公共租赁房退出机制探究范文

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摘要：为中低收入群体提供公共租赁房保障措施，满足其住房需求，是全球很多国家普遍采用的做法。金华市公共租赁房政策实施较晚，但实施效果较为理想，受到本户籍中低收入、外来务工等群体的认可。但在公共租赁房推出机制方面仍然存在很多问题，针对这些问题，文章从租房人资格、建设面积、信用体系、动态收入审核和法律建设等方面提出相关建议。

关键词：公共租赁房；退出机制；信用体系；法律法规

一、引言

根据住房城乡建设部《公共租赁住房管理办法》、《住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》等精神，结合金华市区保障性住房实际运行现状，金华市制定实施了《金华市区公共租赁住房保障管理办法》，以满足市区中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在市区稳定就业的外来务工人员的阶段性基本居住需求，规范市区公共租赁住房管理。该办法提出，通过配租公共租赁住房或者发放租赁补贴等方式，满足符合条件的家庭或个人的住房需求。在实际运作之前，将金华市区原廉租住房、直管公房纳入公共租赁住房保障体系，实行统一分配、运营和管理。经过前期的具体实施，金华市公共租赁房体系运行高效，政府在公共租赁房筹集与政策支持、住房困难对象申请与审核、保障方式与标准、配租与租赁管理和监督管理等方面制定完善措施，较好满足了中低收入群体、外来务工人员和新就业无房职工的住房需求。但在具体运行中，存在部分住房对象申请资料造假、符合标准后不退租、租金难以收缴等问题，这些问题涉及到公共租赁房的流转，即住房对象在不符合保障范围时是否能及时清退租赁房，为此，金华市区公共租赁房退出机制的建立，对于完善公共租赁房保障体系非常重要。

二、金华市区公共租赁房群体特征分析

金华市区公共租赁房主要面对中低收入群体、新就业人员和外来务工人员，不同于以往经济适用房和廉租房的保障对象和范围，其目的主要是为以上三类群体提供过渡性住房，群体特征具有显著特点。

（一）部分对象年龄较大通过查询近三年的住房对象资料发现，金华市区公共租赁房群体中普遍收入较低，很大一部分对象年龄在60~70岁，存在养老和医疗困难，这一部分住房困难对象其住房需求不属于阶段性。

（二）部分群体流动性较强由于申请对象中有很大部分属于外来务工人员，这部分人员工作时间较短、收入不够稳定、短期内缺乏商品住宅购买能力，流动性较大。随着工作年限和工作经验的增长，收入水平增长具有持续性，购买力增强，改善住房需求或环境的意愿非常强烈。

（三）部分群体有住房公积金一部分新就业者具有相对稳定的职工或工作岗位，所在单位公司福利较为规范，企业为其缴纳了住房公积金。

三、金华市公共租赁房退出机制现状分析

（一）部分住房对象意识薄弱，公共租赁房福利化由于金华市公共租赁房部分房源来源于廉租房，廉租房对象普遍处于低收入群体，收入水平较低，文化水平不高，很多人存在“政府有义务且必须应当提供廉租房给低收入群体”的思想意识，即使收入水平提高后，部分人依然不退租。

（二）部分属于拆迁安置户，退租意愿低由于早期城市化进程中，政府将部分廉租房用于安置拆迁户，且这部分房源属于大户型，每套住房面积在60m2以上。安置拆迁户过程中，没有明确这部分住户的住房期限，很多住户即使收入远远高于公共租赁房申请标准，很少有意愿退还公共租赁房。

（三）住户违约成本低对于选择配租公共租赁房的租户，如违反公共租赁房保障管理办法相关规定，金华市区住房保障主管部门依照有关规定给予“警告、责令整改或取消其公共租赁住房保障资格，情节严重的，处以1000元以下罚款”和“如有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”的处罚措施，但一方面由于金华市住房保障中心属于事业单位性质，不具有行政执法权，在具体实施过程中难度较大，导致住户违约成本较低。

（四）退出机制不完善，细则和措施不到位虽然金华市政府出台了针对公共租赁房的保障办法，明确了各类违规行为的惩罚办法，但关于其的退出机制的细则并没有制定，具体实施措施也缺乏，导致金华市住房保障中心在处理违规住户退租过程中工作实施难度大。

