住房抵押贷款违约风险管理范文

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【内容摘要】

近年来，我国商业银行不良贷款率呈下降趋势，资金质量控制较好，但不可否认的是商业银行的不良贷款确实存在，且中小型商业银行的不良贷款率仍然较高。我国商业银行不可被现今的经济环境所蒙蔽，房地产市场变化莫测，一旦房市受挫，违约风险就会大量涌现，要时刻保持警惕，提高风险意识。因此，加强对个人住房抵押贷款违约风险管理的研究是极其必要的。

【关键词】

住房抵押贷款;违约风险;风险管理

一、个人住房抵押贷款及其违约风险

个人住房抵押贷款，是指借款者将其购买的房产向银行作抵押，在支付了一定比例的首付后，获得银行其余部分的购房贷款，借款者要按月向银行还本付息，直到还清为止。在未还清本息之前，借款者未拥有住房的所有权，期间如果发生违约，银行可将房屋拍卖或出售，以抵消欠款。个人住房抵押贷款违约风险是指作为贷款人的银行因借款人没有能力按期还本付息，或借款人虽有能力还款，却因其他原因故意不履行还款义务而遭受信贷资金损失的可能。

(一)被迫违约。被迫违约是指借款人由于工作、身体、婚姻或其他一些意外事故导致收入的减少，从而没有能力偿还银行贷款本息，被迫放弃住房所有权的一种违约行为。因自身支付能力不足导致无法按期偿还贷款，是大多数购房者发生违约的主要原因。

(二)理性违约。理性违约，又称主观违约、主动违约，是指借款人虽有履约能力，但为了实现自身效用最大化而主动放弃偿还银行债务的违约行为。发生理性违约的情况有两种:一是在房价下跌的条件下，购房者出售房屋所得的款项不能够偿还余下的贷款本息，收回成本，借款人就有可能放弃住房权益，停止还贷，发生违约;第二种是在借款人有偿还能力时，却发现了更好的投资机会，从而放弃履约去寻求更大的利益。理性违约有利于借款人，但会给贷款银行带来巨大的损失。

二、我国个人住房抵押贷款违约风险发展现状

(一)从整体来看，不良贷款率呈下降趋势。从商业银行个人住房抵押贷款不良贷款余额数量变化情况看，2007年至2012年不良贷款余额呈下降趋势，2013年有所增加，但总体是下降的;再看不良贷款率，从2007年的1．06%到2013年的0．26%，不良贷款率下降较大，说明商业银行对个人住房抵押贷款控制较好，违约风险较小。

(二)四大商业银行较中小型商业银行更具优势。我国大型商业银行个人住房抵押贷款总量大大高于中小型商业银行，但不良贷款率明显低于后者。表明大型商业银行对个人住房抵押贷款管理较严格，中小型商业银行应加强个人住房抵押贷款的贷前审查，严格控制不良贷款数量，保证银行资金运行安全。

三、商业银行个人住房抵押贷款违约风险防范中的问题

(一)贷前、贷后管理存在缺陷。贷前、贷后过程中管理的不规范、不严格往往是发生信贷风险的主要原因。在贷前调查中，一些银行仅仅根据个人所填信息、证明文件和相关方出具的文件等资料作出判断，对提供假信息、手续不全或不合格、有不良贷款意图的行为不具备完全的防范意识，也很少到借款人单位或相关机构进行单据、证明文件的仔细核实，使得贷前管理漏洞百出，极大地增加了“假按揭”风险和道德风险。另外，银行对担保单位(企事业单位、开发商、行政单位)的担保资格和担保能力审查不力，对借款人取得产权证后迟迟不办理抵押登记手续缺乏持续监督和责任追究制度。在贷后管理上，忽视对借款人贷后财产状况的持续监管，即使个人偿债能力有变或发生逾期贷款也不立即采取相应措施，及时处理和调整。

(二)商业银行内控制度不健全。一些商业银行内控制度不健全，没有严格实行住房抵押贷款项目的准入管理，另外，有些银行信贷人员缺乏责任心，职业道德低下，综合业务素质不高，导致住房抵押贷款的发放金额、利率、成数、还款方式、期限等不符合国家的有关法律法规和银行内部规章制度，给贷款造成后患。(三)信息不对称，个人资信评级制度不完善。金融机构工作人员仅仅凭借借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及借款人所在单位出具的收入证明，对借款人的资产债务情况、个人道德品质、社会活动与表现，有无失信情况、有无违法记录等缺乏正常程序和渠道进行了解，使得金融机构与客户之间产生信息不对称。

