中小型企业融资模式探析范文

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摘要：一直以来，中小型房地产企业为我国经济发展做出了重要的贡献，无论是在税收方面还是在缓解就业压力方面，它都发挥了很大的作用。近些年来，许多中小型房地产企业濒临倒闭破产，频频曝出的地下钱庄，都充分说明了中小型房地产企业面临着比较严重的资金问题。为了让中小型房地产企业更加稳定健康地发展，本文选择南阳某房地产企业作为研究对象，探讨了中小型房地产企业融资难的原因及对策。研究分析表明，中小型房地产企业资金短缺的原因主要有两个，即宏观和微观两方面。从微观层面来看，企业自身管理机制存在诸多不足，拖欠款比较严重，而且没有一定的扶持政策；从宏观层面来看，企业之间同质竞争十分突出，资本市场的发展受到限制。针对这些问题，政府必须充分发挥自己的职能作用，减轻中小型房地产企业资金压力，提高综合竞争力。

关键词：中小型房地产企业；资金短缺；融资难

一直以来，中小型房地产企业为我国经济发展做出了重要的贡献，无论是在税收方面还是在缓解就业压力方面，它都发挥了很大的作用，承担着国家新型城镇化发展的新动能，为经济发展做出了重要贡献。当前房地产市场低迷，地产企业受到国家宏观政策的限制，特别是中小型房地产企业面临着融资难、资金短缺的严重问题，为了让中小型房地产企业更加稳定健康地发展，创新中小型房地产企业融资模式成为了迫切需要研究的课题。本文选择南阳某房地产企业(以下简称W公司)作为研究对象，分析了中小型房地产企业融资难的原因，给出了提高中小型房地产企业综合竞争力的对策和建议。

1W公司概况

现阶段国内企业总数很多，已经注册的私营企业超过了800多万家，这与近些年来市场经济快速增长形成反差。目前市场比较萧条，但是企业的数目仍然没有大幅度减少，很多企业为了继续运营就以亏本为代价。另一方面，中小型房地产企业的管理方式比较落后，政府也没有针对中小型房地产企业制定相应的扶持政策，中小型房地产企业的融资存在很大困难，这些都严重制约了中小型房地产企业的发展。对于中小型房地产企业来说，其融资渠道主要有以下类型。第一种是内部融资，这种融资方式实际在很大程度上是一种自身投资方式；第二种是外部融资，这种方式又可以具体分为银行贷款、票据融资、债券等方面。W公司坐落于河南历史文化名城——南阳，是某地产企业旗下的子公司。在集团的国家化战略，集团的管理和规范化的运营方针领导下，W公司积极学习集团的优秀企业文化、成功的项目和管理经验，扎根南阳，为南阳的城市建设做出了应有的贡献。但是，该地产企业在实际的经营管理及资金筹集方面面临着诸多问题，这需要管理者认清问题的实质，总结经验，迎接挑战，从容应对企业面临的问题。

2W公司存在的融资问题

首先，市场的范围不广，而且公司的收入有限，所以W公司的融资方式也受到了一定限制，他们难以接受较高成本。目前很多中小型房地产企业在经营扩张的时候主要采取的是内部融资，尤其是那些刚刚成立的企业更是如此。其次，虽然内部融资会给企业带来一定的好处，不过企业在获取内部资本的时候动力明显不足，尤其是很多股东更关心的是短时间内的收益。最后，由于中小型房地产企业承受着不同程度的赋税，所以内部融资能力受到很大的影响。另一方面，我国制定的《公司法》和相关法律中规定，大部分公司凭借发行股票筹集资金的方法几乎不可能实现。近些年来，中小型房地产企业老鼠仓事件发生的概率很大，这使得很多投机者迎来了大量机遇，事实上，这在一定程度上暴露出了市场监管存在的问题。对于国内债券市场而言，由于起步较晚，所以发展还比较落后，尤其是和银行信贷与股票的发展情况相比处于劣势。现阶段政府已经采取了一定的措施，不过由于发行债券存在很高的壁垒，所以债券融资需要消耗很高的成本，再加上整个市场的监管不力，所以制约了中小型房地产企业的融资。

总体而言，中小型企业的融资问题是由很多方面的原因引起的，具体来说，企业内部因素有影响；政府和金融机构也有影响。鉴于此，为了保证该公司能够更加稳定健康地发展，我们应该及时地制定相应的解决方案。另外，目前公司的投资与融资存在问题，一定要认真制定融资计划，结合现阶段的实际情况，尽可能获得更多的资金支持。

