权利平等保护为视角的集体土地论文范文

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一、我国集体土地所有制与国有土地所有制权利不平等分析

《宪法》规定了国有土地制度与集体土地制度，基本法律应秉承宪法的精神要求，在权利制度的设计上对两种所有制一视同仁、平等保护。现行土地制度对国有土地的用途没有限制措施，允许国有土地使用权的自由流转、抵押等。而将集体土地使用权划分成土地承包经营权、宅基地使用权等基本权利，并对集体土地这些权利的流转和抵押设置了限制或者禁止规定，并明确禁止将集体土地不经征收程序用作建设用地。集体土地必须通过征收变为国有土地的身份后才能被赋予建设用地使用权力，是我国当前土地管理制度上的制度缺陷，从制度方面造成了两种所有制的客观不平等。虽然《物权法》被顺利地通过实施，但是平等保护的精神并未落在实处。虽然《宪法》和《土地管理法》规定的是基于“公共利益”的需要可以对土地进行征收，但是“公共利益”在法律上至今未有明确的界定，基层政府常以“公共利益”为名大肆征收土地。由于实行按土地原用途进行补偿的原则，对征地补偿的标准相对于土地的市场价值极低，征地程序也十分不规范。而集体土地经过征收之后变为国有土地才能成为建设用地，并且按照土地的农业用途而非市场价值进行补偿。因此，集体土地被征收成为国有土地才能用作产值更高的用途，是集体土地与国有土地不平等的重要表现。集体土地与国有土地的地位和权利不同，导致了土地权利体系的分割。集体土地权利不能被自由地转让、抵押。

集体土地与国有土地的不平等导致集体土地只能被政府独家强制征收，出让土地的所得归政府所有，农民仅能根据农业用途获得补偿。而政府将土地用途的控制与所有权性质的变化捆绑在一起，建设用地只能是国有土地的实践操作也无法使农民分享土地非农化的增值利益。政府垄断建设用地的出让扭曲了土地市场，不断涌现出一批批“地王”。房地产开发的准入是市场化的，建设材料、施工等建设因素也是市场化的，而土地则由政府独家垄断供应。一方面政府以高价出让土地;另一方面强力调控高房价，开发商作为企业追求利润最大化是其本性，高昂的土地成本助推了建设成本增加，加上住房的刚性需求，造成房价长期居高不下。高房价同时导致了经济发展的内需不足。此外，政府垄断建设用地使用权的出让还为腐败提供了寻租的空间，为官僚在土地建设市场中贪污腐败创造了机会。地方政府承担着发展本地经济的职责，各个地方政府为了招商引资、兴建基础设施、开办工业园区需要获取土地。而建设用地的使用人为了满足房地产开发、工厂的建设等需要只能从政府手中购买土地使用权，土地使用权的定价权掌握在政府的相关人员手中，即便是公开的招投标拍卖也阻止不了利益输送的路径。竞争是市场经济的核心和灵魂，如果允许农村集体土地直接进入建设用地供给市场就会在土地市场中引入竞争机制，形成平等竞争土地市场局面。土地问题在本质上是土地权益的利益控制和分配问题，土地权益关乎农民的利益。随着城市化和工业化的快速发展，土地部分由农业用途转向工商业等非农业用途不可避免，而政府通过土地用途变更管制，使得政府成为唯一的土地收购者和出售者，以低价向农民收购后高价出售使农民的土地利益受到侵害。另一方面又使商品房用地的价格畸高，阻碍了中产阶层的形成，抑制了社会购买力，造成社会消费过度集中在地产行业，限制了其他行业的投资发展。

二、我国集体土地建设用地使用权的未来展望

1.我国集体土地建设用地使用权的设立2007年通过实施的《物权法》仅规定了国有土地的建设用地使用权:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。集体土地建设用地使用权尚不是一项法定权，为了促进集体土地权利完善，有必要设定集体土地的建设用地使用权，使之成为与国有土地建设用地使用权一样的法定物权。允许农民和农村集体自主根据社会经济发展需要将土地用于建设用途，让集体组织成员参与集体土地的处置与利益分配是解决当前土地问题的根本之策。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出:“……逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，……在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”中央决策层为下一步的集体建设用地制度改革指明了方向。集体建设用地使用权的设立体现了国家与农民群体之间的利益关系，制度变革的背后体现出利益关系的调整，解决我国的农民、农村和农业问题在根本上需要放权于民、让利于民，让农民享有更加完整的土地财产权利，为其发展提供更多的自治空间，激发他们的创造性，为新一轮的改革开放增添活力。为了贯彻《宪法》确定的国有土地与集体土地两种所有制，落实《物权法》的平等保护精神，保护农民对土地的财产权，缓解因为土地问题引发的社会冲突，促进土地市场的健康发展，将集体土地建设用地使用权法定化，使其成为一种新的用益物权十分必要。

2.我国集体土地相关权利保障的措施完善社会经济发展日新月异，土地的利用状况也必然发生改变，改革开放至今的几十年里，城乡经济面貌发生了巨大历史变化，也正体现了土地利用的变化。建设用地使用权的设立是对现有建设用地的现状予以承认，赋予权利，也为以后由其他类型的土地转化成建设用地提供法律保障。法律制度应该为土地利用状况的变化提供适用的规则，为土地用途的变更铺设流通的管道，而不能试图固化土地的利用现状。集体土地权利的载体是农民脚下的土地，如果我们认可土地是农民的一项财产，集体土地上的土地承包经营权、宅基地使用权等权利是他们的私权利，也应赋予集体土地不同类型的权利的同时允许权利之间的相互转换。如果仍然坚持严格的土地用途管制，并将价值更高的建设用地使用权把控在政府手中，势必违背了宪法与物权法保护公民私权的精神。当前，城市的土地及房屋登记已经趋于完善，但是农村的土地及房屋登记仍十分落后，不利于便捷、迅速交易，已经限制了经济快速发展，迫切需要建立统一的土地登记制度。伴随着农业规模经济的发展和工业化的快速推进，土地的流转明显加快，我国农村当前的家庭承包经营模式是30多年前根据当时落后的生产力状况确立的，近年来机械化水平大大提高，数十年未变的模式早已不能适应当今大规模生产的需要。为了提高农业生产效率，增强农业竞争力，必须实行规模化经营，土地的集中是大势所趋，不可避免，土地的统一登记制度作为交易的保障急需建立。农业用地转为建设用地会使土地的价值更为凸显，土地的产权不清将导致激烈、多发的社会冲突，危害社会的安定。土地登记制度的完善应该最大可能地尊重现实，我国农村土地家庭承包经营制度已经实行多年，为农村社会的稳定和经济的发展发挥了巨大作用，登记制度也应将此历史事实作为社会秩序予以固定，将家庭承包经营下的土地直接登记在该家庭名下，使其对未来形成稳定的预期，增加对土地的投入，爱惜和合理利用土地。集体土地的登记还应当将宅基地、建设用地、荒地等与耕地一并登记，做到所有的土地都能找到相应的权利人。土地登记制度的完善是不动产交易的前提和必要条件，应建立准确、有效的针对所有土地(包括集体土地与国有土地)统一登记制度。一套完整的土地权利登记体系可以明确权利、定止纷争，减少土地的交易所花费的时间、成本和风险，促进土地市场的有序发展。建立全国统一的不动产登记制度对于实现交易当事人取得物权的预期，降低不动产交易的成本，促进交易的快速进行，完善市场经济体制都大有裨益。

作者：张卫东张庆云单位：铁道警察学院法律系南开大学法学院