四、加强个人住房抵押贷款违约风险管理的对策

(一)完善风险控制机制。1．加强货前审査。在办理贷款前，银行要做好关于借款人的调査工作。工作人员应仔细询问借款人的工作、收入、家庭、资产负债等情况，对其提供的一些单据、证明文件，应亲自去相关单位核实，避免“假按揭”风险。另外，在办理抵押贷款过程中，不仅要对借款人进行严格调查，对抵押物也要加强管理，以免抵押权的架空。2．采取更加积极的贷后管理方式。由于借款人数量较大，层次参差不齐，流动性强，较分散，所以要采取更加积极的贷后管理方式。一是要对借款人进行贷后追踪，定期进行检查，了解借款人的资产状况、工作收入、家庭情况等，二是要对抵押物进行考察，确保其抵押价值。对于没有按时偿还贷款的情况，银行要及时通过电话、与借款人见面、走访借款人工作单位等方式了解借款人违约的原因，并商讨出解决问题的办法，达到减少银行的不良资产，保障其资金安全的目的。

(二)完善和落实惩戒机制。一方面对于一些故意违约或者进行“假按揭”的借款人及骗贷合作机构，银行应加大惩戒力度，严重的可采取法律手段，维护银行利益。对于恶意违约或者进行“假按揭”的借款人，贷款银行可在其信用记录上记上标记，并拒绝其以后任何的信贷请求;对于骗贷合作机构如开发商，银行可通过相关部门对其给予警告，并取消合作，停止发放贷款，并要求归还之前所贷款项。另一方面，对于银行内部工作人员，要实行严格的责任制。如果信贷工作人员不遵守贷款相关规章制度及操作流程，违规操作，不负责任，银行有必要追究工作人员及主要负责人的责任。

(三)健全个人资信评级制度。我国有关部门可以以个人身份证代码为依托，将个人信息如籍贯、工作、信用、税收、奖励、违规受惩情况等整合到唯一的身份证代码之下。对于企事业单位来说，它们的社会信用代码可以以组织机构代码或其他具有唯一性的编码代替，以此查询其信用情况，规范企事业单位的经济行为。

(四)建立健全风险转移机制。1．建立政府住房抵押贷款担保制度。由于我国房价对于中、低收入的家庭来说仍然较高，一旦发生一些变故，收入不确定，就会发生违约。所以在全国建立一个主要针对中、低收入家庭的、不以盈利为目的的、专门性的住房抵押贷款担保机构显得尤为必要。该机构属于政策性机构，主要为中、低收入居民的住房贷款作担保。建立初期，国家财政可提供资金支持，也可通过发行债券筹集资金，发展步入正轨后，可将其改组为一家政府控股的抵押贷款担保公司。2．健全和完善商业保险制度。我国总结欧美国家的经验和教训，研究并实施了适合中国国情的保险种类:住房抵押贷款财产保险、住房抵押贷款产权保险、履约保险、住房抵押贷款信用人寿保险、住房抵押贷款系列保险等保险业务。借款人可根据自身情况选择适合自己的住房保险，既可很好地维护自身权益，又可将风险转移，减少损失。与此同时，商业银行的资产也得到了有效保护，违约风险得到了控制。3．实现住房抵押贷款的资产证券化。商业银行可以通过资产证券化将缺乏流动性的住房抵押贷款资产重新打包，形成新的资产池，将其转入流动性较好的资本市场。但是由于我国住房抵押贷款一级市场不成熟，相关法律制度、会计制度和监管条例不健全等问题，住房抵押贷款证券化的推行仍然有着相当大的难度和阻碍。而且实施抵押贷款证券化存在很大的风险，如发行风险、流通性风险、匹配风险、债权管理风险、借款人违约风险等。有关部门在研究实施住房抵押贷款证券化时，要着重解决以上问题。

【参考文献】

［1］石慧．个人住房抵押贷款违约风险研究［J］．华中科技大学学报(社会科学版)，2014，1:104～108

［2］周泓．中国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范［J］．经济研究导刊，2014，13:117～118

［3］楼跃胜．浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策［J］．中国市场，2014，38:124～125

作者：张晶 单位：河北经贸大学金融学院