流转模式评估的集体土地论文范文

本站小编为你精心准备了流转模式评估的集体土地论文参考范文，愿这些范文能点燃您思维的火花，激发您的写作灵感。欢迎深入阅读并收藏。

一、江苏昆山模式：集体土地流转的三集中、三置换、三大合作

1、主要做法。昆山通过深化农村集体土地的流转，逐步推进工业化、城市化和农村现代化，在空间形态上使“城市更像城市、农村更像农村、园区更像园区”，在具体操作中，提出了：（1）以“三集中”优化土地资源配置“。三集中”，一是工业向规划区集中，通过“退二进三”、或“退二还一”，进行异地置换。二是农业用地向规模经营集中，鼓励组建土地股份合作社，发展规模现代农业。三是农户向新型社区集中居住，宅基地换房进城进镇、或就地集中居住。（2）以“三置换”更好保障农民权益。“三置换”，一是将集体资产和个人经营性资产所有权、分配权置换成社区股份合作社股权；二是将土地承包权、经营权置换成土地合作社股权或置换基本社会保障；三是将宅基地使用权及住房所有权置换城镇住房，或进行货币化置换，或置换二三产业用房和股份合作社股权。（3）以“三大合作”巩固富民强村根基的思路。“三大合作”包括社区股份合作、土地股份合作和农民专业合作社，农民专业合作社又包括富民合作社和劳务合作社。截止2011年，昆山市新增农村集体建设用地近3万亩，有效解决了项目用地问题，农村土地流转率达92.8%。2、昆山集体土地流转的主要经验。（1）科学规划成为集体土地利用和开发的基础。提出了“分片发展、城市全覆盖、大区域联动”三个新理念，将市域看作一个城市整体来统一规划，逐步形成了城市总体规划—分片区总体规划—各镇总体规划—村规划的编制体系。（2）通过多种途径建立农民的多重保障。昆山市积极探索建立了“土地换保障”的办法，农民有稳定、持久的生活保障是开展农村土地流转顺利推进的关键。（3）通过股份合作，保障农民的土地权益。开展土地流转的一个重要环节是如何合理的分配土地所产生的增值收益。富民合作社、土地股份合作社、社区股份合作社，是昆山在土地流转中确保农民的土地权益，实现农民共同富裕的主要载体。目前，该市已累计组建农村新型合作经济组织462家，其中社区股份专业合作社132家、农地股份专业合作社123家、农民专业合作社59家、劳务专业合作社2家、富民合作社146家，累计入社农民10.3万户。农民走上了“家家有物业、户户有资本、人人有股份”的共同富裕之路。

二、对我国现有集体土地流转模式的评价

广东的集体建设用地流转具有明显的自下而上性。它首先在南海、中山、东莞等地，由农民集体自发进行。2011年9月13日，广州市政府《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》，意味着广州市集体建设用地流转走向合法化。但是，广州市集体建设用地进入市场的限制条件是：不能用于开发房地产和住宅类项目，一旦违反或者没有按照批准的用途使用集体建设用地，视同违法处理。广东南海的土地股份合作制模式，不仅承认了土地在农业用途时农民对土地具有收益权，而且还承认了土地在用做非农业用途以后农民有权享有土地的增值收益，既延伸了在农村土地承包制下农民对承包的土地拥有长期而有保障的土地权利，也使农民的土地承包权因为新的收益形式和更高的收益而得到进一步的加强。但是，只有开发项目取得成功才能增强保障能力，否则会使农民得不到保障。因此，开发性安置模式能否取得成功，关键在于如何选择开发项目。从经验看，必须选择市场风险比较小、资金收益比较稳定的项目，除此以外还要考虑与工业区建设、城市功能相配套的开发项目。成都模式的土地流转，在土地集中经营过程中，农村集体经济出现了大范围复苏，“三个集中”的同时实施了农业产业化经营、农村发展环境建设和农村扶贫开发。成都模式重点解决“钱从哪里来”“、人往那里去”和“地该怎么用”的问题，将产业、土地、农民一体规划，协调推进。以工业化推动城镇化，以工业化、城镇化推动农业现代化，加快建立以工促农、以城带乡的长效机制，大力推进城乡一体化，加快新型工业化、农业现代化和新型城镇化进程。以政府引导或直接投入的土地整理集约利用换取产业和资本支撑，以产业和资本支撑换取农民就业与转移，以保障覆盖和已有的转移促进农民放弃土地，最终实现“三个集中”。

