商业银行处置抵押资产范文

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一、问题的提出

押和保证商业银行为贷款等授信业务设立的担保方式最常见的主要有三种，抵押、质方式。其中抵押担保在日常业务中倍受青睐，所谓抵押，就是以借款人或第三人的特定财产设定担保，未来贷款到期未获清偿时，抵押权人相对于其他债权人在特定的财产上有优先受偿权。在银行业务实践中，设定抵押也考虑了不高于70%的抵押率，但仍然不足以变现收入偿付全部贷款本息，与抵押合同签订时所期待的利益目标相去甚远。据粗略统计，通过处置抵押财产变现收入（剔除处置费用）不到应收本息的一半。这么低的收益率，我们不禁要问，形成这一结果的原因是什么？对我们的贷款担保的设置、处分政策应怎样检讨，以及以何种对策来提高抵押资产的变现能力？

二、风险及成因

我们认为回答上述问题，仅囿于理论层面的探讨是不够的，现结合笔者所涉业务实践，并从抵押信贷业务受理、处理、发放、监管和处置等业务流程中寻求答案。我们认为，抵押贷款业务至少存在以下几种风险：法律风险、操作风险、市场风险和政策风险。

（一）法律风险。它主要是指因违反有关法律规范的强制性规定而带来种种不利甚至是导致合同无效的后果。

首先是抵押人主体资格方面，国家机关、以公益为目的的事业单位、社会团体，为其股东或其他个人提供担保的公司，法律对其担保行为有限制性的规定；其次是抵押标的物方面，法律规定违法、违章的建筑物，依法查封、扣押或监管的财产，权属关系不明或有争议的财产不得抵押，以及乡村集体土地使用权不得单独抵押等等。笔者曾在某单位检查中发现一企业以正进行商检的进口设备设押，后未通过商检而不具备国内交易的合法资格，抵押合同遂成一纸空文。另外，企业受托而为加工承揽之物，租赁物对外设定抵押，因产权归属他人而无权抵押。还有在抵押合同的起草签订方面也存在诸多瑕疵。尽管银行抵押合同为制式合同，借贷双方仅需填空则可，但相关要素错填、漏填现象屡查不止，为未来风险发生留下隐患。

《物权法》生效在即，该法在抵押担保的许多方面规定了与以往《担保法》不同的内容，如不能因法适事，操作汇总也可能产生法律风险。

（二）操作风险。主要是指在抵押贷款办理和抵押物处置等操作层面存在的种种问题和不足，致使抵押权的实现受阻或实际变现价值减损。它至少包括以下几个方面：

1.抵押物的选择。检视银行抵押物的种类，无外乎房地产、机器设备和交通工具等。日常操作中没有对抵押物进行细分，并针对其不同特质进行分类管理。其实何种抵押物担保变现价值高、风险小并无定论，只能在具体个案中具体分析。比如设备的产权变动，不需履行登记手续，但设备抵押登记后，一旦抵押人擅自将设备转售他人，贷款风险随即发生。天津静海农行就遇到此类案件。又如某开发商以拟建设土地办理贷款，尽管办理了土地抵押登记，但开发商开发房产后，将地上商品房分套卖给消费者，致使银行到期客观上无法处置抵押物，导致抵押设定的合同目的落空。

2.评估环节的问题。抵押物设定和处置时，需对其价值进行评估。同一标的物，影响评估价格的有两大因素：评估目的和评估方法。评估目的即评估报告的用途，一定程度上反映评估行为的价值取向；不同的评估方法可能产生的结果差别甚远。以土地为例，某市土地分成三级九类，不同类别的地段，有一个不同的价格幅度，一个一类地段但位置偏僻的房地产，评估价格一般多于二类地段沿街房产，但实际变现时可能恰恰相反。同一地产按工业用途还是商业用途，评估结果也不一样。因此如果评估价值与市场真实变现价相去甚远，未来变现时即便扣除一定的抵押率也往往难以足额清偿贷款本息。

