农地入市中的银行金融论文范文

本站小编为你精心准备了农地入市中的银行金融论文参考范文，愿这些范文能点燃您思维的火花，激发您的写作灵感。欢迎深入阅读并收藏。

一、农地入市中的金融需求分析

农地的不同入市途径会衍生不同的金融需求，所以分析农地入市的金融需求需要结合具体的入市途径。对经营性集体建设用地而言，如果真的实现了与国有土地的同权同价，那么其入市的途径将与国有土地一致，即首次入市和二次入市都可以通过出让、出租、入股、抵押等形式实现。这里需要说明的是，尽管本文重点讨论农地的二次入市，但若经营性集体建设用地的首次或二次入市途径一致，那么其金融需求不会有重大差异，所以下文对此不再区分。对以宅基地为主的非经营性集体建设用地而言，由于法律将其转让限定在了集体经济组织内部，其直接入市不仅存在较大的体制障碍，而且政策也未对此改革方向提出更深入的意见，所以我们预计，非经营性集体建设用地的直接入市在可预见的未来仍将难以成形，以土地增减挂钩和地票交易为主的间接二次入市模式仍是主流。下文就结合这几种入市途径，具体分析其中的金融需求。

（一）信贷需求由于农村资金外流等状况的存在，农村经济组织尤其是农民贷款难一直是我国金融领域的难题。按姚长存（2012年）的测算，我国银行业对全国小型企业的整体信贷覆盖率大致在5.5％～6％，对乡镇企业的信贷覆盖率低于2％，影响其贷款难的一个重要原因就是抵质押物缺乏。随着农地可入市，这一瓶颈问题将获得缓解的可能。对拥有农村集体建设用地使用权的经济组织或个体而言，在需要扩大生产规模、引进先进技术和装备时，将可以选择以土地使用权作为抵押，向银行申请贷款；对拟进行农地交易的买卖双方而言，供方将可以用土地作为抵押申请资金进行前期的投资，以更好促成交易；需求方也可以在土地成交后以该土地使用权进行抵押，申请银行信贷支持，置换其已占用的资金，缓解流动性压力，甚至可以申请做成按揭贷款模式。在土地增减挂钩和地票交易中，这种信贷需求更为强烈。尽管两种操作模式存在“先占后补”和“先补后占”顺序上的巨大差异，但两种模式的共同点在于运作周期都较长，且在项目前期整合复垦农民宅基地和公共建设用地、安置农民阶段，都需要垫付巨额的资金。尤其是在地票交易中，如果农地不能作为抵押物，那么在取得地票之前，将很难获得信贷资金支持。即使是取得地票后，如果不能及时拍买到国有建设用地，那么地票就很难变现，将一直占用着企业的资金，形成企业巨大的资金压力。这也是我国现阶段土地增减挂钩以及地票交易存在“烂尾”项目的重要原因。农地入市后，增减挂钩项目或地票交易项目只需在完成第一阶段的安置农民甚至在与农民签订安置协议后，就可用拟复垦的建设用地作为抵押申请信贷支持，在复垦验收完成取得地票后，只需再将抵押物置换为地票即可。这就相当于打通了农地置换过程中的整个资金运转链条，有利于确保整个项目的顺利实施，实现农民、项目运作方、银行的多方共赢。

（二）投融资顾问需求这一金融需求大多源于农地的需求方，尤其是已经与银行建立业务往来的需求方。当客户因经营战略需要，拟购买、租赁或吸收农地作为出资入股时，出于专业与谨慎的考虑，往往需要对相关决策进行独立第三方的评估，从而产生聘请顾问的需求。目前大型商业银行普遍都提供有该种类型的咨询服务，在提供该类型服务时，银行会对客户进行细致的尽职调查，并对客户相关决策的前景、风险进行充分评估，最终对决策可行性出具专业意见并提供合理操作方案。从客户角度来说，聘请银行提供投融资顾问服务，有利于银行加深对客户经营与财务状况的了解，从而有利于双方扩大合作，如建立信贷业务往来等，这是银行从事该类型服务较券商类金融机构无法比拟的优势。此外，站在农地供给方角度，进行农地入市方式决策，是选择转让还是出租、联营、入股等，往往也涉及较为专业的研判，也会滋生投资融决策顾问需求。最后，由于商业银行尤其是大型商业银行客户基础广泛，且对客户了解程度较深，当某一客户存在购买或出让特定类型农地的需求时，商业银行还可在一定程度上提供居间信息服务。总之，随着农地入市项目的逐渐增多，围绕农地投资、转让、出租、购买等顾问服务需求会大幅增长。

