金融支持房产业稳固发展探究范文

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房地产市场泡沫现状和存在的问题

货币超发导致了房地产泡沫。2002年底，我国广义货币18万亿元，而2012年5月广义货币已超过90万亿元，不到10年的时间，广义货币增长了5倍。扣除实际经济增长，10年间我国货币超发大约50万亿。由于严重的负利率，人们把钱存在银行会有损失，因此，有钱人宁愿买别墅养草，也不愿把钱存在银行。超发的货币绝大多数都被房地产市场吸纳，直接导致了房地产市场的泡沫和空置。过去10年中，我国房价平均飙涨5倍。房地产泡沫从一线城市，如北京、上海，逐渐向二线城市如哈尔滨、石家庄扩散，最终扩散到全国所有城市，无论是大都市还是小乡村。

2003年以来，受住房投资需求拉动，中国房价大幅度上涨。住房既是消费品，也是投资品。作为消费品，住房的需求是有限的；与消费品不同的是，房地产作为投资品，低利率、宽松的信贷和房价上涨的预期等因素都会推动房价的大幅上涨，房地产市场的投资需求非常大。货币政策的极度宽松，极大地刺激了房地产的投资需求，使房价急剧飙涨。由于房地产吸纳了大量的资金，所以通货膨胀很低，但繁荣背后却隐藏着巨大的、灾难性的危险。如果房地产市场资金链断裂，银行、政府和居民户难以独善其身，房地产价格下跌引发的金融风险和消费者的悲观预期，会使中国陷入严重的衰退。

房地产市场泡沫形成的原因

一是地方政府推动了房地产泡沫。地方政府缺乏有效的税收来源。为了政绩，地方政府在招商引资的过程中，竞相压低土地价格。外商来投资，当地政府免费提供土地，给予税收优惠，甚至政府补贴。从农民手中征收来的土地，需要按市场价给予补偿。地方政府储备了大量从农民、市民手中征过来的土地，而征地费用都来自银行，这便是几十万亿元地方债的由来。土地免费给了投资商，大量的征地成本最终都转嫁给了少量的商品房。除了工业用地，少量商品房还要缴纳绿地费、交通费、保障房用地等经费。商品房土地采购成本的大幅增加，推动了房地产泡沫的形成。

二是金融机构推动了房地产泡沫。2008年底，为了应对全球金融危机，中央银行推出了极度宽松的货币政策。由于中国货币的传导机制严重失灵，名为重点项目、民生工程和中小企业，实际上相当一部分资金流向了房地产，占全国企业总数99%以上的中小企业，贡献了50%的GDP，最后得到的贷款不到信贷总量的10%。这使中国经济陷入了困境：一方面是流动性严重过剩，引发通胀和房地产价格泡沫，另一方面，重点建设项目、民营企业和中小企业却非常缺少资金。由于货币超发引发了严重的通货膨胀和资产价格泡沫。为了对抗通货膨胀，中央银行不得不紧缩信贷和增加利息，这会导致房地产抵押贷款成本上升，居民户违约风险大幅增加，银行坏账增加会刺破房地产市场泡沫。

三是资本流入推动了房地产泡沫。2003年以来，伴随着人民币的升值预期，大量国际资本涌入中国房地产市场。当消费者预期房地产价格会上涨时，很多资金流入了房地产市场；当预期房地产市场不好时，资金迅速变现离场。外资的涌入和流出，增大了房地产市场泡沫的幅度。热钱通过房地产市场的投机，从中赚取了巨额的利润，导致中国的中产阶层也买不起房子。2010年以后，随着中央银行货币政策的紧缩，以及欧美国家相继陷入债务危机，热钱开始离开中国。很多机构认为，美国已度过深度衰退，经济开始缓慢复苏，股票价格低，房地产价格也低，很多机构开始抄底美国理论探讨市场。很多热钱卖出中国股票，卖出中国房地产，卖出人民币。热钱大量离开中国，可能会刺破中国房地产的泡沫。

四是实体经济缺乏吸引力导致了房地产泡沫。从中国货币传导过程来看，货币宽松，大量资金会流入国有企业，而大型国有企业会进入房地产市场，一掷千金，拍出大量地王。相反，民营企业和中小企业非常缺少生产性资金。一方面房地产泡沫越吹越大，另一方面实体经济又饱受缺少资金之苦。房地产价格上涨，导致房租增加，带动原材料和工资价格上涨，导致企业生产成本大幅提高。物价持续上涨，导致居民户实际可支配收入连续下降。由于购买力下降，对商品的需求也在减少。一方面生产成本增加，另一方面销售价格下降，双向挤压的结果是实体经济生存日益艰难，很多企业陷入了亏损。受房地产暴利的吸引，大量企业涌入房地产，导致经济泡沫化。经济泡沫越来越大，总有一天，房地产泡沫一定会破灭，到时中国经济会陷入严重衰退。

金融支持房地产市场健康发展对策

一是深刻认识货币超发和房地产泡沫对国民经济的损害。货币超发对国民经济的损害体现在以下几个方面：第一，货币超发损害了经济效率。我国近十年全要素生产率不仅没有增加，还在下降。这意味着我国货币使用量的大幅增加，导致了资源使用效率的降低。第二，楼市泡沫导致了富者愈富、穷者愈穷。据报导，中国的有钱人，60%以上与房地产有关。房地产泡沫导致一部分人富甲一方，多数人却因物价上涨而更加贫困。第三，楼市泡沫造成了资源的极大浪费。高高在上的房价，吸纳了大量的资金，导致房地产市场供给过剩，大量房屋空置，造成了资源的浪费。第四，楼市泡沫挤出了消费。由于房价太高，买一套房子需要动用几代人的储蓄。买了房子之后，几代人的消费能力会全面下降，最终会妨碍经济增长。只有人们深刻认识了房地产泡沫的巨大危害，房地产泡沫才可能被刺破。

二是重点建设社会主义保障房。房地产是社会政策的组成部分，而不应该是经济政策的组成部分。住房、社会保障、医疗和教育等社会领域，是一个社会稳定的基础。在中国，各级政府把房地产视为经济政策，通过和开发商结盟，利用高价获取暴利。大量的国有企业也跑马圈地，投资房地产，赚取巨额利润。房地产泡沫导致两极分化，会威胁政权的稳定。因此，我国应当建设大量的保障房，解决低收入人群的居住问题。保障房是社会主义的一个组成部分，政府应该在卖地款中拿出很大比例，建设保障房，以解决低收入人群居住问题。如果住房成为极少数人牟取暴利的工具，那么绝大多数人就必然失去住房，这必然加大社会的两极分化，甚至对政权的稳定也会造成极为不利的影响。

三是采取差别化信贷政策。中国货币传导机制严重失灵，一方面流动性过剩导致房地产泡沫，另一方面重点工程、中小企业和民营企业还缺乏资金。因此，我们必须采取差别化的信贷政策：即对于重点工程、中小企业和民营企业要保证充足资金供给，同时对于房地产领域要采取资金控制，避免大量资金进入房地产市场，以缓慢挤出房地产市场泡沫。由于房地产市场存在自住需求和投资需求，而房地产泡沫是由投资需求导致的，因此，我们要保障自住需求，抑制投资需求。因此，对于房地产贷款也要采取差别化政策。对购买首套房的家庭，首付为30%，利率最低为7折。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对第三套及以上住房的，银行不能提供任何贷款。

作者：郑连成单位：哈尔滨金融学院