房地产建筑设计管理论文3篇范文

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第一篇：房地产设计管理的思考

1国内房地产项目设计管理现状

经过设计单位对设计工程的施工进行监督，将有利于实现工程的设计意图，以及实现对工程质量的提高，这也是国际上通用的做法，允许获得监理资质的设计单位对自身设计的工程进行施工和管理。随着房地产业的迅速发展，开发商们为了解决设计管理缺失的问题，通过建立自己的开发部、建筑部、工程部进行对建筑生产的全程监管，导致了设计部门随意性强、规范性差等不良现象的滋生。另一方面，目前的设计经营模式靠的是关系，缺乏竞争，从而导致设计单位轻视技术水平的提供方面，而是抱着侥幸的心态，只要工程不出太大的问题，方案的好坏、造价的高低没有太大的影响，这将逐渐使优化设计失去压力。同时，当前的设计收费模式是按照面积或者造价的比例进行计取，几乎抛开了投资的节约和设计质量的关系，这种局面严重造成了对设计方案经济分析的不认真等不良情况。为了追求高标准，相关人员不重视方案设计阶段的结构合理性，导致总体土建成本大大提高，再加上结构工程师随意增大安全系数，并且忽视结构设计方案之间的比较与优化，一味的以固定思维模式予以设计，最终导致业主方投资额的严重浪费。施工条件的不足，方式的不规范，不仅仅影响到了工程的进度，同时也影响到了工程的质量。因此，优化对房地产项目的设计管理模式是非常有必要的。

2房地产项目设计管理的影响因素

房地产项目设计管理在房地产开发中是一个重要环节，其本身的工设计管理工作具有周期长、涉及面广、工作复杂和易被忽略等特点。同时也在规划设计过程中直接影响着房产建筑的销售和获得的效益，但是在实际开发过程中仍然会受到诸多因素的影响。

2.1所选设计单位的实力

首先，我国采用的是设计低收费模式。有些开发生为了谋取私利，节约成本，刻意的压缩设计费，雇佣一些实力不强的小公司进行设计，从而达到谋取私利的目的。其实，这些小公司大部分都是采用挂靠设计院的办法，打着华而不实的旗帜。投标时用低价接受设计任务，然后在拉拢几个几乎没有经验的毕业生组建团队进行设计。经常导致设计的质量不过关而延误工期，因小失大，最后受到牵连的还是开发商本身。另外，开发商拿地后，为了尽快达到回笼资金的目的，不顾设计规范所需要的设计周期规律，擅自加快设计进程，难以保证设计的质量。实际上，规划设计阶段所需要涉及的工作内容，仅仅按照设计周期定额所包含的内容是远远不够的。如果设计师盲目的迎合开发商，只顾进度而不顾质量，没有经过认真的规划和全面的分析研究，稍有不慎将会偏离开发商的设计目标，不仅不能保证规划设计的质量，而且会带来经济的损失以及工期的延误。其次，部分开发商盲目的追求高水平设计院，而没有将设计质量好、中标率高的设计院考虑在内，在房地产开发阶段，往往会造成设计任务过于饱和。全院上下疲于奔命，工作人员不能正常休息。设计师们设计任务繁重，没有充足的时间去考虑设计当中的某些细节问题，有的甚至不合格。各专业人员也无暇顾及对设计项目进行会议研讨。导致设计图中矛盾重重，设计冲突，给施工带来严重影响。

2.2缺乏完善的设计管理体系

部分中小型房地产企业通常都是经过其他行业转变而成，由于时间的不足，使企业未能建立起完善的符合标准的设计管理体系。更有甚者盲目的模仿照搬照抄某些知名房地产企业的设计管理模式。这种按部照搬的舶来品没有经过根据企业自身特点的改良，不切合实际情况，非但不能提高企业的工作效率，反而产生严重的副作用，导致责任划分的不明确，企业内部各部门无法正常的运行。

2.3设计理念缺乏有效沟通

当前形势下的设计院缺乏根本的市场营销意识以及成本意识，到项目所在地进行实地的调研考究的情况少之又少，很多情况都是经过网络媒体联系或是召开研讨会议来进行设计工作，对于不同的设计无法用到不同的理念进行相应的处理。甚至采取抄袭其它项目的设计，毫无新意和创新理念。如果企业的设计管理人员没有将公司前期精心策划、定位的设计理念准确的传达给设计院，没有及时反映方案设计中存在的问题，造成的结果可能是设计出来的产品与开发商所期望的大相径庭，严重影响房地产项目的投资效益。