（三）资金托管需求这一需求主要出现在农地转让、土地增减挂钩以及地票交易项目中。农地转让过程中，由于涉及土地权属的审验、登记、变更等多个环节，完成整个流程往往耗时较长。在这个过程中，任何一个环节的意外事件都可能导致交易中断。所以，对农地购买方而言，交易协议签订后，即将全部地价款支付给卖方存在交易中断后不能及时收回价款的风险；而对农地的出让方而言，也存在农地权利变更后不能及时足额收到价款的风险。此时，对地价款的资金托管需求自然产生。在双方签订交易协议后，农地的转入方就可以将全部或约定比例的购地价款存入指定托管账户，非双方同意该资金不能划转，直到农地权利变更完成，银行直接将托管账户中的资金转入卖方账户。同理，在土地增减挂钩和地票交易中，由于前期宅基地的收集、整理、复垦需要较长的时间，从项目启动到与所有农民签订完宅基地置换协议之前，存在对土地补偿款及安置费用进行托管的需求。这样有利于打消农民收不到价款的担忧，也保证了万一项目中断对项目方形成的损失，确保整个交易顺利实施。

（四）支付结算需求支付结算需求是农地入市过程中最基本的金融需求，也是最常见的需求。从农地转让中的一对一支付结算，到土地增减挂钩或地票交易中的一对多支付结算；从一次性支付价款，到分期定时支付或分期不定时支付，农地的不同入市途径会产生不同的支付结算需求，且这种需求呈现出越来越“个性化”与“定制化”的特征。受益于信息技术的快速发展与中央对“三农”金融领域的重视，以农业银行为代表的大型商业银行已将基础金融服务覆盖到了几乎所有的县域，即使是在暂时不能提供物理网点服务的乡村或边远山区，农业银行也都基本覆盖了“惠农通”等专用金融机具，可以满足村民任何时候足不出村的资金查询、转账与小额取现需求。也就是说，无论农地入市中的资金支付结算需求涉及到多偏远的乡村，也不论其需求多“个性化”，以农业银行为代表的大型商业银行都具备提供优质服务的能力。

（五）资金理财需求理财需求是由农地入市而衍生的金融需求。不论采用何种入市途径，一般都会涉及大额的资金往来，加上农地的出让方往往是农村居民或乡镇企业，投资经验普遍缺乏，投资意识相对薄弱，风险偏好也较为稳健，随着土地价款的到账，其资金很可能沉淀在账户上，从而产生保值增值的理财需求。尤其是在土地增减挂钩或地票交易中，宅基地被置换的村民往往集中收到大额土地补偿款和安置费用，如果没有合理的投资渠道，这笔款项很容易被挥霍掉，如我们在媒体上经常见到的“被征地村民获得补偿款后赌博返贫”的故事。所以商业银行在完成对农地价款的支付结算后，可进一步进行专项理财营销，既帮助农民获得投资渠道，也将资金循环在了自身体内。此外，对前述农地入市过程中可能产生的托管资金，商业银行也可为其配套专项理财方案，满足客户资金增值需求。

（六）资产证券化需求资产证券化需求既可能来自于农地转出方，也可能来自于商业银行。来自于农地转出方的土地资产证券化是一种资产支持型证券化，银行可在这一过程中提供信贷支持、托管、结算、理财等金融服务，不过对运作方要求极高，目前在我国基本无法实施，所以真正具有现实可行性的是银行主导的农地抵押贷款证券化。基本原理为：银行将农地抵押贷款出售给某一特殊目的实体（SPV），由该SPV对贷款打包组合并发行证券，再经过增信和评级后，将证券向社会或特定机构发售。由于实施土地抵押贷款证券化后，可减少原农地抵押贷款对商业银行资本的占用，有利于银行投放更多的贷款，支持更多的农地入市，所以对农地入市的买卖双方和银行来说，都具有支持证券化的理由。目前，我国商业银行还处在证券化业务试点阶段，但已取得较好效果。我们预计，随着试点的逐步深入，这一金融需求将快速增长。此外，农地入市后，将农地委托给信托公司经营管理的农地信托模式（如中信集合信托计划1301期）；以农地换取养老保险等社会保障的农地社保化模式（如宁夏永宁征地农民养老项目）；甚至由银行系的融资租赁公司根据客户需求，投资农地并租赁给客户使用的情形都可能出现并获得发展，由此可为商业银行的业务开展创造更大空间。