3.日常管理环节的问题。一是抵押合同签订后，未及时履行法律规定的审批、登记等手续；二是监管职能不到位，有的银行将企业财产设置抵押后便置之不管，等到抵押人将抵押设备变卖，抵押房产拆除后，贷款行方如梦初醒，正所谓抵押依然有效，权利实际落空。此外，对于一些房地产贷款，由于“房地产市场正开始进行整合，重组洗牌，汰弱留强，一些实力弱的就淘汰出局”。贷款到期后，如我们未能及时了解企业动态，仍是通过多次转贷方式重办抵押，似乎风险未降低，实际上抵押物经年以久，损耗颇大，最佳处置时机已经坐失。

4.处置环节的问题。担保法规定实现抵押权可以经双方当事人协议方式处置，协议不成的，需经诉讼执行程序解决。处置方式可通过拍卖或变卖取得现款来清偿债务；拍卖、变卖不成，也可以抵押物折价即我们所说的以资抵债来代替现金清偿，但收取抵押物非我所愿，银行关注的终极目标仍是变价受偿。因此仍需进行处置，但处置方式及处置措施的不同，直接影响了耗费多大成本，取得多大的变现收益，比如一般的诉讼方式固然能依法确权，但往往旷日持久，且诉讼费、执行费费用较高，增加了贷款人的财务负担和交易成本。如果一次拍卖不成，有的便屈从个别法院的压力，直接以评估价相抵，存储、保管费用且不说，二次过户本身又增加了费用负担，而这些费用基于量化的困难在办理抵押之时是很少考虑的。

（三）政策风险。国家政策具有一定的稳定性，但也并非一成不变，相关财经政策的变迁，对抵押财产的处置可能产生重大影响，而某些政策又具有溯及以往的特点，客观上也使我们实现抵押权之时就已产生若干风险。比如某企业贷款以划拨土地上的房产设抵押并登记，但划拨土地并未登记。以前涉及银行案件的若干判决表明，这并不影响抵押效力，但自2003年4月18日的最高院司法解释有关划拨土地抵押的规定明确其为无效，当然后来又做出了修改。经法院裁定将抵押房地产判归银行所有后，因交易费用不菲而未及时办理过户的现象很多，但这很有可能面临来自房产、土地等部门的行政处罚，遂置抵押银行于两难的尴尬境地，实务中已有这样的案例。再就是市政规划方面，特别是市政项目道路的拓宽往往使被拆迁的公有房产得不到补偿，造成抵押权落空，而且现行的拆迁办法是规定拆迁人与被拆迁人签定协议，拆迁补偿金在抵押权人不知情的情况下直接偿付给被拆迁人，抵押权人对抵押物补偿金的物上代位客观上无法行使。

（四）市场风险。市场风险更大程度上表现为一种不确定性风险。一是抵押物价值在抵押权存续期间内发生的市场价值的变动，可能导致未来变现价值的减损。市场风险还体现于上面所说的抵押物处置成本过高，也实际影响了变现收益。以划拨土地上房地产过户为例，除出让金外，将负担契税、营业税和过户费等10%以上的费用，如果二次过户所得现金就所剩无几了；此外抵押物的精神损耗也殊值关注，如房地产的户型、设计及配套设施，经多年之后已经落伍，在实际变现时价格必大打折扣；在银行直接处置抵押资产场合，由于旧货交易和房地产二级市场的不健全造成信息管道不通畅，甚至会遇到有价无市的情况也不足为奇；还有机器设备的技术含量降低，因产业结构调整，市场需求的降低或替代产品的出现，都足以导致降低抵押物的变现价值。

三、对抵押方式的思考

正如y=f(x1，x2…)的概念，以上的分析无法建立一个涵盖本论题全部变量的模型，但我们仍可以发现造成抵押财产未能足额满足全部贷款本息的很大一部分原因是外在的，如上所述，来自于法律的、市场的、政策的以及当地的行政管理环境的失范，均可能对该问题产生直接的负面影响。我们所应被要求的只能是尽可能的掌握这些变量，达到趋利避害的目的。还有一个认识上的问题，借款人自身的经营现金流量是贷款真正的一般担保，即所谓的第一还款来源。而那些认为有足额、适格的抵押财产便可在借款人实力的考量上有所松动的想法是有害的，从贷款五级分类观点来看，借款人以自身经营收入不足以偿还到期贷款本息，使用处置抵押物的方法来清偿贷款，说明该贷款本身已近次级以下形态；或问，采取大幅度降低抵押率的方式，或是增加投保财产险不可以降低风险了吗？我们认为作为具体贷款个案尚可考虑，作为整体的信贷政策导向则损害信贷市场展业的空间，交易的便捷与交易安全同样重要。