2.4设计图审核质量不高

介于中小房地产企业的技术力量薄弱等因素，企业中各专业领域的技术人员配置参差不齐，专业知识水平不足，在加上忽视对图纸审核的，导致接到图纸后无所适从，不知道从那些方面进行审查以及审查什么内容，只是粗略的看图，甚至装装样子敷衍了事。存在侥幸心理，等到发现问题时再进行解决，最终导致问题一旦出现不能够及时发现出错所在，出错原因等，仅仅依靠设计院的变更，毫无预防控制意识。

3提高房地产项目设计管理措施

为了提高房地产项目设计管理效益，应着重以下几方面：

3.1建立标准化的设计管理流程

建立标准化的工作流程能够确保工作中不出现漏项，保证工程设计各方严格执行。改变传统的串联化设计模式，同时进行设计统筹、整合环节，以此达到理想的规划效果。同时，使下阶段工作的执行部门对上阶段工作部门进行有效的监督管理。在管理过程中，根据不同部门所擅长的领域不同对设计单位做好选择，针对设计的具体目标从中进行择优选用，能者居之力求做到公平合理。

3.2设计变更的控制

执行困难效率低是设计变更中普遍存在的问题，因为设计与责任方关系密不可分，经常受到其它部门的影响；在工程中，由于设计变更导致滞后进度的情况时有发生。为此相关部门要建立基本的设计变更管理流程。设计变更控制的内容包括：变更不符合国家规范的部分、现场难以实现的部分、不能达到功能要求的部分以及客户需要改进的和不符合当前需要的部分。

3.3成本控制管理

成本控制对发展商有着重要的影响，作好成本控制能够很大程度的提高项目带来的利益。为了获得最高的社会和经济效益，保持项目质量、成本以及进度三者在项目运行过程中的平衡。切忌头重脚轻只重视品质而忽略成本或是只追求成本而不顾品质的现象。

3.4设计质量控制

对设计设计质量的控制一方面要依靠设计单位自身的质量保证体系，同时也涉及到发展商的设计管理工作。首先，应完善相关管理制度，提高设计管理人员的责任感；其次，保证工程实施的每一个环节准确无误，进行确认后再进行下一步的工作。此外设计管理部门要建立标准化的质量控制手段，做到对图纸和文件的详细审核。

4结束语

总而言之，房地产项目影响着国民经济的发展，不仅投资大、建设周期长，同时设计管理工作在房地产项目中占据着重要地位。相关工作人员应该深入分析同行业中较成熟企业的项目管理工作，并且与自身特点相结合，从而提高项目管理的效益。

作者：毛兴芳章朝旭单位：浙江盛和居发展有限公司恒利企业管理杭州有限公司

第二篇：房地产开发设计管理分析

1.设计管理中的资源管理

在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是所外聘的设计单位，而在开发阶段的资源管理中，设计管理的第一步就是选择设计单位，选择合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。在选择设计单位的时候，需要做到以下几个方面：

（1）要详细的根据项目面对的市场以及产品地位，收集有关的资料，针对项目的特点选择合适的设计单位。

（2）要对开发阶段所需的设计费用进行有效的控制，要切实的根据建设项目的要求，确定合理的设计费用。

（3）对于已经进行过合作的设计单位，可以建立相连的信息数据库，从而合理的选择设计单位与设计人员，有效的降低沟通成本。在设计单位选择过程中，较多选用的是设计招标，一方面通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度，并通过设计方案体现设计单位的技术水平；另一方面可以通过设计费用的竞争性报价，有效地降低设计费用。

2.设计管理中的任务管理

在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户的需求、建设的成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位通过技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。因此一份完善的设计任务书，有利于设计单位更好地理解和贯彻建设单位的意图，避免过程中的反复。

3.设计管理中的进度管理

对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本，另一方面项目的开发周期越长，项目需要面临的不确定因素就更多如市场行情以及政策出现变化等，这些都使得房地产开发商希望加快建设进度，提高周转速度，而设计进度是项目进度管理的关键一环。加强设计阶段的进度管理可以从以下几方面着手。