成都将项目带动、土地整理和政府支持作为引导土地流转的推动因素，最终促成农民落地转移，以解决“人往何处去”的问题，这构成了成都市城乡土地流转的基本发展模式。成都市2007年出台了《集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，主要涉及了产权代表界定、集体建设用地整理和储备、流转管理、宅基地流转和地价收益管理等方面内容。逐步探索集体建设用地直接向土地一级市场靠拢的办法，让农民享受到土地发展权带来的收益。在昆山的三种农民合作社中，土地承包权完全可以作为农民的收益性资产而独立存在。城市化和工业化的过程，实际上是一个劳动力、土地等要素大规模流动和自由交易以实现优化配置的过程。农民的土地承包经营权成了农民可交易的资产，有利于农民共享土地要素增值收益。维护农民的这种资产权利，政府要做的是制定相关规则，并加以实施和保护。农民要行使土地要素的定价权，集体合作是一种必要的制度保障。在昆山的三种农民合作社中，处于核心地位的因素是农民对于土地的法定权利和农民的集体成员身份。采用合作社可能是现有制度框架下的最佳选择。因为这种组织方式既符合宪法和法律关于土地公有制的要求，又使得劳动力和土地要素的自由流动成为可能。从以上集体土地流转模式可以看出，在发展土地市场的过程中，上述地方都坚持了土地土地公有制不相矛盾，而且是实现两种土地公有制的一种可行方式。发展集体建设用地的流转和交易，需要打破对农地转用的国家垄断，改变政府对集体土地的用途管制，让地权所有者直接参与市场交易过程，主导土地要素的定价权。这是中国土地制度改革和政策调整的基本方向，也是中国新型城镇化的必由之路。从现有农村集体土地流转的实践探索中可以发现，农村集体土地股份合作制是目前普遍能够容易接受的土地产权实现形式。在各地已经出现的股份制模式中，广东南海和江苏昆山的股份制模式最为成熟。在农村集体土地流转实践中，传统集体产权制度采取了股份合作制的形式，能够有效地保证农民在土地流转中的收益份额，减少传统的集体产权制度下讨价还价的成本。农村集体土地股份合作制作为农村集体土地产权的一种制度创新，是协调各相关利益主体的利益实现机制，有其内在的生命力。在新型城镇化过程中，农村集体土地流转要以股份合作制产权变革为契机，结合区域差异化特征，走农村集体土地产权多元化制度变迁模式。这样，农民除了农业收入、工资收入、出租土地和房屋的租金收益及经营性收入外，每年还可以额外获得来自于集体经济组的股权分红，农民既分享了城镇化的成果，又实现了收入的增长。因此，农村集体土地流转，应该成为进一步增加农民财产性收入的重要途径。

