投融资平台的开发设计管理探讨范文

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1城发公司的特征

城市开发行为可分为公共开发和非公共开发。公共开发指由政府部门或准政府部门进行的开发活动，开发的空间和设施主要面向公共需要，在城市开发中起着主导作用;非公共开发通常指房地产公司等私人部门进行的开发活动，开发的空间和设施通常是非公共性的，是城市各项经济活动的重要载体。据此，参与城市开发建设的开发公司大致可以分为两类，一类是上文所指的城发公司及其他公共开发部门;另一类是常见的项目性开发公司，这类公司以土地二级开发为主，主要进行城市中局部具体项目开发，占市场的绝大多数，属于非公共开发部门。城发公司作为地方政府投融资平台下属的城市开发实施主体，与其他类型的开发公司相比，具有较突出的特征。

(1)公益性和准政府性。

城发公司一般以土地一级开发为主，开发的基础设施和公益性项目较多，更注重投资的长远价值和综合效益。城发公司作为国有企业，在一定程度上代表政府意图，接受政府指令，实现政府目标。在实际工作中与政府建设管理部门关系密切，甚至通过政策安排可代为行使部分政府职能。

(2)区域性。

地方政府投融资平台一般基于政府的划拨土地、股权、规费等资产进行融资，把资金运用于市政建设、公共事业等项目。在城市建设资金普遍缺乏的环境下，城发公司作为政府投融资平台的直属企业，主要负责辖区内的城市开发。这决定了城发公司往往长期致力于一定范围内的城市开发，具有明显的区域性特征。

(3)综合性和全局性。

为了提高建设效率和水平，地方政府往往会将一定区域范围内的道路、桥梁、水系、公园和其他公共设施一并纳入城发公司的开发内容。因此城发公司负责的项目类型比较综合，并且必须对区域开发建设的空间战略和投资计划进行全局性安排才能保证实现城市开发的目标，这决定了城发公司与其他专业性公共开发部门如水务投资公司等具有较大区别。

(4)规模性和主导性。

为克服市场的不确定性，作为政府在公共开发中的实施主体，城发公司必须具备一定的规模，主导区域内城市基础设施建设和重大项目建设，并在每一发展阶段发挥投资和建设的引领作用。以上特征决定了城发公司的设计管理工作在角色定位、管理方法、工作机制等方面具有一定的独特性。

2城市开发公司的设计管理

2.1角色定位

2.1.1从单纯的设计管理到综合多元的角色

对一般的项目性开发公司来说，设计管理主要是指对城市规划、建筑设计、景观设计的进度和成果质量的管理，同时协调各设计单位的技术问题和各主管部门的审查审批。而对于城发公司来说，除了上述内容，设计管理还将面临更加丰富的工作内容，更加多元的利益主体，必须转变角色才能适应更具挑战性的工作环境。具体而言，除延续一般设计管理者角色以外，城发公司还要努力扮演理想实现者、具体事务执行者、规则制定者等多种角色。

(1)理想实现者。

在城市开发中为了提升城市的知名度，常见的城市经营策略是打造精品建筑项目，树立区域形象品牌。而面对设计精品项目的建筑大师，城发公司应扮演共同理想实现者的角色:既要尊重设计，又要积极参与和影响设计;既要要求设计方案的品质，同时也要注重方案的可实施性和实用性。从区域总体城市形态的角度注意建筑群的协调性，避免使城市成为新奇建筑的实验室，使国有资产发挥最大的经济效益。

(2)具体事务执行者。

在推进具体的公共设施建设项目时，对于政府相关部门来说，城发公司是具体事务的执行者。这要求城发公司在设计管理工作中要及时处理政府往来公函，组织相关会议，从而发挥辅助决策的作用。

(3)规则制定者。

为确保区域发展愿景的落实，城发公司应积极配合政府规划、土地等主管部门，主动参与土地出让条件的制定。对于具体地块的二级开发商来说，城发公司是游戏规则的制定者。以上角色说明，城发公司面临不同项目所扮演角色的多元性，也要求城发公司应在设计管理策略上具有较大的灵活性，以满足不同角度的价值评判标准。

2.1.2从项目公司到城市开发和综合运营商

对于项目性开发公司来说，任何项目都有其确定的时间起点和终点。项目管理的组织形式和管理手段必须适应项目临时性的特点。而根据国内外的经验，在大规模城市建设结束之后，随着区域形态建设和功能发展的逐渐成熟，城发公司在完成基础设施建设使命之后一般将工作重点转向城市综合运营和管理，继续以各种形式长期、深度地参与城市的发展，这是城发公司与项目公司的本质区别。作为城发公司的设计管理部门，不能简单按照项目管理的思路应对各项工作，而应具有区域发展的长远眼光，为城市建设与发展不断积累各种优质资源。在形态建设方面，要注重城市设计与法定规划的延续性和实施性;在功能建设方面，打造宜人空间，完善配套各类公共设施，以吸引高端产业入驻和长期发展;在技术储备方面，注重区域层面GIS系统的运用，为将来大尺度的城市运营做好信息基础设施建设。积极引入建筑信息模型(BIM)参与重大项目建设，在提高建设效率的同时，为未来的数字化和精细化管理提供基础。