贷款行自身的操作也存在值得反思之处，比如抵押担保和保证担保孰优孰劣，同样不可能形成一个定论。抵押担保的手续烦琐、法律环节较多，且担保财产特定，远不如保证担保手续简便，但《担保法》实施八年的今天，有充分实力愿意提供无偿担保的企业已是寥若晨星。还有采取诉讼拍卖的程序处置固是一条正规的路子，但费用随之增加，也实质上减损了抵押物的变现能力。此外，外在的风险需要我们正确的判断和应对，但自身管理的缺位才是造成抵押贷款损失的最重要因素。

基于以上的分析，便不难得出这样的结论和认识：对于抵押贷款业务仍应同其它业务一样，把借款人的偿还能力放在第一位考虑；为降低抵押贷款风险或损失所采取的措施，并没有“放诸四海而皆准”的法则，需具体问题具体分析，创造性的开展工作，才是颠扑不破的道理；同时人是最可宝贵的资源，真正提高客户经理的业务水平和创新能力，重新构建抵押物监管的约束机制已是当务之急。

四、几点建议

基于上面的认识，笔者认为，规范和创新是业务发展的两翼。规范运作是前提，殷鉴不远，必须警惕新一轮大发展酝酿新一轮风险的怪圈。同时，具体的贷款业务操作中，一企一策，不必拘泥于固定的程式，发散思维，创新方式，在个案中或许会“柳暗花明”。

1.创新担保方式，分散抵押担保风险。参照按揭贷款模式，个案中寻求银保合作，办理履约保证保险作为银行贷款的担保方式而取代财产抵押担保。一些个私法人类贷款，可适当引入大股东10%份额的个人保证等，还可以充分考虑《物权法》第181条规定的浮动抵押制度，增加抵押的品种。当然新型担保必须建立规范操作，尤其是浮动抵押等新类型合同，要由银行总行统一制定。

2.银行尽可能干预评估过程，并尽可能考虑变现期的因素，使之尽可能接近市场价值，引入评估报告听证制度。对于评估报告结论，建议贷款审查机构组织专业人士进行必要的听证。

3.灵活利用政策，切实降低处置费用。鉴于目前抵押物尤其是不动产处置变现需高昂的交易费用，尽可能减少处置环节非常重要。例如能够协商解决无需诉诸公堂，诉讼程序中原则上坚持法院拍卖变现等。另外要用活用足改制政策，例如对划拨土地过户，要至少交40%的出让金，但如果协调买主以改制方式出现，则适用改制政策，出让金缴纳比例是10%，如果以股份转让的买壳方式，则无需履行出让手续。对于二次过户问题，个案中不妨试用将确定债权让与买受人方式或债务重组，抵押权依法随之转让，可减少一次过户手续。

4.重视抵押物的选择。鉴于机器设备的动产性质和技术发展等因素，个人认为机器设备抵押应当慎行，且应考虑以成套设备为主，避免损害整体价值，还应考虑设备的行业普适程度。对于开发商土地项目贷款，除加强监管之外，还要与按揭等配套贷款一体施行，可有效防止土地抵押权罹于“落空”。必要的时候，增设开发商担保责任，可起作用是“（1）控制两证。（2）代位偿付”。新建房产抵押贷款，则应充分考虑欠缴税款和该房屋的工程欠款，因为抵押物的处置顺序劣后于法定的建筑优先权和税收优先权等。

5.选择时机果断诉讼。对于已经或即将发生风险的要依据合同约定，及时果断起诉，实现抵押权。当然应当注意“采取必要的诉讼策略，打有把握之仗，做到诉之能战，战之能胜，胜之能得”。