房地产企业融资论文2篇范文

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第一篇

一、房地产企业融资风险原因分析

1.不利的金融环境及政策房产企业最大的外部融资是银行贷款，所以国内的金融环境及政策，对房产企业外部融资风险影响重大。总体来看，国内目前金融环境并不有利于房产企业发展。从2006年开始，政府开始对房地产行业进行宏观调控，上调银行及金融机构的存款准备金率，中国银行1～3年贷款年利润从06年的仅为3.06%到14年6.15%，同时居民房贷利率也不断增加。对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。最后，政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险，“新国八条”规定：购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%，贷款利率不能低于中国银行基准利率的1.1倍，随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。

2.不健全的资本市场机制改革开放进行了30多年，我国基本上建立了市场经济制度，但是资本市场价值仍然处于不健全状态。不完善的资本市场制度是导致房产企业过分依赖银行贷款等传统融资方式的重要原因。目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金，二级融资市场仍然没有建立，房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识，企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱，而不尝试基金、信托、债券等方式融资，更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系，房产企业融资更应结合自身特点，创新出一些房地产金融产品，搞活房产金融市场。此外，目前资本市场中专注于房产企业投资、担保、抵押贷款和质押贷款等中介结构严重缺乏。有人用“不管就乱，一管就死”来形容目前房产资本市场的发展，政府相关部分应制定相关法律、法规、制度，规范房企融资方式，外资投资力度，进一步促进资本市场的规范化发展。

3.不完善的财务管理制度房产企业自身不完善的财务管理制度，是房产企业融资风险加大的催化剂。房产企业资金的收支变化较大，为了更好的控制收支，房产企业需要有良好的资金预算制度。目前一些房产企业，尤其中小房产企业仍只“纸上谈兵”资金的预算，而没有严格执行预算制度，缺乏事后对资金支出合理性的财务分析。只有把科学的预测转化为准确的预算，并认真贯彻，才能降低不确定性，降低企业融资风险。房企在融资决策上多依据经验判断，缺乏科学合理的融资决策和投资决策制度，另外国内高位阶段的房价还能持续多久，房企融资的资金是否继续投资于房产开发，还是积极推进房企转型，这都需要一套完善的财务管理制度进行决策。房企要一改过去只重房产设计、生产、营销，而轻内部财务管理的管理方式，要积极推进财务管理战略的实施，实现财务价值的增值。

二、房地产企业融资风险规避策略

1.优化企业融资大环境房企的融资方式、融资策略离不开企业融资大环境，而对企业融资环境影响最大的是国家金融方面法律、法规和政府相关部门的规章、政策，有时政府的一项财政或者货币政策会引起金融领域的“地震”。所以，我们政府相关部门需要优化房企相关融资环境，制定相关配套的金融行业规章、制度，促进金融环境的稳定，加强对金融领域的宏观调控。金融环境的不确定性蕴含了融资的风险性，所以我们房地产企业更应从宏观上把握金融环境的发展趋势，做好政策、法规的学习，微观上也要制定相应的措施，识别未来金融环境变化风险，并提前做好适应金融环境变化的准备工作，使金融环境变化带来的损失降低到最低。

2.实施多元化融资策略房地产企业融资结构单一，是其融资风险加大的重要原因，为了规避企业融资风险，把风险控制在企业可接受范围内，房产企业因该实施多元化的融资策略。我们知道投资的多元化可以分散投资风险，人们容易忽略的是融资的多元化同样可以分散部分可控的融资风险。资本市场融资方式的多元化也为多元化融资策略提供了可能条件，单一的银行贷款融资，使企业利率风险特别突出。大型房地产企业应该可以考虑上市融资，基于目前上市条件的限制，房地产可以通过资本运营、战略兼并重组，买壳上市也是一个获得资本市场股票融资的捷径。其次，得利于金融融资工具的创新，房产企业还可以选择房产信托和投资基金融资，同时利用好民间资本，尽量降低对传统银行资金的依赖。最后，房产企业还应结合自身特点，搞好与房产抵押、质押等中介金融结构的关系，利用好房产抵押、质押等方式，在最关键时刻获得资金的使用权。

