土地抵押贷款需求思考范文

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开展农村土地抵押贷款，有利于充分发挥农村土地的融资功能，拓展农村抵押物的范围，满足农村多层次的资金需求，解决农村资金供求矛盾;有利于盘活农民有效资产，带动农民土地资产的有效流动，拉动农村消费市场发展;有利于增强农民开展创业创新的信心，促进农民创业增收和农村经济繁荣发展。农户作为农村土地经营和使用的主体，他们的抵押意愿对于一个地区的农村土地抵押贷款的发展有着根本性的影响。而农户土地抵押的发生又是多种因素共同作用的结果，研究这些因素对农户土地抵押意愿的影响，对于推进农村土地抵押贷款的发展，无疑具有十分重要的意义。

1研究区域概况和样本选择

1.1区域概况

开县位于重庆市东北部，三峡库区腹心地带，是重庆市的典型的农业大县，三峡库区搬迁重点县。2008年开县实现地区生产总值分别为110.69亿元，三次产业结构比重分别为22.8:44.3:32.8。现有农业人口138.43万人，农村劳动力68.2万人，农村外出务工人员41.6万人，占农村劳动力的61.0%;耕地面积8.68万hm2，人均耕地面积0.05hm2［2］(表1)。

1.2调研样本选择

选择方法:调研样本选择遵循的标准是经济发展水平。样本选择的基本步骤是:(1)将开县各乡(镇)按经济发展水平分成好、中、差3类;(2)在各类乡(镇)中随机选择两个乡(镇);(3)在选中的乡(镇)中，随机选择3个村的耕地面积有一定差异的农户群体进行入户问卷调查。样本情况:按照样本的选择步骤，笔者针对农户从事的不同行业类型选取了6个乡镇共计198户农户进行了调查研究，详见表2。

2农户土地抵押贷款意愿调查分析

2.1明晰产权期望

调查显示(表3)，农户对农村土地产权模糊。我国《土地管理法》规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民所有的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。根据这些规定，我国农村土地集体所有权的归属是不明确、不统一的:或者归乡(镇)集体所有，或者归村集体所有，或归村民小组集体所有，究竟归哪一级集体所有是模糊不清的。多元的所有权代表对士地权利模糊不清，致使在土地产权市场流转中演化出多元主体之间的权利之争或讨价还价，人为地加大了交易成本，影响了农村土地产权市场配置的效率。根据调查表明，85%的农户希望能让其明晰产权，减少农村土地所有权对农村土地使用权的不当干涉，允许农村土地使用权在不改变原用途的情况下自由转让、出典、出租和抵押，使其权能得以充分释放。

2.2贷款意愿强烈

从表4可以看出，在198户农户中，有贷款意愿的174户，占87．9%;如果允许自由把其承包土地和宅基地用于商业银行抵押贷款，解决当前制约农村、农业、农民发展的资金问题，有抵押土地贷款意愿的146户，占73．7%。从这一数据也可以看出，当前农村对资金的需求是比较大的。目前，农业投资中面临的主要问题是:企业资金不足，财政资金困难，个人拥有的资金十分缺乏，农业信贷资金所占比重较小。资金作为经济发展的重要推动力，在农村、农业发展中起着“催化剂”的作用，如果资金供给不足，就会在很大程度上制约农业产业化经营的发展规模和发展速度。因此，从这不仅是反映农民抵押土地贷款的意愿强烈，更反映的是中国农村资金的缺乏。

2.3失地风险期望

土地仍然是我国大多数农民赖以生存的主要生产资料，在社会保障体系不完善或根本不存在的情况下，土地的社会保障功能不可忽视［2］。从表5可以看出，农户虽然有意愿用其经营的土地去抵押贷款，但是大多数农户对失去土地承受能力还是比较低。在农村社会保障普遍缺失的情况下，以均分土地为特征的平均主义农地制度在为农村人口提供社会保障方面，是一种对现金型社会保障的一种有效替代［2］。土地不仅能够满足农户的生存需要，而且能够提供就业机会，并在一定程度上起到养老保险的作用。因此，对于仍有生存压力和发生意外事故风险的农民群体而言，占有土地是一种基于生存需要的理性考虑。土地承担的社会保障功能弱化了农户抵押土地贷款的意愿。