2.2管理方法

2.2.1从垂直化的设计管理到平行式的利协益调

传统的设计管理工作，主要是对各设计承包方和各专业团队进行垂直化的管理协调。而城发公司为了引领区域开发建设，同时掌握部分优质资产，往往会深度参与重大项目的地产开发，与不同开发主体在工程设计和实施方面频繁合作和互动。面对大型复杂项目，城发公司必须超越传统设计管理的工作方法，以工程设计为基础和工具，协调各开发单位的利益关系，把握设计坚持和妥协的限度与节奏。在操作细节上，由以命令式为主向以说服式为主转变，由“写说明文”为主向“写议论文”为主转变。通过各种手段，统一各方思想，致力于营造高品质的空间形态。

2.2.2从实现蓝图到归纳诉求

在城市重点或敏感区域的城市开发建设往往备受社会各界关注。在此类项目开发过程中出现的具体问题，其背后隐藏的本质往往超越了工程技术的范畴，有时更接近于社会问题。值得注意的是，开发过程中各利益相关者背后的利益指向最终都会以具体方案的形式进行表达。为了批判简单的工程师思维，哈耶克曾对理想“工程师”的角色进行过生动而深刻的描述:“首先，他的典型任务通常有着完全自足的特点:他只关心单一目标，对为此目标而做的所有努力进行控制……”当前，随着公众越来越深入地参与城市开发活动，城市开发面临的社会环境越来越复杂。为了避免以简单的工程师式的技术思路解决社会问题，城发公司必须透过现象看本质，透过设计技术问题看到背后的利益博弈，先期归纳和平衡各利益相关者的利益诉求，以推动下游技术性工作的顺利进展。

2.2.3从组织技术性工作组到搭建项目平台

项目性开发公司的建设投资主体相对单一，建设内容相对简单明确，各参与方的目标相对统一，面临的问题相对单纯，设计管理部门在工作中需组织各设计和施工单位成立技术性工作组来协同解决技术问题。而城发公司面临的开发投资主体多元，参与各方的利益要求和工作目标各不相同，规划管理面临着更大的挑战。因此城发公司必须努力搭建项目平台，引入相关主管部门、设计方、各地块开发商、大型施工单位等各利益相关者，合纵连横，努力寻找各方共同利益，统一建设目标，为区域开发建立设计管理的项目管理平台。

2.2.4从工程设计管理到全生命周期规划

为保持项目开发区域的持续活力，保证其产业发展的持续动力，城发公司必须对重大项目进行全生命周期的规划和策划。这也意味着设计管理工作的内容将从项目前期的策划、设计管理协调向更广阔的综合策划和运营管理拓展。相应的工作方法也从静态的落实设计蓝图向动态的规划跟踪管理转变。

2.3工作机制

城发公司面对的开发任务类型多样，必须根据项目特点大胆创新工作机制，针对不同情况灵活制定管理架构。

2.3.1灵活制定管理架构

(1)面对大型综合性开发项目搭建结构化团队。

大型综合性开发项目参与方较多，利益关系较为复杂，若不能理顺工作机制则容易对项目推进造成较大阻碍。对于此类项目，城发公司需从上游策划设计阶段即做好一系列安排，在空间上明确划分设计界面、施工界面以及项目建成后的所有权界面和管理界面，做到各司其职、界面明确、责任清晰，在规范化操作中保证项目品质。

(2)面对攻关性项目大胆引入智力资源。

对于体量较大、难度较高的复杂项目，除请优秀设计团队解决设计难题之外，城发公司还应敢于突破传统工作模式，引入专业的管理咨询公司作为项目管理顾问，增强管理团队力量，提高管理团队水平，保证项目质量和周期。一般管理咨询公司的介入形式可分为顾问型和实务型:顾问型项目管理单位一般对其他单位没有指令权，仅在委托范围内向委托方提供咨询意见;实务型项目管理单位一般在业主授权下可以对其管理范围内的其他单位指令。城发公司必要时可放权委托，从选择顾问型项目管理模式向实务型项目管理模式转变。区域性城发公司作为政府投融资平台下属企业，除了负责重大城建项目之外，还需完成政府下达的临时性指令工程。此类工程一般筹备时间紧、任务重和要求高。对此类项目应在管理上组建扁平化团队，利用各方面资源协同作战，保证项目的快速建设和顺利推进。为有序应对此类项目的工程设计，有必要在设计领域中寻找可靠的长期合作伙伴，以增强下游设计队伍的机动性。

2.3.2积极创造工作平台

作为代表政府进行城市开发的实施主体，城发公司在一定程度上扮演了“东道主”的角色，有义务也有必要为参与建设的各单位、团体、专家搭建共同的工作平台，推动和主导相关工作的开展。城发公司应切实发挥国有经济的主导作用，增强国有经济活力、控制力、影响力，牢牢掌握城市区域开发的主导权。

3结语

在现有体制环境下，区域性城市开发公司与其他类型的开发公司相比，在资金来源、项目类型、工作方式等方面具有明显的独特性。城发公司的设计管理体系应以技术管理为基础和工具，突破简单技术性管理理念，向更广阔的城市综合开发协调。具体应从角色转变、方法提升、机制创新等方面全面变革，以适应日益复杂的城市开发建设工作。

作者：宋从伟单位：上海徐汇滨江开发投资建设有限公司