（1）制定合理的设计计划。

结合项目的总体开发要求制定合理的设计计划，如根据项目的计划开盘时间和开工时间确定设计成果的完成时间。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。

（2）标准化设计。

标准化设计是加快设计进度的重要措施，成熟的建设单位通过经验的积累，形成一系列标准化的文件，在设计过程中可以直接进行引用，既能保证设计品质，又能加快设计进度。常见的标准化文件有标准化户型设计、标准化立面设计、标准化建筑节点设计等等。

（3）增加设计阶段不同分项设计的穿插。

设计过程中涉及到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。比如总图设计过程中，景观设计可以同步开展；又如户型设计过程中，装修平面布置可以同步进行。

4.设计管理中的成本管理

成本是房地产开发的生命线，决定了一个项目能否盈利。在项目开发过程中，往往有一个误区，即对施工建设过程中的成本管理高度重视，而对设计过程中的成本管理重视程度不够。事实上，项目的成本有约80%是在设计阶段确定的，项目的规划方案、结构形式、技术选型等诸多对成本有重要影响的因素均在设计阶段确定。设计阶段的成本管理重点应做好以下工作：

（1）加强设计方案成本对比，择优选用。

设计方案需要充分理解项目的规划设计条件，在规划条件允许的范围内，选择能够符合项目定位，成本最优的产品。比如车库是选择全地下室还是半地下室，房屋建造的层数等问题，这一阶段的成本对比在项目开发过程中往往被忽视，但却具有事半功倍的效果。

（2）加强技术选型论证。

对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。比如基坑维护方案的选型，基础形式选用，主体结构的选型等，这些问题对成本有着重大影响，选择恰当不仅可以有效节约成本，还能够降低施工难度。

（3）加强设计成果质量管理，避免返工。

避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量，避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。

5.结束语

房地产开发项目的设计管理是项目开发的基础环节，也是影响到项目的定位、品质、成本的关键环节。随着房地产行业的不断发展，越来越多的建设单位认识到设计管理在项目开发中的重要作用，也加大了对这方面的研究力度。做好项目设计管理，不仅是保证项目正常开展的必要条件，也是房地产开发企业提升核心竞争力的必经之路。

作者：唐平单位：杭州滨江房产集团股份有限公司

第三篇：浅析房地产建筑设计管理

1房地产建筑装饰设计材料的选用与质量控制

在建筑装饰过程中，装饰材料作为建筑装饰的基础要素，优质的装饰材料是建筑装饰质量的基本保证。因此，建筑装饰管理人员要不断的加大对不同装饰材料性能与应用范围的了解与学习，通过学习与实践，提升对建筑装饰材料质量的甄别能力。在管理工作实施的过程中，只有准确的认识不同装饰材料的性能，才能合理的应用装饰材料来优化装饰设计效果。同时，装饰材料为建筑装饰提供了基本的物质以后，装饰材料种类的多样化与造型因素的个性化，为建筑装饰工作提供了更大的空间与可能。因此，在建筑装饰实施的过程中，只有充分的了解和认识建筑装饰材料的特点，才可以充分的发挥建筑装饰材料的个性化装饰效果。所以，在建筑室内设计的过程中，准确的把握不同装饰材料的性能，选择恰当的装饰设计方案，是建筑装饰设计管理工作的重要内容。在建筑装饰的过程中，有效的使用建筑装饰材料来开展建筑装饰设计工作，需要一个实践与创造的过程。只有不断的学习，才能够更全面的认识材料的独特性与适用性。通过不断的设计与实践，可以提升建筑装饰设计的水平。在建筑装饰水平不断发展的过程中，各种新材料与新技术在建筑装饰工作中得到了全面的使用，这就要求在建筑装饰管理工作中，要加大对新材料与新技术的应用，通过这一途径，来创新建筑装饰设计的路径，提升建筑装饰的效果。在实施建筑装饰设计的时候，要结合当地的文化、地理状况、装饰材料的特性进行全方位的考虑与创新。针对交楼标准来讲，材料的选择显得更为重要，在选择的过程中，不能仅仅就材料的观感考虑，同时也要加大对材料性能的考虑。第一，所选用的材料要具备良好的稳定性，比如在建筑装饰的过程中，石材作为常用的装饰材料之一，如果所使用的石材性质不够稳定，可能在大面积应用了以后，会产生石材纹理差距大、石材的防污性能不高等问题，这些问题的存在将会影响后期的交楼验收等工作，无形中给开发商带来不可挽回的损失。所以，在进行建筑装饰材料选择的时候，首先要加大对建筑装饰材料基本特性的了解。第二，就建筑装饰材料的产地的选择，要尽量在近距离的范围内选用建筑装饰材料，一方面能够降低建筑装饰材料的运输成本，另一方面对于建筑装饰材料的调换等也更加的快捷。避免因为建筑装饰材料的调换等问题，给建筑装饰工期的影响。因此，在建筑装饰材料选择的过程中，建筑装饰材料质量的选择高低，会对整个建筑装饰工程产生直接的影响。做好建筑装饰设计开始阶段的材料选择与管理，是后期建筑装饰施工开展的基础。