二、商业银行服务农地入市的策略

一是区域策略上，应渐次推进，避免一哄而上、全面放开。我国地域广阔，各地区经济发展水平、城镇化进度、土地市场活跃程度甚至居民恋土情结差异巨大。在东部沿海地区，城乡一体化特征日益鲜明，长期以来以隐形和间接方式实现农地入市的各种实践，已经活跃了当地的土地交易市场，深化了当地居民对农地流转的认识，农地入市的各种技术条件事实上均已具备；在中部地区，随着产业梯度转移的加快，以工业园区和产业集群为代表的建设用地增长正逐渐成为推动当地农地入市的主要动力；在西部地区，政策支持的农地入市试点早已开展，相关配套机制也一直在持续完善，但受制于工业基础和基础设施的薄弱，在试点地区之外的农地入市仍然存在市场需求不旺和居民意愿较低的双重压力。对商业银行而言，农地是新事物，加上其高度的敏感性，所以对农地入市的支持尤其是信贷支持应采取稳步推进的策略，不能一哄而上、全面开花。我们认为，在东部城乡一体化程度较高的地区，可全面放开农地入市的金融服务支持，但需制定严格的业务操作规范；在中部地区，可重点选择经济基础好、有成熟工业项目和产业支撑的地区进行金融服务试点，为全面开展业务积累经验；在西部地区，业务范围可暂时限定在政策试点地区，并在提供金融支持时，尽可能引入政府的增信。

二是客户选择上，应优先支持信誉高、实力强、管理规范的运作主体。农地的资本密集属性，决定了商业银行在筛选运作主体时，应高度重视客户的资金实力以及良好的投资经验，并优先支持利用农地进行实体投资的运作主体；农地的政策密切性，又要求商业银行高度重视运作方的管理规范性与内控体系的健全性，以尽可能避免操作不规范而导致的政策风险；农村经济组织或农民对农地尤其是宅基地补偿的高度敏感性，还要求商业银行应高度重视运作方的信誉以及历史信用记录，并优先支持高信用等级客户，以尽可能降低群体事件发生的概率。我们预计，禁锢农地与“市”隔离的门槛一旦被打破，必将在短期内迸发出巨量的金融需求尤其是信贷需求，这就更要求商业银行要以审慎和稳健的眼光去选择和评估客户。对商业银行而言，尽管信贷业务是农地入市供求方最可能需要的服务，但在信贷支持尚不具备条件的前提下，应尽可能营销客户的支付结算、资金托管和投融资顾问等中间业务需求，通过提供中间业务加深对客户的了解，再寻求进一步的深化合作。

三是项目筛选上，应重点支持规划清晰、市场前景广阔的入市项目。选择了好的客户后还应该优选项目。由于我国土地实行用途管制制度，所以在审查农地入市项目时，应特别注意拟支持项目的土地使用规划，并选择规划明确、用途合规、有市场潜力的项目进行针对性支持。我们建议，可从以下项目中重点选择：一是技术含量高、市场前景广的科技型、集约型现代农业和种业用地项目；二是立足新型城镇化的土地开发、基础设施完善、公共服务构建、新农村建设以及特色资源开发的城镇化建设用地项目；三是大型企业在农村地区的落地公司或子项目，环境友好、低耗能、低污染的环保型项目，以及承接城市地区产业转移的优质工业化用地项目；四是以农村物流体系、现代交通、通讯、互联网、电子商务平台建设为重点的信息化建设用地项目；五是为大型企业集团做配套产品和服务，有独立技术含量的配套型用地项目；六是大型企业尤其是农业产业化龙头企业扩大生产规模，在农村地区建设生产基地、延伸产业链条的用地项目。

