浅析上市公司财务报表范文

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摘要：房地产开发商对库存的管理和房地产企业所面临的资金压力，已成为行业发展的两大障碍。根据宁波市荣安地产股份有限公司2012－2016年财务报表数据，首先对三大报表分析其资产结构、盈利趋势等；其次对该公司具体财务指标作详细解读，分别分析了盈利、偿债、营运、发展能力；最后，通过近5年财务数据用杜邦分析法分析，对股东报酬率进行分解，并提出了该公司存在的问题及改进建议。

关键词：“荣安地产”；报表分析；指标分析；改进建议

一、房地产行业背景

房地产行业不再处于以前高速增长时期，而是进入到一个新阶段，行业的需求也进入一个全新阶段。2015年，国家宏观政策转向房地产行业，一系列政策出台为房地产企业提供不少好处，房地产行业因此而又一次升温。前5个月全国各地商品房销售面积达到35996万平方米，与之前同期相比下降0.2％，降幅大幅变小；商品房的销售额达到24409亿元，与上期相比增加了3.1％。从销售数据来看，房地产市场又一次兴起。同时也可以发现，对投资房地产开发增长速度下行趋势毫无变化。即使政策支持，也不能改变整个行业的总体变化趋势。房地产开发商的对于库存的管理和房地产企业的所面临的资金压力，两者都已经成为行业发展的两大障碍。我国企业大部分A股上市公司中有166家是房地产行业，包括13家央企和63家地方性国家扶持房地产公司，占上市房地产行业的多数，房地产企业含有的大部分国企，占据了行业的重要地位。从企业盈利能力来看，在全部的房地产行业中，国家设立国有企业创造的营业收入和净利润占比在40％以上。2016年国家宏观经济调控环境下，海外融资难度加大，而我国融资市场的逐步回升，使得越来越多的房地产开发企业重新回到国内市场增大企业融资。2014年至今，越来越多的房地产企业采取境内融资的方式。2015—2016年上半年，大约50家房地产开发企业发行股票规模达到了将近4606.95亿元。特别是从2015年下半年开始，房地产企业通过负债融资占房地产行业总量越来越多，2016年，一季度融资的达到了顶峰期约为1181.5亿元。虽然数据显示第二季度略有下降，但是依旧维持在高位。对于房地产企业来说，融资宽松政策时代已成为过去时，房地产普遍的高负债也将面临融资越来越困难的威胁。房地产行业的专家评论，虽然有一些房地产企业的规模很大，但是其负债率和企业本身的现金流存在很大的问题，因此国家对房地产企业发债融资又提出了更加细密和严格的要求。有的房地产企业在债券募集说明书里谈到，债券持有人有权利在特定的时间点要求房企赎回债券。在经济不景气时，房地产企业的现金流短缺是一大障碍，如果投资人这时候选择赎回债券，则企业因为资金链断裂造成的经营困难将不可想象，所以房地产企业应关注国家对发债的相关要求，选择合理的融资机制，避免偏离国家政策而受到市场风险的冲击。

二、“荣安地产”财务报表分析

（一）资产负债表分析1.资产结构分析荣安地产股份有限公司（以下简称“荣安地产”）从2014年开始企业流动资产呈现逐年升高趋势，2016年资产总额增加至8亿元左右。数据调研发现，企业流动资产总额占总资产总量比例均值达到90％以上，近五年呈现此增彼减的趋势，只有2012年流动资产占比仅有84.11％。因为房地产行业的特点，企业流动资产占比达到60％以上的企业抗风险能力很强，流动资产代表资产中变现能力较强的资产，由此可以发现企业的资产质量处于较高水平。2.资本结构分析“荣安地产”近五年资产负债率变化不稳定，2012—2015年，企业资产负债率逐年递减至39％，企业资本结构从保守型变为中庸型，资产抵抗风险能力减弱。好在企业后来不断调整自身资本结构，2015年以后资产负债率开始回升，2016年达到66％。总体来说，企业2012—2016年向保守型资本结构调整，企业流动负债占负债总额逐年降低，企业融资结构稳健，有较强的抵抗风险能力。3.资产类结构分析“荣安地产”流动资产占比远远大于非流动资产，并且每年占比数值都较高，其中应收账款资产总额比率下降，但企业收账周期增加，可以发现公司的收账能力不如从前。近几年，房地产市场低迷，各省房地产库存积压严重，中央一再提出降库存政策，房地产企业取得收入的条件不同于快消行业，但是企业销售能力减缓，流动资产中存货一直保持平稳发展，只有2014年存货有小部分涨幅。从负债和所有者权益结构分布趋势来看，2012—2015年企业流动负债占比在逐年降低，企业权益性资产占比增加，企业非流动负债近两年有所增加，但是涨幅不大，说明对于债务依赖性降低，有较好的资本质量。企业所有者权益变化最为明显的是资本公积，企业资本公积占比近五年一直降低，是否存在资产评估减值的倾向或存在资本公积转增资本的情况值得探讨。