3影响农户土地抵押贷款意愿分析模型

3.1构建分析模型该文分析的因变量是农户土地抵押的意愿，是一种定性的变量，其取值有两个，即愿意抵押与不愿意抵押，是个两分变量。在进行定量分析时，一般是设置一个虚拟变量来表示这个定性的因变量［3］。微观主体的意愿主要受到个体自身特征以及社会经济特征的影响，在分析这些特征对个体意愿的影响时，由于因变量是个虚拟的两分变量，因此传统的回归模型由于其赖以成立的前提假设无法满足，而无法用于对这类现象加以模型化并予以解释。因此，文章使用SPSS中的Logistic回归模型对影响开县农户土地抵押意愿的因素进行定量分析，Logistic回归模型是一种对二分类因变量(因变量取值有1或0两种可能)进行回归分析时常采用的非线性分类统计方法。根据Logistic回归建模的要求，设x1，x2，x3……是与Y相关的一组向量，设P是某事件发生的概率，将比数P/(1－P)取对数得ln［P/(1－P)］，即对P作Logistic变换，记为logit(P)为:Y=lnP1－P=α+β1x1+β2x2+…+βixi(1)P=exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)1+exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)(2)式中P—概率或定性变量或是具有二分性的变量，在该文中，设定农户愿意抵押土地时P为1，农户不愿意抵押土地是P为0;α—常数项，表示自变量取值全是0时，比数(Y=1与Y=0的概率之比)的自然对数，x1—影响农户抵押土地意愿的因素;β—Logistic回归的偏回归系数，表示变量xi对Y或logit(P)的影响大小［6］。

3.2变量选取与定义

模型中变量的选择与定义见表6。

3.3模型运行结果

根据调查数据，运用SPSS18.0软件进行运算，回归分析结果见表7和表8。

3.4显著性因素分析

农户土地经营规模、农户经济活动类型、农户家庭收入水平、以及乡镇经济发展水平对农户抵押土地意愿影响显著。第一，农户土地经营规模对农户抵押土地贷款意愿影响比较明显。农户经营土地面积越大，农户获取外源性融资的需求就越大。这说明农户仅依靠内源融资不可能进行大面积生产，或者可以这样理解:农户的自有资金只能满足小规模的农业生产，贷款资金用于农业生产的绝大部分是种田大户或流转大户，这与实际调查中的主观推测一致。第二，按农户所从事的不同经济活动类型来看，纯农户对贷款的需求弱于兼业农户，而兼业农户对借贷的需求又弱于从事非农产业的农户，这一特征在农户的主观贷款愿望中表现尤为突出。这是因为，一般而言，从事非农产业的资金投入量较多，绝大多数农户依靠自身积累已不能满足需要，这同时也说明农村资金需求主体具有明显的行业特征。第三，随着家庭收入水平的提高，农户的抵押土地贷款意愿在增强。一般中等收入以上的农户意愿较强，因为这部分农户已经基本上达到了温饱水平，其简单再生产和基本生活资金已经能得到满足，收入稳定性相对较好。这部分农户由于已经具备一定的资金实力，其扩大生产性资金需求在很大程度上通过自我积累已经难以实现，又因为原始资本积累时间短暂，因而他们的资金需求缺口很大。长期以来，大量农户因缺乏金融机构所认可的抵押物而被排斥在正规金融大门之外，这也导致这部分农户意愿异常强烈。第四，乡镇经济发展水平较高的地区农户抵押土地意愿较强。乡镇经济发展较好的地区，由于农户经营行为多倾向于农业与非农兼业或非农产业，这部分农户主要从事市场专业化的技能型生产，其贷款需求主要用于规模化的种养殖业生产和中型工商运输业的发展，例如建设绿色果蔬示范区、大型加工厂、乡村超市等。由于他们对资金的需求量巨大并且对资金使用期限要求较长，且在以前往往缺乏正规金融机构要求的抵押品，导致投资型农户的资金需求不能通过农信社得到有效满足。