四是服务内容上，应对接好客户需求，注重服务的综合化与多元化。除传统信贷外，还应加大对客户多元化金融需求的挖掘与开发，实现真正全面理解客户需求，按需营销。一是要注重供求双方的服务营销。如为农地的需求方提供信贷资金支持时，可同时向供应方营销专项理财服务。二是要注重综合金融服务方案的制定。从决策阶段的投融资顾问到具体入市操作中的信贷资金提供、资金托管和结算支付，以及项目结束后的理财和还款计划，应结合客户的具体资金流转匹配一揽子综合金融服务，实现对客户多角度、全方位的需求全覆盖，真正做客户的“财富管理专家”和“金融资源整合商”。三是要注重及时创新产品和服务。农地入市的具体操作千差万别，新的入市模式也会层出不穷，商业银行除要及时做好产品和服务对接外，还要加大对市场运行趋势的前瞻性研判，并要能结合各地经济发展水平和文化习俗，因地制宜地创新出区域性产品和服务。我们认为，在农村社会保障体系仍不健全、农民恋土情结仍然强烈的今天，以农地换取社保和不涉及农地使用权流转的农地信托、证券化模式将更能获得农地拥有者的青睐，围绕这方面的金融需求，商业银行可提前做好准备。

五是管理手段上，应注重技术支持和相关配套机制的构建和完善。作为金融服务的新领域，农地金融业务的持续健康发展还需要计量技术、风险管理、政策建设等配套机制的支持。一是在计量技术上，首先要解决农地的估价问题，这一问题在现行的业务实践中尚属于空白。我们认为，影响农地价值的最主要因素包括地理位置、所处区域土地市场活跃程度、当地基础设施建设水平、当地房地产市场趋势等。在具体估值技术上，可考虑市场比较法（以相近区域的农地历史成交价格乘以一定修正系数获得，适用于已有交易记录的地区）、未来收益法（以农地入市后的未来一定期间内产生的收益折现后获得）、成本法（以上缴政府的土地管理费加土地开发费、税费、利息以及合理的开发利润确定）等。二是在风险控制上，业务开展前，应对业务的风险容忍度、信贷限额、经济资本占用率等进行详细的测算、论证与说明，并建立有定期的监测体系，及时反馈业务开展中的问题并修正，确保将业务风险控制在可容忍的限度内。三是在政策完善上，应提前做好现有相关制度的修订，将农地纳入抵质押担保体系，制定合理的抵质押率，明确抵质押物估值变动时的处理措施以及具体业务流程。

六是资源保障上，应建立并持续优化人力、资源配置、激励约束等机制。一是应配备充足的客户经理，满足业务开展所需的人力支持。业务前期，应尽可能选配熟悉农村市场、业务素质较高且具有固定资产业务经验的人员进行项目调查，逐步积累经验后再培养新人。二是在资源配置上，应给予农地金融业务以适当优先考虑。首先在信贷资源配置上，限额内需求应尽可能满足，确保全行整体业务能维持在一个事先规划的规模水平；其次在费用配置上，应给予农地金融业务一定的弹性，满足新业务开展初期可能出现的多次调查、论证的情形。三是在激励机制上，应适当提高业绩奖励系数，鼓励客户经理投入更多精力钻研业务，同时要制定合理的尽免职规定，适当放宽风险追责，慎用处罚措施，减轻客户经理对新业务“不愿做、不敢做”的畏惧心理。四是在业务培训上，除定期组织客户经理进行业务交流，讨论各自好经验、好做法以及相关风险点外，还可适时聘请土地管理部门、行业专家进行农地政策、估价技术、风险防范等知识的讲解，持续完善农地金融业务的智力支持。

三、结语

作为一种重要的资源要素，农地入市事实上是对农地使用权商品属性的追认，有助于推动其与资本、劳动、企业家才能更好地组合，实现更大的经济潜力。然而，农地与资本结合的过程，也是将经营风险扩散到金融领域甚至整个社会的过程，所以金融服务农地入市需要稳扎稳打地“试错”。尽管银行业具备提供优质金融服务的能力与信心，但农地金融业务的持续健康开展还需要政府部门的积极引导以及相关法律政策的尽快完善，目前急需解决的问题至少包括两个方面：一是在农地的集体所有属性下，集体如何行使决策权，谁能代表集体行使决策权需要明确，这也是本文回避农地首次入市的原因；二是农地的交易平台如何构建，具体的交易流程应予以明确，否则没有交易平台的农地终将难以吸引金融资本的参与。

作者：姚长存单位：中国农业银行农村产业与城镇化金融部