（二）利润表分析1.营业收入“荣安地产”营业收入整体呈现先上升后下降的趋势。2013年营业收入大幅度增加，比2012年增加2倍左右，但是2013年以后呈现下滑趋势。由于外部宏观经济影响和公司本身销售能力降低，营业收入下降比2012年低。2.营业成本“荣安地产”的营业成本除了2015年近五年均高于2012年以外，其中销售费用在逐年降低。虽然营销费用减少，但是财务费用变化幅度较大。2014年财务费用降低幅度较大，2016年又大幅度回升。公司近两年销售能力下降，虽然投入资产增加，但是运转并不如从前，不能给公司创造较高利润。公司营业成本2012—2014逐年增加，2014年以后有所降低，但2016年回升并且成本占比一直处于高位。3.营业利润“荣安地产”的营业利润，2012年占30.72％，营业利润近五年逐年降低，2016年稍有回升，达到11.4％左右，说明公司收入负增长，主营业务销售能力减弱，获利能力有待提高。公司营业外收入近五年也有所增长，公司应查明该部分涨幅成因，以提高收益质量。公司净利润变化趋势与营业利润大致相同。

（三）现金流量表分析由于持有经营现金对“荣安地产”有一定的优势，该公司近几年现金流量呈现升高趋势，但在2016年该指标降低。2013—2014年现金流量比都在1以上，说明流出大于流入，增加了主要业务，如增加了对存货的建设，但是销售能力未达到本身业务的增速。

三、财务指标分析

（一）盈利能力分析“荣安地产”的综合盈利指标近五年均有所降低，其中净资产收益率从2012年的16.6下降至2015年的2.8，逐年降低。2016年该指标有所升高达到1.08，2015年和2016年两年各综合指标都比之前低，主要原因在于公司增加了资产，但是销售增速较低，所以导致公司总体盈利能力降低。从“荣安地产”主要盈利指标考虑，销售能力最好是2012年，各项指标都处于优势地位，销售净利率总体降低，虽然2016年有回升，销售净利率上升至8.62，但是涨幅较小。单看销售毛利率，2014年达到最低，2016年销售能力回升，比2014年增加了销售毛利率。该公司盈利降低主要原因在于销售成本占比逐年升高，因此，公司应注意对成本的控制。

（二）偿债能力分析“荣安地产”流动比率逐年升高，2014年、2015年达到了3左右，2016年降低到1.78左右，说明公司短期偿债能力增加。但是，2016年短期偿债能力有所降低，流动比率超过1。对流动比率超过1的部分，可以对流动负债的偿还提供一项特殊的保证显示出债权人安全边际的大小，超出1的部分越多，债权人的安全边际越大，全额收回债权的可能程度越高。从速动比率来看，公司速动比率变化幅度除了2015年变化幅度不大，2015年达到0.9488左右。扣除企业存货预付账款等因素，说明该公司通过存货变现偿债能力降低。“荣安地产”的股东权益对负债比率2012年至2014年升高，2014年达到了156.37，说明负债在减少，对股东的债券保障在增加。但是，该公司2015年以后该指标降低，应合理控制负债，否则财务风险会增加。利息保障倍数直线下降，近两年的还债能力不如之前有保障，付息能力降低，总体来说公司支付能力较高但是长期负债能力呈现下降趋势。