2房地产建筑装饰设计创意的应用与管理

房地产的装饰设计创意作为文化与艺术的创新，是对建筑内外部环境进行改造与创造的过程。建筑装饰设计不仅仅是一种艺术行为，更是文化与概念的有机结合，通过使用不同的色彩、表现力的线条、空间的搭配、灯光的映射等凸显建筑装饰设计风格的方法。在房地产开发的过程中，建筑装饰的独特性、设计的合理性，一方面能够满足房地产客户的需求，另一方面对于提升房地产的质量有着重要的意义。因此，优秀的房地产创意设计成为了房地产开发的一个主要构成内容。实践证明，在房地产激烈的竞争市场上，优秀的房地产装饰创意很好的带动了整个楼盘的受欢迎程度与销量的提升。例如对一些地理位置优越度较低的区域，开发商往往会在楼房的装饰设计等方面进行了很多的创意筛选与抉择，通过邀请国际设计大师进行创意设计的主持、将国际品牌的创意经验与方法融入到自己的楼盘设计中。这些措施，都会对当地的房地产市场带来有影响的轰动，而且一个新的房地产创意，往往能够影响一个地区房地产业界的设计新风尚。所以，在房地产建筑装饰设计管理的过程中，首先要注重室内格局的整体性，在保证室内功能分区的基础上，提升建筑装饰设计风格的整体性。将适合空间内部设计的位置与资源，充分的结合到地产建筑装饰设计工作中，提升房地产建筑装饰设计的美学性与技术性，实现地产建筑设计对地产质量提升的促进作用。其次，要按照房地产具体项目的市场定位、房地产业主的主观需求等作出风格的定位与设计。由于房地产风格的定位对于整个设计的影响是非常直接的，风格定位的合理性是更好的展示房地产建筑品质与公司形象的窗口。所以，需要深入的分析一个群体的共性，体现在建筑装饰设计风格上要注重设计的统一性，并且就开发楼盘的风格和消费群体进行一个系统的把握与分析。

3房地产建筑装饰设计与配饰的使用

配饰是房地产建筑装饰设计的主要内容。配饰的设计原则是少而精，而且要保证其一定要合适。当前在建筑装饰界流行的是“少装修多配饰”，因此，合理的使用配饰，是保证装饰效果的基础，但在装饰设计的时候，配饰并不是越多越好，配饰的使用不能太滥，要有为而有所不为。房地产建筑装饰工程监理的主要内容之一是加强质量控制，目前我国的房地产建筑装饰质量控制的标准大部分都是装饰饰面。提升建筑装饰工程的质量标准，对于更好的提升房地产建筑装饰工程的质量有着重要的意义。房地产建筑装饰建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分，为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。由于房地产建筑装饰工程有多项内容，在施工过程中往往由多个施工单位建造，若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题就会影响施工进度，拖延工期，影响工程质量及效果。因此，在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。房地产建筑装饰工程的施工管理是一项实践性很强的工作，要求工程监理人员既要有精深的房地产建筑装饰工程管理知识，又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力，只有这样才能在保证工程质量的前提下，把房地产建筑装饰工程的科学性、技术性、艺术性等完美的结合到一起。