三、进一步推进我国农村集体土地流转的主要途径

（一）开展集体建设用地集约利用工作，实现城乡土地资源合理衔接土地市场已经成为要素市场中不可或缺的重要组成部分，两大要素市场的对接集中在了城乡土地市场的有效对接方面。虽然土地制度作为国家稳定的基石，不许动摇，但是，可以在城乡土地制度之间寻找合理的结合点，进行适度的制度创新。城市和农村建设用地在功能定位和利用方面，存在很大的共性和互补性，必将在新型城镇化协调发展中承担共同的任务。为了提高农村集体建设用地利用效率，把原先闲置、浪费的集体建设用地腾退出来，用作城区产业转移和功能疏解需要的建设用地，这样就增加了建设用地的有效供给，成为在不突破城乡建设用地指标总量的前提下，最实际和最有效的选择。在土地资源有限的条件下，没有其他更好的选择。通过体制机制创新，允许农村集体建设用地根据市场规律，通过适当的流转模式，充分融入城市建设中去，实现农村集体建设用地的高效集约利用，从而在城镇化发展过程中发挥关键性的杠杆作用，已经成为未来实现新型城镇化发展目标的重要突破口。虽然目前宅基地指标紧张与空置现象并存，但是，由于宅基地涉及农民基本居住权利，谨慎开展宅基地集约利用工作，可在近期内先探索宅基地集约利用和自愿有偿退出机制，在适当区域开展试点。在村民自愿前提下，进行宅基地集约利用，减少宅基地空置，将节约出来的宅基地用来集中开发建设。在试点成熟的基础上，积极建立宅基地股权化的退出机制，从制度上解决宅基地空置与指标紧张并存的困境。远期来看，可以将农村宅基地审批与宅基地集约利用、村庄合并、农民住房保障等问题统一纳入城乡住房保障系统，既能缓解城乡建设用地紧张的局面，又能实现土地的有效利用。十八届三中全会提出：审慎稳妥推进宅基地流转，宅基地不能买卖，经过批准，在法律授权的条件下，可以进行试点。目前完全放开宅基地流转还不适合，可以采取逐步试点、逐步完善的办法，退出后的保障和安置一定要全面到位。

（二）创新和完善农村集体土地流转的体制机制在我国农村集体土地流转过程中，必然带来集体土地权属关系和土地利用结构的变化，实现集体土地资源在流转中的优化配置。这种变化，本质上是农村集体土地财产所有权实现形式的变化。一般来讲，农村集体土地流转体制机制的创新，直接带来农村集体土地权益的变化，表现形式主要有以下几种：1、通过货币补偿的形式实现集体土地权益。通过征地补偿，农民的土地资产转变为货币资产，这种货币化的土地资产仍然是农民的集体资产，其处置方式通过两个途径：（1）在集体成员中分配，集体经济组织在城镇化进程中解体，农民以个体的形式转变为市民。（2）城镇化以后，进一步转化为经营性固定资产，并且通过产权制度改革在集体经济组织中股权化，使农民在城镇化以后仍然拥有经济的组织载体和财产支撑。2、集体土地权益直接转化为土地股权。农民承包的集体土地在没有被征用的情况下，也可以直接股权化，例如集体的产业用地，其使用权可以转变为某种形式的股权，农民的土地承包权也可以转换为农业合作社的股权。3、把集体土地权益置换为社会福利。可以置换为城镇的社会保障，现在征地补偿的一部分用于转换为居民的这部分村民的社会保障，这就是土地权益转换的一种途径。集体土地的其它用益物权，例如宅基地的使用权，可以置换为城镇住房，也可以置换为异地的宅基地。4、农村集体土地的承包权置换为土地的收益权。农民的土地承包权，可以集中流转到乡镇土地流转信托中心，农民定期领取土地收益。农村集体土地承包权确权，采取确权确地、确权确利、确权确股三种形式，其中确权确利就是这种转换形式，农民自己不再经营土地，但是土地承包权没有失去，仍然可以凭借土地承包权取得土地收益。