（三）营运能力分析从营利能力看企业存货周转率逐年下降，说明企业存货占比增加，企业存货周转能力不如从前。“荣安地产”近年来业务规模不断扩大，销售下降的速度快于存货规模下降速度，因此，存货的周转率是逐年下降的。一旦该指标过小，则需要考虑相应的跌价准备。公司应收账款周转率后两年明显降低，周转天数增加，收款能力降低。公司总资产周转率下降幅度不大，除了2013年、2014年增加以外，其他年份变化稳定。随养国内对楼市需求的降低，房地产行业竞争局而紧张。总体来说，该公司营利能力稳定，但收款能力降低，应避免存在账务风险。

（四）发展能力分析“荣安地产”收入增长率逐渐增加，增速小于营业利润增长率，公司在未来发展空间应注意对成本的控制。总资产增长率增加，净资产增长率在逐年降低，说明公司资产规模增速过快，但是从盈利指标来看成果并不满意。

四、综合分析

从上表可看出，“荣安地产”的股东权益报酬率逐年降低。股东权益主要影响因素有两个方面：一是权益乘数，二是资产净利率。企业的资产负债率总体变化平缓，所以权益乘数没有较大幅度的变化，而企业资产净利率降低幅度较大，2015年、2016降低至1.48％、1.56％，所以影响股东权益报酬率的主要因素来自资产净利率，而资产净利率影响因素主要来自销售净利率和总资产周转率的影响。一方面是公司对资产的管理，另一方面是公司自身销售能力的影响。而公司的销售净利率降低，成本费用的增高是销售净利率降低的原因之一，其次是行业冲击，虽然房产市场政策改变，但是激烈的竞争也使得企业销售净利率的下滑趋势。

五、存在的问题及改进建议

（一）存在的问题1.成本升高“荣安地产”营业成本一直处于上升趋势，占收入的70％以上。对房地产业而言，成本高是一个共性，同时分析可知，企业成本费用中销售费用、管理费用和财务费用占成本比例一直上升，公司成本管理意识不强只停留于财务周期，在投资决策只关注建设周期、项目开发及销售而忽视对成本的控制。如果公司的成本增高会使得利润空间降低，使盈利能力受阻而难以实现股东权益最大化。2.销售力降低“荣安地产”从2013年开始实施扩张战略，2013年增加了资产，资产净利率2015和2016年均降低，销售能力减弱，资产利用率不强，销售利润率也受到影响，所以公司的市场战略未达到预期效果，扩张也未给公司带来积极的财务收益。3.增资过快“荣安地产”2016年存货比上年涨幅大约达到1.5倍左右。公司报表显示，储备了土地，短期来看，公司资产增加并未产生正项的现金流入，并且降低了总资产利用能力。公司应根据自身实力合理选择增加资产。

（二）改进建议1.控制成本“荣安地产”在经营过程中应注意把控其间费用占收入的比重，尽量避免超期付款等财务费用的产生，有效控制企业的变动成本才能使得企业的利润提高。在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节以成本预算控制为中心，一方面保障决定产品质量与品质，另一方面压缩控制非必要的成本开支，力求精简高效。2.拓展市场市场的供需关系影响了“荣安地产”的销售能力，公司应从长远利益着手改变自身经营战略，获得更多市场份额。公司应扩大销售数量，增强对房地产的销售能力，在原材料购入、生产投入、房产销售、现金收回等方面做到协调，提升自身的品牌形象，使市场份额提升，才能拓宽销路。增加销售能力，使存货有效运转。3.合理增资“荣安地产”流动资产变现能力降低会导致资产闲置，未充分利用。因为公司自身“造血”不能满足其扩张趋势，所以应先增强主业再进行合理扩张，实现稳中求胜高效地运用资产。近几年，房地产行业环境多变，市场竞争却未削弱，公司在应对变化时，如不能及时调整经营战略，制定迎合市场发展的目标，那么必将会增加管理风险。

参考文献：

[1]巨潮资讯网.2012年至2016年荣安地产股份有限公司年度报告[EB∕OL].2011－2016.

[2]陶萍.苏里.房地产公司财务风险控制模式研究[J].建筑管理现代化，2009（5）：439－443.

[3]李红云.深圳市中小房地产企业营销策略分析[D].北京：北京交通大学（硕士学位论文），2011.

作者：秦榕 单位：贵州财经大学