4房地产建筑装饰设计与质量管理控制

为了更好的将一套优秀的装饰设计方案转变为立体的装饰空间，需要不断提升建筑装饰工程的管理效果。建筑装饰工程监理的工作任务，是在对建筑装饰工程师的管理与协调的过程中，及时的发现建筑装饰设计与施工中存在的问题，在问题分析的基础上，通过协调相关部门之间的工作关系，保证在预定的投资、进度和质量目标内获得更好的建筑装饰设计与施工效果。在这个过程中建筑装饰的质量管理、装饰艺术的再创造、建筑装饰成本的有效控制成为建筑工程项目管理的重要内容。房地产建筑装饰按照工程项目与专业工种，我们可以将其划分为:装饰土建、装饰饰面、装饰照明、装饰给排水、装饰弱电等几大工程。在这些工程里面，装饰土建工程的主要内容有砌体、隐闭工程等。需要通过管理，来促进装饰饰面工程质量标准要达到建筑装饰工程施工及验收规范。

5房地产建筑装饰施工专业之间的配合与管理

在房地产建筑装饰设计管理的时候，对建筑装饰设计效果产生重大影响的安装工程，需要在安装之前做好与装饰设计的协调。通过有效的协调，保证建筑装饰设计的针对性和系统性。安装时，尽量减少交叉作业给建筑装饰工作带来的影响。通过不断完善设计图纸与深化设计工作的有效性，保证建筑装饰设计管理的顺利实施。在图纸审核完成以后，按照所设计的图纸制定出相关的施工方案，对整个装饰工程作出科学的指导。天花、墙面等空间区域有哪些管道设备与详细走向，装饰造型与设备的关系等等，都需要清晰的进行标注。天花上喷淋头、风口、报警探头等的排列分布，与装饰造型灯具布局设计的关系，要不要等分成行，是不是存在交叉重叠问题。要注意调整各专业在墙面设置的开关等的位置标高，同时要根据房地产建筑装饰造型存在的差异，形成局部区域的对称、居中、等分的感觉，获得装饰视觉整体的一种和谐，同时满足各专业设计规范的要求，保证设备安装与维修有足够的空间。

6房地产建筑装饰施工计划与措施的管理与制定

在房地产建筑装饰设计管理工作的过程中，通过制定详细的施工计划与措施，保证建筑装饰设计管理的有效性。第一步按照建筑装饰的合同周期作出总的进度安排，在此基础上，对各个专业的施工进度进行细化。通过各种有效的措施保证建筑装饰施工能按时完成，在报审合格之后，才可以进行下一道工序的施工。第二步在装饰设计的过程中，占用空间最大的往往是空调和建筑的消防系统，同时建筑物的给排水管道、灯具等位置的确定，需要在前期做好空间功能划分的基础上，按照实际的情况进行施工与协调。首先要明确标高，这个是以建筑为准的。由基础结构施工的部门提供相关的标高轴线，要保证建筑标高的统一性，避免积累误差的出现。绘制综合详图，反映相关部位安装工程的标高、尺寸及与建筑装饰的准确关系。不同专业之间加强配合，统筹安排作业时间，找到合理的结合点，安装施工时可分区域施工试压，提高效率。施工时注意要避开主龙骨(特别是轻钢龙骨石膏板天花吊装)，以免影响天花吊顶的结构，安装专业与木工专业需要配合放线。如果对顶面龙骨的破坏是必须要返工的，那么需要通过加强龙骨等措施来保证。在吊顶封板工序实施之前，一定要完成系统试压、电气绝缘测试、管道的保温等基础性的工作，要借助各专业内部验收和监理工程师隐蔽验收，合格以后才可以进行封装吊顶板。在这个过程中，如果出现问题需要变更，那么变更时所需的完成面开孔拆除一定让装修方来完成，而且要避免野蛮施工给已有工程带来的不利影响。

7结语

综上所述，建筑装饰设计管理工作的成效，会对房地产经营效益产生直接的影响。建房地产建筑装饰设计管理作为地产项目管理的核心内容之一，在管理实施的过程中，尤其需要注重加大对地产建筑装饰设计的管理，在公司领导予以足够重视的前提下，以优质完善的建筑装饰设计制度、建筑装饰管理考核制度为建筑装饰项目管理创造良好的条件。同时，加大建筑装饰设计工作，还需要加大对建筑装饰设计一线工作人员、工程师的管理与沟通，通过有效的管理实施，提升房地产建筑装饰设计的效果，为地产企业市场经营效益的不断提升创造良好的条件。

作者：郭根朝单位：陕西省高速公路建设集团公司