住房维修基金管理问题的对策建议范文

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一、住房维修基金管理中存在的问题

当前我国房地产市场日新月异，对于住房维修基金的安全和使用管理问题已经成为一个比较突出和亟待解决的问题。当前国内管理模式，可分为三类：由房地产行政主管部门代管，负责统一规整和具体管理住房维修基金；由房改部门代管，将以前监管的包括已购公房和商品房的维修资金合二为一，具体对住房维修基金运作；由物业维修资金管理中心代管。无论哪种代管模式，都存在一些共性问题，主要表现在：

(一)住房维修基金的缴纳问题

由于目前我国法制建设的不健全，处罚措施和相关制度不完善，以至于住房维修基金拖欠现象在很多地方都很严重。有些个别房产部门存在对与其有特殊关系的购房商户降低收费标准、延期缴纳或减免的问题，这不仅很大程度上损害了同物业内其他业主的共同利益，而且也给日后物业范围内出现维修和分摊费用问题时的矛盾埋下了隐患。开发商侵占维修资金的情况突出，开发商欠交、拒交是形成维修资金历史欠账的主要原因。住房维修基金本在现实中被不少房地产商将其与房款一起强行收取，将部分资金挪作他用，使本不该由房地产商管理的资金出现隐患。没有详细的约定如何组织续缴、如何确定续缴标准等。部分业主出于自身原因不愿意续缴，物业公司单方面收取就显得十分困难，造成专项账户资金不能足够使用。遇到整修和改造等的问题时，就不能充分利用此项基金的本应发挥的作用。

(二)住房维修基金的管理问题

住房维修基金的挪用问题，层出不穷。在政策还有被修改之前，住宅开发商可以代收代缴住房维修基金，无形之中加重了资金被挪用这一问题，一些开发商在帮助物业业主办理住房维修资金手续时不经允许就擅自截留或着挪作他用，开发商代收住房维修基金，在完全办理完房产证之后才将资金转到专项账户上，就导致了资金的不确定性和不安全性。有时甚至导致住房维修资金和银行实际存款之间存在较大数目的缺口。

(三)住房维修基金申报难使用难

我国目前申请并使用住房维修基金的程序和审批手续都较为复杂，政府谨慎行事；而在出现大修更新项目需要业主共同决定时也会出现较多不一致的地方，这就更加造成了住房维修基金的难以动用。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用住房维修基金，必须征得三分之二以上的业主同意。依规定来看，只有至少三分之二的居民同意并签字才能动用住房维修基金，这就无形中给小区的物业工作带来了许多困扰。与此同时，如果小区内某些房屋已经被原来业主出租出去或者转给他人，这就给物业工作人员带来了更多的困难。然而业主大会要召集十分困难并且大部分业主意见不能统一，这就造成住房维修资金不能够最大程度的发挥作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法完成，居民的正常生活受到阻碍。即使业主代表大会全部同意后，业主们委托物业公司到政府有关部门申请使用这笔钱又有一个漫长的等待过程，并且大多数都不能得到批准。

(四)公众认知度不够

很多业主并不了解住房维修基金是什么，甚至不知道有这项资金的存在。业内专家也表示，在中国，目前对于住房维修基金还存在很大的空白。谁来管？谁来用？怎么用？怎么保障业主自身利益？都没有较为明确和比较好的办法。一些业主把与自己关系不大的公共维修问题不放在心上，并且不愿意自掏腰包去维护大多数人的利益，导致签字情况不到三分之二，也是阻碍依照法规规定进行的重要因素之一。

(五)住房维修基金保值增值率低

目前，各地几乎都有大额住房维修基金处于“休眠”状态，维修基金保值、增值不善，避免社会资源严重浪费已成刻不容缓的课题。住房维修资金往往被托管，造成较低的效益，因而积压了许多资金。而业主代表大会对该项资金如何增值如何使用的意见难以一致，政府管理部门对待因此造成的风险过于关注，使资金大量闲置的情况突出，收益出现了负增长状况。大量的社会资金沉积，对国民经济的发展十分不利。没有法律法规保障，而该项资金的投资价值又不能很好地发挥出来，更使其无法增值。

二、关于解决住房维修基金问题的对策建议

(一)完善相关专项法律法规制度

现有的住房维修基金的物业管理法规在整体性、配套性、协调性等方面比较差，甚至个别法规杂乱无章，没有形成并建立起一个完善的法律法规体系；各项规定之间有时存在互相冲突的情况。住房维修基金关系到整个物业范围内的和谐发展，其在现实中意义极为重大。因此，住房维修基金不能和有关物业管理的其他法规混为一谈，必须有完善的专项法规。通过完备的法律体系明确规定以保证住房维修基金的专款专用，同时也可以保护业主在物业范围内的共有财产不被侵占。对住房维修基金使用中可能出现的一系列问题，造成的所有损失，应有完备的法规予以约束和处罚，以保证其使用的规范性和合理性。

(二)规范和强化对住房维修资金的专户转账专项管理

进一步建立和完善统一的住房维修基金管理体系。妥善研究制定住房维修资金的保值增值方法，确保住房维修基金的保值增值，并且应该严格将住房维修基金增值后的收益转入住房专项维修资金留存以便日后使用。对于没有缴纳住房维修基金的住户，根据其实际情况实施特殊补救办法。除此之外，还应进一步发现并查处对违法违规使用住房维修基金的行为，严格追究相关挪用住房维修资金工作人员的法律责任。

(三)简化申报程序

由于业主代表大会召集起来十分困难并且意见不能全部统一，也就使住房维修资金不能够正常运作并发挥其应有作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法进行。政府代管住房住房维修资金，虽然能够保证资金的安全，但同时也增加了基金申请使用的难度，从而使维修资金使用比例低、利用率低的现象较为突出。政府可以制定相关法规，简化住房维修基金的申请程序，以方便居民使用住房维修基金。同时政府应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。因此，在业主表决手续、维修和验收资料齐全的基础上，不应拒绝批准使用和拒绝支付款项。

(四)加强政府监管并引入第三方监督机构

行政管理部门应减少对住房维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，同时建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。

(五)有效实现房屋维修基金的保值增值

由于我国房屋维修基金的本身特点，进行资本运作时就要符合下面要求：安全性高，流动性强，收益率高。住房维修基金要得到更好的保值增值，不仅取决于一个国家资本市场的发育程度，而且还与管理机构的投资决策水平息息相关。根据经济形势现状，住房维修基金可用于新股认购、国债的现货和国债回购等方面。四、结束语随着住房维修基金被广泛关注，申报程序繁琐，住房维修基金的欠缴迟缴，监管力度不够等问题日益凸显出来，应引起高度重视。应尽快出台相应专项法规，设立统一的机构等加强对住房维修基金的管理，使之发挥应有的作用。

作者：王燕单位：郑州铁路局房产管理所