3W公司融资难的原因

3.1企业自身经营管理不善

如前所述，目前国内中小型房地产企业数量较大，不过绝大多数中小型房地产企业属于劳动密集类型，而且规模不大，所以市场竞争中相对处于劣势，再加上国内外市场环境的冲击，使得中小型房地产企业经受着巨大的生存考验。分析W公司的管理现状能够发现以下问题：首先，该公司管理人员的综合素质普遍不高。公司早期创业的时候企业家主要是以个人名义，其文化程度较低，很多企业家还是小学文化水平，创业取得了一定的成绩之后，他们比较满足于现状，也不会对科学的管理方法引起足够重视。该公司在进行决策的时候主要采取的是领导做主的方式，一旦发生错误，很有可能给企业带来难以挽回的不利局面；其次，公司的产权比较模糊，家族式的管理方法还是给公司带来了很多问题。这样的管理模式显然存在很大的隐患，一旦家庭发生变故，那么企业的正常运营就会受到阻碍，严重的时候直接使企业倒闭；最后，由于公司的规模不大，所以实力相对处于劣势，尤其是在国外一些公司的冲击之下，公司面临着很大的生存威胁。综上所述，由于W公司管理不合理，运营效率不理想，进而使得资金回收存在困难，导致了资金短缺的情况发生。

3.2拖欠货款和垫资

建筑、零售业存在着严重的拖欠货款和垫资的现象。因为银行贷款政策的限制，房地产信托行业几乎面临着绝境。由于房地产行业的负债较重，所以他们必须寻求新的路径，于是建筑商垫付资金的方式出现了。就目前的情况来看，很多房地产企业开始对货商与建筑商提出了不同程度的垫资要求。对于W公司来说，它在南阳市存储的土地超过了10万平方米，假设建筑成本为每平米2000元，那么需要的建筑费用高达2亿元，所以它要求建筑公司来垫付这些资金，销售完成之后逐渐还款。假设现房都完成了销售，资金也是在一年内逐渐支付给建筑商。毫无疑问，这使得建筑商出现资金短缺的概率很大。因为市场竞争压力较大，很多建筑公司只是为了订单，所以被动地接受这样的垫资条件。不过需要指出的是，建筑商垫资涉及到的内容有很多方面，比如建筑原材料费用、人力费用等。对于绝大多数房企来说，应付账款越多，其能够获得的利润越高。适当的拖欠货款其实能够一定程度地拓展自己的市场，进而能够购买更多的土地，这种拖欠具有较强的恶意，因为其本身是有钱能给。由于受到恶意欠款的影响，下家的资金必然会出现不同程度的短缺现象，这是导致企业资金短缺的重要原因之一。

3.3保障扶持政策缺失

相比发达国家，我国在政策上对中小型房地产企业的支持力度显然不够，尤其是中小型房地产企业的法律地位得不到有力保障。与此同时，从执法的角度来看同样存在很多不足之处。目前针对民营企业的相关文件还是有一定的作用，不过我们不能盲目乐观，毕竟这两个文件还是存在诸多问题。不难发现，现阶段国内的执法环境并不理想，政府对中小型房地产企业的干涉已经影响到了其正常运营。由于实体经济的利润相对较低，再加上很高的赋税使得中小型房地产企业面临很大的资金问题。目前企业主要缴纳国税和地税，其中涉及到的税种多达23种。企业每年的利润在逐渐降低，税收保持不变，这使得中小型房地产企业面临很大的资金短缺压力。另外，信用评价及担保体系不健全，导致银行及其他金融机构无法正确评价该公司的风险。由于金融机构对该公司不够了解，不够信任，缺少正确的评估系统，因此不敢贷款给该公司。正因为该公司的各种特殊性，举个例子来说，由于信用记录的缺乏，财务风险难以控制，企业存货时间不长，这些都使得商业银行对企业的了解不够深入，进而使得贷款决策受到影响。

3.4市场同质化竞争

建筑行业一直是市场化程度较低的行业，计划经济特点突出，企业的创新能力一直没有显现出来。国家的导向十分明确，强调市场的主导作用，让市场来决定资源的分配。同时，建筑业的增长速度是相对较慢的，关系竞争减少，实力竞争将越来越明显地展现出来。房地产危机、建筑企业的增进速度大幅低落，业主和开发商在支付环节屡次显示出问题，资金是对建筑企业的第一个重大考验。中小型房地产企业应适当地降低融资成本，拓展筹集资金的渠道。随着产业整合的开始，融资能力较强的企业会有更多的并购机会，低成本的融资方法会在行业中快速蔓延。

3.5商业银行贷款备受歧视

对于商业银行来说，他们在选择贷款对象的时候倾向于选择规模较大的企业，因此规模不大的中小型房地产企业难以得到资金支持，使得融资渠道受阻。目前绝大多数商业银行都属于国有银行，所以国有企业贷款不会存在很大困难，商业银行对国有企业的信任度较强。除此之外，中小型房地产企业还要面临较高的贷款成本，这一点对很多中小型房地产企业而言难以接受。针对目前的情况来看，绝大多数信贷部经理都比较愿意选择高额贷款企业。首先，高额贷款能够帮助它们获得更高的提成，其次就是工作重复性较强。由于规模较大的企业比较成熟，所以贷款风险相对较小。