四、部分发达国家或地区有关公共租赁房管理的经验借鉴

（一）以德国、美国和日本为代表：租金调节退出机制德国、美国和日本针对公共租赁房住户，考虑这部分群体的收入水平较低，政府制定的租金标准较低，但一旦住户超过公共租赁房申请标准，也不采取强制措施要求住户退租，而是根据市场标准大幅度提高租金，降低公共租赁房在这部分违约群体中的住房性价比，提高其违约成本。

（二）以韩国和英国为代表：强制退出机制韩国政府为了鼓励部分低收入家庭在条件一定改善后积极退出公共租赁房，对这部分家庭给予购房低息贷款的金融政策支持，同时，购买小户型的家庭还可以享受税收优惠。英国政府则采取实施“优先购买权”政策，对于租住公租房的住户可以较低的折扣一次或分次优先购买其所承租的公租房。但两国在具体实施过程中，一旦发现有违规申请、转租或长期闲置等违规情形出现的，强制其退租并没收其违规收入。

（三）以香港为代表：严厉惩罚退出机制香港关于公共租赁房建立了非常严格和规范的退出机制和具体实施办法，根据其相关条例规定，一旦申请人在申请或承租期内出现违法行为，一经查实并被法院定罪，可罚款2万元及被判处6个月监禁。同时，香港房委会每两年针对居住在公租房十年以上的家庭进行收入和资产调查，核实其收入和资产是否超过申请标准，一旦发现超过标准，住房将缴纳两倍租金并于一年内退出公租房。

五、完善金华市区公共租赁房退出机制的建议

（一）提高公共租赁房住房对象违约成本政府可以将住房保障中心、银行、社保等居民相关信息系统进行关联，严格厘清申请对象的收入和资产情况，建立居民收入的持续、动态审核系统。对于违反公共租赁房使用规定的，一方面加大金额或申请资格惩罚年限的力度，另外一方面，将违约对象的相关违约记录与其信用记录相关联，影响其银行贷款、就业、创业补贴等活动，提高违约对象的违约成本，通过强制惩罚措施来保障公共租赁房的正常运转。

（二）严格规范公共租赁房的建设标准现阶段，金华市公共租赁房由于房源来源较为复杂，许多申请住房为低收入群体。但随着，住房保障政策的日益完善，公共租赁房申请对象将集中于城市新就业、低收入群体和城市无房户，这部分群体将随着收入的增长对住房环境的要求也将提高。为此，金华市区在建设新的公共租赁房时，应当严格限制每套房源的建设标准，以小户型为主，基本保障这类群体的住房需求。

（三）推广租价返还方式，以激励制度推动公共租赁房运转近年来，由于政府提供的公租房房源较为充足，公租房小区整体物业环境较好，很多申请对象选择配置公租房这种方式。但随着城市化进程的加快，申请对象群体的快速增长，公租房建设和运营成本的提高，同时，减少申请对象的社会歧视，可以推广租价返还方式，即推动货币补偿，鼓励申请对象向市场住房，政府通过租价返还方式减轻申请对象租房租金压力。此外，针对选择配置公租房这一方式的租房对象，政府可以制定奖励性租金返还政策，鼓励住房对象不具备申请资格后及时退房。具体实施过程中，可以根据市场租金水平和住房对象收入，制定公租房租金标准，但这一标准应当相对低于市场租金且较高于廉租房租金标准：当租房满租期退租时给予5%~10%的租金退还；在租期内的前两年退租，返还20%~30%；在租期达到3年以上至租期满之前，返还10%~20%。

（四）加大公共租赁房政策宣传力度，提高申请对象保障意识金华市保障中心应当利用办事大厅、社区公告栏、微信公众号、办事员推门服务和社会媒体等多种渠道加大公共租赁房政策的宣传力度，提高申请对象关于公共租赁房的申请标准、保障范围、监督处理和退出机制的认识程度，提高其关于公共租赁房保障作用的意识水平，自觉遵守相关规定，合理、及时退租。

参考文献：

[1]王慧琳.公共租赁住房退出机制的国际比较及启示[J].经济研究,2010(10).

[2]陈险峰,刘友平.公共租赁房退出机制及其政策选择[J].经济研究,2012(06).

作者：单松；王诗憬；金菁 单位：金华职业技术学院