4研究结论与建议

4.1开放农村土地抵押贷款

发展农业必须有资金的积累和投入，但是在调查中，广大农村干部群众、农业大户和龙头企业普遍反映农业融资难的问题已成为制约农村、农业、农民发展的重要因素。农村金融发展滞后、服务不足主要表现在:农村融资难、贷款难，农村发展农产品深加工企业没有融资渠道，农民开展农业生产时，农业生产资料一时所需贷款无法解决，购置拖拉机、收割机等大型农业机械更是融资无门。现阶段农村土地流转吸收了一定的工商资本进入农业生产，但由于制度障碍，使得经营者存在着很大风险。农村金融机构发放贷款面临的抵押难、担保难的问题，症结在于现行《担保法》《商业银行法》中的规定无法适应农村金融面临的新问题。耕地是一种生产要素，在市场经济条件下，它是一种资产，是有价格的。然而，由于农村土地的不可融资性，使土地资产难以通过抵押等方式得到信用融资。虽然农村土地属于集体所有，但在农村集体的账面资产上并没有土地资产这一项，集体土地不可抵押贷款、承包户只有土地使用权，不能将土地的产权抵押。要实现土地承包经营权和金融贷款良性流动，必须推进以农民的土地承包经营权等可进行交易的财产权和收益权为主要内容的政策调整，使农民拥有的生产、经营、生活资料便于交易、流转、抵押。现在农民的财产无法在相关机构取得登记，也就很难获得适量贷款，建议根据农民的实物财产和收益权，建立适合农民的抵押登记管理办法，对农户用以抵押的财产进行评估登记管理，并将贷款的相关流程等在村务公开栏上公告，阳光操作发放贷款。

4.2完善农村社会保障制度

影响农村土地抵押的一个重要原因就是农村土地在农村承担着重要的社会保障角色，而我国农村受城乡“二元经济结构”的长期存在导致了城乡社会保障严重不平衡，农村的社会保障基本处于空白状态。早在1987年就开始了的试点村社会养老保险现在还基本上处于停顿状态;目前我国农村仍有87%的农民没有任何医疗保障，要完全自费负担医疗;农民享有卫生服务的比例也远远低于城市居民［7］。目前，我国农村社会保障制度仅仅局限于部分试点地区，远没有在全国统一实行。可以说，我国绝大部分的农民被排除在了现代的社会保障体系之外。从而把土地不得不视为生存之本。现阶段，农村土地市场化的最大障碍就是土地承载了农民的社会保障功能，使国家和农民自己都视土地为生存之本，为了减少农户进行土地抵押贷款时的后顾之忧，应尽快建立农村社会保障制度。

4.3建立城乡统一的土地市场

要实现城乡土地市场的协调发展，必须改革相应的制度和政策，大力发展城镇土地市场和农村土地市场，实现城镇土地市场和农村土地市场运行和谐统一［8］。城乡统一土地市场建设的任务重点围绕改革土地制度和建立农村土地市场中介服务机构，其根本任务是逐渐消除城乡土地市场二元结构。推进集体建设用地使用权入市，使农村集体土地和城市国有土地拥有同样的用益物权，使农民房产和城市居民房产具有同等资产价值，搞活农村资本市场，释放沉睡多年的农村土地融资功能。结合社会主义新农村建设，统一规划，探索建立村级土地流转中心，在农民自愿参与的基础上建立相关农村合作经济组织，统一规划和操作农村土地的流转、抵押。政府积极引导的同时还要注重调动农民积极性，倡导市场引导型流转，避免出现违背农民合理意愿的强制性行为，科学合理地发展市场引导型流转、抵押，建立和谐的农村社会，使广大农民能够安居乐业，促进农村可持续发展［9］。建立和规范农村土地流转、抵押估价评估、咨询和经纪等中介服务机构，为农村土地抵押创建服务平台。