4创新中小型房地产企业融资模式的对策建议

4.1建立科学的管理体系

毫无疑问，科学的管理方式对于任何企业来说都至关重要。首先，公司应该重视自身管理能力的提高，这就要求自己要主动积极地学习先进的管理技术，转变自己的观念，及时引进优秀的管理人才；其次，财务管理制度应该规范透明；再次，更新产品的时候应该以市场需求为导向；最后，建立诚信机制，让金融机构能够对自己产生较大的信赖，进而降低融资的难度。另一方面，中小型房地产企业还必须对资本结构的合理性以及现金流量引起足够重视，这是有效预测风险的必要前提，同时能够更好地解决资金短缺的问题。由于行业不同且所处的地方不一致，公司面临的负债率存在一定差异。整体来说，企业资本结构可以从以下几个方面来优化，第一，优化配置现有资产，提高利用效率；第二，增强筹资能力且降低融资消耗的承办；第三，重视环保工作，尽可能降低能耗。

4.2保障垫资方的利益

按照目前的情况来看，如果还是想沿用传统不垫资的方式显然存在很大困难，这种交易几乎不存在了，不过需要指出的是，垫资方的利益还是必须得到充分保证。进行垫资交易的时候，必须充分了解合作方的基本信息，主要包括合作一方的规模大小以及资金实力，同时还要分析该项目的潜在盈利能力是否足够。建议首次开展合作的时候应该注意垫资风险的存在，尽可能让对方进行适当的资产抵押，以防止风险发生时自身利益能够得到保障。针对那些恶意拖欠货款的企业必须进行严惩，事实上国内出现恶意欠款的情况不在少数。针对这一问题，必须加强执法力度，很多客户在圈钱之后逃之夭夭，所以在制定法律的时候就应该考虑到其实用性，必须做到有法必依。建立在法律文件的基础上，垫资额度也会变得更加明确，目前，国内许多省份明确指出，超过一年的工程项目，只有资金水平达到总水平之后才能够开始施工。对于工程日期少于一年的项目，自身资金水平也必须超过50%才能够实施。如此一来，垫资承包能够得到更加合理的引导。

4.3完善保障扶持政策

通常情况下，企业在申请贷款的时候会受到第三方的审核，审核的主要内容是信用、采集、评估等很多方面，最终的审核结果在很大程度上决定了银行是否放贷。政府在整个过程中应该建立相应的信用方案记录，方便日后的信用调查。

4.4解决市场同质化竞争

如前文所述，市场同质化比较严重也是一个关键的问题，鉴于此，首先需要转变目前的格局，尽可能提高利润，这样才能从根源上解决融资难题。该地产集团为了更好地控制子公司的数目，建立了严格的市场准入制度，在注册子公司的时候就受到了一定的限制。如果某子公司不开展自己的业务，根据规定对其进行强制性的关闭处理，这样就限制了企业过度发展和占用资金的问题。与此同时，集团建立了十分严格的考核机制，最大限度地减少了不做实事的子公司。需要指出的是，政府在整个过程中必须充分发挥自己的引导作用，尤其是要对行业进行预警。由于政府很多部门掌握了大量的工商税务信息和财务审计信息，所以必须给创业者一定的引导教育，尤其是要适当减少同质化竞争。按照市场需求的变化，中小型房地产公司不断开发新品，市场范围逐步扩大。最后，在减少同质化竞争的时候，企业创造剩余价值的能力有了很大程度提升，进而可以更好地解决融资难的问题。

4.5鼓励商业银行给企业放贷

如前文所述，中小型房地产企业在融资的时候处于劣势，鉴于此，政府应该适当放低贷款的要求，给予商业银行一些合理的补助。不过由于客观风险的影响，可以适当减少对银行的税收。由于我国金融体系的特点，尤其是中国人民银行的宏观调控能力十分惊人，能够警示许多中小型房地产企业。贷款的投放可以适当向中小型房地产企业倾斜，对于规模较大的公司，可以通过证券额发放来获得活动资金。除此之外，央行还应该鼓励商业银行和信用社支持中小型房地产企业的发展。整体而言，银行贷款对解决中小型房地产企业资金问题有很好的效果。银行经营除了以营利和风险控制为目标，还应该重视对中小型房地产企业的扶持。

5结语

综上所述，通过政府与金融机构的扶持，结合中小型房地产企业的实际融资问题，我们能制定出更加合理的融资方案，同时不断改进和完善现有的融资模式。中小型房地产企业也应该积极地加强企业自身内部建设，争取自身能不同程度地解决融资难的问题，促进其稳定健康地发展，为新型城镇化建设做出更大的贡献。

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作者：史永乐 单位：南阳师范学院土木建筑工程学院