地区房地产外部环境设计及营销策略范文
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关键词:居住环境；地方特色；房地产营销；长春市
房地产随着经济水平的提高，人们的居住模式、居住空间都在发生着巨大变化，对居住环境的要求也越来越高。面对这样的大环境，建筑师不仅要精心设计住宅平面，拓展它的功能，还需要注重打造更适合居住的生存空间，这是提升住宅品质的关键所在。
1商品房规划与周边景观的设计
东北地区是温带内陆型气候，一年四季存在很大的温差，因此，商品房的建筑风格和南方不同，需要充分考虑到冬季的西北风。
1.1针对风向对建筑进行布置
在小区的西北部设置一些较高的建筑群，起到遮挡西北风的作用；以长春市的“嘉麟花园”为例，它应用这个原理，取得了较好的效果。在住宅楼入口处，也需要多做考虑；目前，大部分住宅楼都做北入口，防止南向的房间被占据，但笔者在调查中发现，长春属于平原地区，冬季、春季多风，人们通常不愿意在北入口处做太多的停留，而南入口由于有阳光照射，居民则愿意在此停留和交往，中海地产的某个小区就做了这一尝试，得到了居民的较多认可。
1.2层次较为丰富
东北地区温差较大，日照间隔也较大，因此，和南方地区相比，多层住宅的容积率要偏低一些。在前几年，楼盘刚刚兴起时，开放商为了降低成本，追求大的使用面积，大多采用7层砖混住宅，楼盘因此显得呆板，组成的天际线也没有太多变化。为了改善小区内部景观，政府倡导多层住宅和低层住宅混合，加上小高层住宅搭配使用，层次和空间都较为丰富。
1.3绿化产品的特殊设计
长春地区冬季比较漫长，在设置小区内部的园林时，开发商通常要注重冬夏两季的使用，如小区内部的水池，冬季通常会结冰，无法使用，此时，如果稍加处理，就能把它变成溜冰场。对于一些小面积的水池，一些开发商还别出心裁地仿造日本枯山水的方式进行设计，真正做到了让居民一年四季都有景可赏。
2长春市房地产的销售情况及存在问题
2017年以后，长春市的经济发展趋于比较平稳的状态，甚至在全国范围内都具有发展优势。长春市也积极地对我国房地产行业的相关政策进行了响应，并对房地产行业今后的发展绘制了蓝图。随着市场的变化，长春市的大部分开发商开始注重产品创新，注重消费者的需求，但也存在一些问题，具体如下:1）营销理念传统，缺乏创新大部分企业主要还是以卖方需求为出发点，产品定位对消费者的需求考虑不周。很多企业还是根据市场及已操作项目的经验来形成产品，然后结合区域市场进行臆断定价，最终通过较为单一的销售渠道把产品推向市场。实际上，长春房地产市场结构比较健康，市场己经充分细分，消费者需求已经呈现高度多样化趋势，如商住公寓、精装修小户型等越来越受到消费者的青睐。因此，这个阶段的营销完全可以以小区景观特色为主,对其便利、创新的特点进行大力宣传。2）部分小区在规划上缺乏人文精神长春市的房地产企业众多但实力并不雄厚，许多开发商对前期策划的投入力度有限，只是凭借相关经验来进行产品定位，没有过多地考虑到东北地区的地方特色，在居住时一些问题就凸现出来，如人车分流问题，东北地区冬天多雪，路面结冰后，行走非常不便利。住在居民楼里的人有许多是行动迟缓的老人，因此，小区内部的人车分流尤其重要，目前长春市众多小区中，大多数开发商都因为投资等忽视了这个重要问题。
3针对营销问题对小区景观进行的改造
3.1打造有东北地方特色的建筑群
每个地区都应当有自己的个性，住宅小区也是一样。在冬季，为了让城市“亮”起来，长春市大多数小区会在小区里做一些“塑料树”，还可以考虑大胆地选用更加浓郁的色彩，如大连市某地就用大面积的山墙做壁画，使小区内部的设计感更强；此外，还要突出人文精神，如在封闭式小区中采用透气式栏杆，这样，城市居民和小区住户都能享受小区中的风景，也能成为商品房宣传中的卖点。
3.2打造产品的延伸层
在对长春市消费者购房因素调查显示，消费者首先关注的是商品房周边的便利程度，其次是商品房配套设施，然后才是商品房质量。根据产品层次的不同，在消费需求多样化的当今，消费者越来越关注产品的外延伸层，产品核心层影响的占比越来越低，已经出现了产品核心层不会增加满意度，但如果低于行业标准会导致消费者不满意的现象。如果想提高消费者的满意度，在一定程度上不得不思考产品的延伸层，如将沿街的住宅楼进行有层次的设计，斜错式与平直式相间，既改善了朝向，又防止冬季积雪时间过长；或对小区进行细致规划等，这也是城市设计的一种延伸。
4结语
商品房设计需要以消费者为中心，在对商品房和小区园林有了细致规划后，才能以此为基础制订营销模式。在营销环境瞬息万变的今天，以消费者为主，站在消费者的视角和立场制订营销策略才能提高有效的供给水平。
参考文献:
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[3]符国群.消费者行为学（第三版）[M].北京:高等教育出版社,2015.
[4]李东.房地产市场营销[M].上海:复旦大学出版社,1999.
作者：戚欣 李春昕 单位：吉林建筑大学经济与管理学院
