，那么这些费用可以进行税前列支，从而在此基础上对应该缴纳的税款进行计算。但是在会计准则中规定，如果企业在对投资性房地产的后续计算采用了公允价值模式，则在计算折旧和生产费用摊销时需要企业根据资产负债表的日公允价值来对账面价值进行调整，两者存在的差异计入企业当期的损益。

（3）土地增值税对投资性房地产纳税处理的影响。土地增值税就是一种针对土地使用权在流转的过程中增值部分收取的一种税目，属于流转税的一种。在税法规定下，增值税是对增值收入进行收税，而在会计准则下，如果企业使用公允价值模式，则需要根据公允价值来调整企业的账面价值。

1.2投资性房地产初始计量以及后续处理方面

（1）从投资性房地产初始计量方面进行考虑。在税法处理规则下，企业在对投资性房地产进行初始计量时需要在历史性成本的基础上进行，并且这各历史成本是不可以随意进行更改的。在对投资性房地产进行初始计量时需要根据类型的不同而采取相应的计量方式，如对于买入的投资性房地产需要根据买入的价款和相关的税费作为计量的基础，而对于自建的投资性房地产，则需要按照竣工结算之前的一切收入为计量标准。而在会计准则下，需要根据投资性房地产的成本进行计量。

（2）从投资性房地产的后续计量进行考虑。在后续计量当中可以采用两种计量的方式，即成本计量模式和公允价值模式。对于成本计量模式需要在事前就确定成本和费用，并且对于折旧费用和费用的摊销都需要在税法规定的标准之内进行扣除。而会计处理则需要重点考虑资产减值的情况，从而确定减值损失。利用公允价值进行计量，则不可以将公允价值的变动损益纳入应纳税所得额的计算当中。

1.3投资性房地产转换和处置处理方面

（1）从投资性房地产转换处理进行考虑。在新的会计准则下，投资性房地产纳税会计处理和其它的资产进行需要满足多种条件，如投资性房地产的目的为自用等。在公允价值模式下，如果企业将自用的房地产转变为出租等，企业则需要根据转换当天的价值进行计价，和账面价值的差距则计入当期损益，这种计价的方式同样适用于将投资性房地产转换为自用的情况。但是在税务处理的模式下，需要重点区分不同类别分别计算纳税的基础。

（2）从投资性房地产处置处理进行考虑。在会计准则下，如果企业出售或者是转让投资性房地产，则需要将处置的收入减去账面价值和相关的税费之后才可以计入当期的损益，而在税务处理方面，如果企业需要出售或者是转让投资性房地产项目，则需要将处置的收入纳入到转让财产收入，并且在计算所得税额时，还需要将此项资产的净值和转让的费用进行税前扣除。

2对进一步优化投资性房地产纳税会计处理的建议

2.1建立健全税法性格规定

健全完善的税法是企业进行纳税会计处理的重要保障，也是缩小税务处理和会计处理差距的重要保障，因此，国家一定要紧跟时展的形式对税法的相关规定进行不断的完善，改变其中不合理的地方，尽量实现新会计准则和税法的协作应用。首先，我国的税法可以对整个房地产项目的税收进行调整，合理区分房地产的性质。明确规定什么是投资性房地产，什么是经营性房地产。其次，国家可以介入房地产的收益分配当中，对房产所有者的收入进行合理的调整，维护房地产市场的秩序。最后，随着市场经济的快速发展，市场信息的传递更加畅通，在这种情况下，国家可以逐步推行公允价值模式，将资产公允价值作为计税的基础，对于增值的部分需要全额征收所得税，从而之间缩小税务处理和会计处理两者之间的关系，充分发挥税法在市场经济中的调节作用。

2.2房地产企业一定要加强内部控制，提高纳税会计处理的水平

首先，企业一定要加强对相关工作人员的教育和培训，提高工作人员的综合素质，从而保证纳税会计处理工作的质量，维护企业的合法权益。其次，企业应该采取有效的措施来加强内部控制，并对企业的财务管理和税务会计管理流程进步不断的优化和改善，从而提高企业的财务管理水平以及税务会计处理水平，提高企业的经济效益，从而促使企业更快更好的发展。

3结语

总而言之，对会计处理准则和税务处理准则进行全面的了解和掌握具有重要的意义，可以帮助企业做好会计处理和税务处理的衔接工作，提高会计处理的水平。因此，企业一定要认真了解新的会计准则以及影响投资性房地产纳税会计处理的因素，并加强对企业的内部控制，保证企业的经济利益不会损失，促进企业获得更好的发展。

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作者：陆惠文 单位：陕西省西安市西京学院会计学院