3.强化企业控制融资风险能力处于金融环境中德房产企业，为了规避企业融资风险，必须要强化企业自身的融资风险控制能力。对于一些能带来潜在利益的风险，管理者应该在风险收益和潜在风险损失之间进行权衡，努力把融资风险控制在企业的可接受范围内，获得最大化的融资收益。首先，房产企业要强化风险控制意识，制定完善的融资风险控制框架，合理、科学的预测可能带来的融资风险，并及时的采取相应的控制措施。其次，房企需要加强对资金的管理，突出现金流的重要作用，制定与战略相适应的现金收支计划，对计划内的每笔现金收支进行科学的预测和规划。最后，房企应该从整体上提高企业的盈利能力、创现能力，培育房企的核心竞争力，增加企业的财务弹性和财务灵活性，最后达到增强企业化解融资风险的能力，以促进房产企业健康发展。

作者：徐叶叶单位：江苏苏豪建设集团有限公司

第二篇

一、融资的基本原则

融资的方式有很多，但是都须遵循一定的融资原则，基本包括：融资的收益大于融资成本的原则；降低融资成本的原则；融资不影响企业成本控制的原则；合理分配资金的原则；确保资金不被占用，需要使用时能够及时供应的原则；融资安全性的原则。

二、房地产融资的现状、方式及出现的问题

(一)现状从我国整体来看，我国房地产企业融资的现状令人担忧。多元化的融资渠道减少趋势明显，开发资金主以银行信贷为主，融资渠道过于单一化，这一现象的产生对我国房地产企业的发展尤为不利，它缩小了融资范围，阻碍了房地产企业健康迅速地发展。

(二)房地产融资的方式包括内部融资和外部融资两种方式1、内部融资包括企业自有的资金和预收账款(1)自有资金。房地产企业自有资金是指主要通过吸引投资、发行股票、内部盈余留存等进行资金筹集的方式。在我国，对房地产企业在自有资本方面进行了相关的规定，即：自有资本不得低于总开发投入的30％。房地产企业的开发商一般不愿意过多地挪用自有资本，前期的开发大部分使用的是外源资金，只有在利益充分显现后，房地产企业才适当地投入自有资金。(2)预收账款。预收账款是房地产企业开发资金的重要来源渠道，是指在交房之前，按照购房合同预先收取购房者一定资金的行为。预收账款也可分为个人按揭贷款和委托开发单位的开发资金。2、外部融资外部融资的方法与渠道相比内部融资丰富很多，主要包括银行贷款、股票融资、企业债券和其它方式。(1)银行贷款。银行贷款是房地产企业最重要的融资方式，是开发商直接向金融机构进行贷款的行为。银行贷款具有利率低、资金周期时间短、审批程序少、资金回笼快等优点。近年来随着我国房地产事业风生水起，银行对房地产领域的贷款也逐渐增加，银行贷款势头正盛。(2)股票融资。发行股票是房地产企业融资手段的新的发展领域。但是融资的主体局限于股份有限公司。这些股份制的房地产企业可以通过增发新股的方式，开发项目筹措资金。这种融资的方法具有筹资对象广、购买人群多、发行规模大的特点，这一举措给股份有限公司尤其是上市的房地产企业，提供了切实有效的融资方法，这一举措不仅可以将风险降到最低，而且还可以降低融资的成本。

(三)问题1、法律制度不完善任何事物的发展都离不开法律制度的约束，俗话所说的“没有规矩，不成方圆”就是这一道理。同样，房地产企业金融市场也需要良好的法律环境作为依托。但是就目前形势而言，我国房地产企业相关的法律制度缺失现象严重，不能适应房地产发展的需要，因此我国要强化对法律基础制度的建立。2、金融面临的风险性大我国房地产企业融资的渠道趋向单一化，导致了房地产企业资本过低，企业实力严重下降，过度依赖银行贷款，一旦房地产经营出现问题将导致债台高筑现象发生。房地产银行投资增速过快，致使房地产企业融资结构失衡。3、销售回款方面存在问题在全球一体化的环境背景下，一个国家的经济、政治发展的好坏，影响的不只是本国经济，还可能波及到更多的国家。例如，美国经济危机的发生，严重影响了我国的房地产业，致使房地产业存在大量的泡沫，房地产行业迅速降温，已建成的楼盘销售难度加大，企业资金回笼困难，房地产企业摇摇欲坠，严重影响了我国的经济发展。

三、结束语

想要促进我国房地产企业优质快速可持续发展，就要对相关的制度进行完善。其中包括法治制度、金融风险监管制度、房地产企业信用评定制度、抵押贷款担保制度。拓宽房地产企业融资渠道，缩短资金回笼周期，提高企业自身实力，多方协调房地产企业、政府和金融机构，为房地产企业融资创造良好的环境。

作者：高燕单位：南通国有置业集团有限公司