（三）通过农村集体土地流转为集体经营性建设用地入市准备条件十八届三中全会决定提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。十八界三中全会决定中提出的提高农村土地价值，更多是针对农村的集体用地。早在十七届三中全会已经提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，不过十八届三中全会公报中去掉了“逐步”一词，具体文件出台时还会适当加以限制，不会一步到位。早在十七届三中全会就提出了两个鼓励：鼓励农村土地向专业大户和家庭农场集中，实现规模经济；鼓励工商资本参与农村土地流转，但是一定是有限制的，用途上的限制和准入上的限制，甚至会有监管。2013年中央一号文件明确指出：在充分保障农民现有土地承包关系稳定并长久不变的前提下，坚持自愿有偿的原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励支持农村承包土地向专业大户、农民专业合作社和家庭农场流转，发展多种形式的适度规模经营。同时也提出，用五年时间完成农村土地的确权颁证工作。农村集体土地流转之所以受到关注，主要原因在于土地作为农民拥有的最有价值的资产，不仅具有资源的稀缺性，而且还具有巨大的增值空间。农村集体土地流转涉及到农户、农村集体经济组织、地方政府等多方面的利益，因此，农村集体土地流转过程中合理的利益分配是农村集体土地有序和顺利流转的关键。需要对集体土地流转过程中各方的权利和利益有准确的认识和判断，在充分保证农民利益的前提下，科学地制定相关的制度和措施，通过农村集体土地的合理流转，充分发挥农村集体土地资源的市场价值，既保障新型城镇化的顺利进行对土地资源的需要，又为农民谋求最大化利益。

（四）通过破解制度瓶颈，以更综合的视野来设计农村集体土地流转模式应该一方面联系城乡一体化背景，一方面联系新型城镇化、工业化和农业现代化进程，通过推动农村集体土地流转来统筹城乡综合配套改革，不仅致力于打破城乡分割体制，也要实现农村集体土地开发利用与城镇化、工业化和农业现代化的良性互动。在新型城镇化过程中，通过农村集体土地流转，破解经济发展的土地瓶颈，确保社会经济稳定发展的同时，吸引工业和城镇的资金与技术转移，促进新农村建设，推动农村生产和生活服务设施的集中改造，引导和扶持农村产业发展与农业规模化、产业化经营，提高农业与农村发展的内生动力，促进农民增收，破除“三农”困境，推动新型城镇化发展。通过推动农村集体土地流转，既促进传统农业向现代农业转变，又为产业升级和城镇化转型提供新的动力和基础。破解经济发展的土地瓶颈，核心是改变土地政策的二元分割格局，实行集体土地与国有土地的同地、同权、同价。在农地产权的实施中，始终面对集体所有制的挑战。

目前，在很多地方，农村集体土地流转都处于非法状态。虽然早在2002年安徽芜湖就开始了农村集体土地使用权流转试点，但目前也只有广东颁布了关于农村集体土地流转的地方条例。与其默认非法状态的普遍持续存在，不如在制度层面尽早取得突破。虽然这些年一再强化农户使用的权能，但农村土地转让权能却在滞后，农民土地财产权利的保障和实现仅限于农地农用，使农村集体土地被排斥在工业化和城镇化之外。因此，必须找到既能向工业化和城镇化高效配置土地，又能实现城镇化健康发展的途径。加快推进集体建设用地流转，支持集体经济组织通过出租、土地入股、合作开发等方式，参与城乡产业项目开发；探索农村集体建设用地使用权抵押制度，支持引导金融机构创新集体建设用地贷款抵押方式，允许农村集体经营性产业用地贷款抵押，赋予农村集体建设用地更加完整的财产权。而实现农村集体土地流转制度的突破与创新，加快农村集体土地流转无疑将会成为这一途径的主要内容。十八届三中全会后，希望对农村集体土地在以下几方面取得突破：一是逐步缩小征地规模和征地范围；二是打破目前分割的城乡二元建设用地制度，让城乡建设用地能够同地同权同利；从土地制度上体现公平与正义。三是农民承包的土地能够获得抵押权、处置权、转让权，为增加农民财产性收入提供产权上的准备。因为，产权不清、归属不明的现行农村集体土地产权制度影响效率、平等和稳定的目标，如果不改，要打造中国经济制度的升级版将非常困难。

作者：王朝华单位：北京市社会科学院经济所