农村三权抵押贷款情况调查范文

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一、主要做法及成效

(一)地方政府高度重视，深入调研稳步推进。张家界市政府对推进农村产权抵押贷款工作高度重视。2014年10月，分管农业的副市长向佐谊带领相关职能部门负责人，前往人民银行张家界市中支召开农村产权抵押贷款工作座谈会，会后成立了全市农村产权抵押贷款调研课题组。11月，向佐谊副市长带领课题组成员单位深入辖内两区两县就农村产权抵押贷款情况进行实地调研。在此基础上，人行张家界市中支制定了《张家界市农村产权抵押贷款工作实施意见》，得到了市政府的初步认可，并以市政府名义下发并组织实施。

(二)金融机构突破法律障碍，大胆探索试点先行。为扩大抵押担保物范围，增强涉农企业和农户的融资能力，在缺少现行法律依据的前提下，2013年以来，张家界市桑植县农信社以2010年“一行三会”下发的《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》和省联社下发的《湖南省农信社抵押类贷款操作手册》为依据，主动加强与县房管局的沟通协调，开办了农房抵押贷款业务。截至2014年12月，城区社的所有网点和经济基础较好的瑞塔铺、利福塔、陈家河、龙潭坪等8个乡镇农村网点均已受理了农户的贷款申请，累计发放贷款51笔，金额2386万元，较好满足了该县农业产业化经营、农民工返乡办厂、农村商贸流通体系建设和农民建房装修的大额资金需求。

(三)拓宽了“三农”融资渠道，增加了资金可得性。“三权”抵押贷款的成功推出，增强了涉农企业和农户的融资能力，缓解了因抵押物不足导致的农村大额资金供需矛盾突出的局面。在传统农业资金需求不断萎缩，而农业产业化和农村经济多元化发展的大额资金需求旺盛的新形势下，“三权”抵押贷款成为成为涉农金融机构信贷业务新的增长点。

(四)开辟了资金回流的新渠道，有助于贷款投向农村市场。“三权”抵押贷款业务的推出，解决农户小额信用贷款无法满足的大额资金需求的难题，有利于涉农金融机构重新拓展农村市场，将新增存款更好运用当地，扭转部分基层农信社资金脱实向虚、支农效果弱化的局面。2014年，桑植县、慈利县农村信用联社当年新增贷款占年度新增可贷资金的比例均超过70%，通过了总行对县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地的考核。

二、业务拓展面临的困难

(一)业务拓展面临较大的法律障碍。为增加农村地区贷款抵押品，2010年“一行三会”下发了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，提出探索开展宅基地使用权抵押贷款业务试点，丰富“三农”贷款增信的有效方式和手段。但现行《物权法》、《担保法》等法律法规明确规定，宅基地使用权不和家庭承包经营取得的土地承包经营权禁止抵押，而房屋与所占用土地不可分离，须与其占用范围内的土地使用权一同办理抵押，这使得推行农村房屋抵押贷款面临较大法律障碍。例如慈利县房管局以缺少法律依据为由，不愿承担风险为农房办理抵押贷款登记。虽然个别金融机构突破了现行法律制度的束缚，以上级行出台的相关指导意见为依据，办理了农村房屋抵押贷款，但始终存在法律依据不足的风险。

(二)农村集体土地产权确权颁证进展缓慢。2010年中央一号文件提出，要加快推进农村集体土地房屋确权登记发证工作，目前全市国土、房管部门均可办理农村宅基地使用权和房屋所有权的确权登记颁证业务，但由于面临多种因素制约，农村集体土地产权确权登记进展缓慢，颁证的覆盖面偏低。一是农户产权意识淡漠。农户对办理产权证书的重要性认识不足，参与集体土地确权工作积极不高。二是办理产权证书的成本较高。由于农户在国土、房管局等职能部门办理产权证时，程序繁琐、收费偏高、耗时较长，挫伤了农户办证的积极性。瑞塔铺镇一农户为办理20万元的农房抵押贷款，办理《房屋所有权证》花费2000多元，办理《集体土地使用证》历时两个月。据统计，目前全市两证齐全的农村住房仅1517套，占比为0.36%，由于确权颁证覆盖面偏低，影响了金融创新的可持续发展。

(三)中介服务亟待完善。一是中介服务收费偏高。目前，经济发达地区房管部门为降低融资成本，在借贷双方均认可抵押资产价值的前提下，不收取资产评估费用，只在抵押登记环节象征性收取工本费和少量的手续费。贫困地区房管部门因工资经费不足，在办理房产评估和抵押登记时需收取5‰的手续费，且资产评估后仅能办理一次抵押登记，不得重复抵押。较高的收费标准，让农户对办理农房抵押登记望而却步。二是专业评估中介机构缺失。张家界市没有一家符合资质的专业林权评估机构，办理金额100万元以上的林权贷款，需前往长沙或北京等大城市进行资产评估，增加了客户时间和财务成本。三是抵押资产易于高估。目前中介机构对林权资产评估普遍采取收益法，导致森林资产价值易于高估，给金融机构准确判断其实际价值带来困难。例如桑植县某茶叶生产企业，每年缴纳4000元租金，取得了1000亩集体茶园的经营权，办理林权证后进行资产评估，仅其中部分林权204亩就获得1200万的评估价值，每亩高达6万元。

(四)抵押资产处置变现面临困难。一是林权流转交易渠道不畅。目前湖南省仅有长沙市成立了一家林权交易服务中心，市县林权交易中心尚未挂牌成立，林权流转交易难度较大。2014年，桑植县农村信用社两笔林权贷款形成不良，金融机构和贷户都积极寻求转让林权来偿还贷款本息，但由于所属林地位置偏僻，交通不便，一直无法寻找到合适的买家，信贷风险难以化解。二是农房处置变现面临制约。依据目前国家的相关法律，农村集体土地房屋流转范围十分狭窄，抵押资产处置变现面临较大考验。

(五)经营管理机制不灵活，基层金融机构缺乏创新自主权。当前受体制机制约束，除农信社、村镇银行等地方法人金融机构外，国有商业银行和邮储银行为控制业务风险，业务操作流程和金融产品均按上级行规定严格执行，可供基层分支机构创新的操作空间十分有限，不能根据当地特色和市场需求，及时推出合适的金融产品。如某国有商业银行反映由于实行严厉的责任追究制度，加上上级行尚未出台农房抵押贷款试点的实施意见，基层行信贷人员对开办农房抵押贷款持谨慎态度。邮储银行反映，农村产权抵押贷款产品需经省行审批同意后才能开办业务。

(六)风险补偿机制尚未建立，金融机构涉足农村市场积极性不高。农业是高风险行业，易受自然灾害和市场价格波动的影响。同时拓展农村信贷业务，由于客户分散，展业成本较高。在风险补偿机制不健全的前提下，金融机构涉足农村市场的积极性不高。慈利县某国有商业银行2013年以来支持了生猪养殖、家禽养殖等三个养殖大户，受生猪市场价格大幅下跌和禽流感疫情的影响，三个养殖项目均以失败而告终，银行贷款480万元形成不良，使得该行对涉足农村信贷市场十分谨慎。

三、相关政策建议

(一)修订完善相关法律法规，建立农村产权交易市场。相关部门要按照十八届三中全会精神和中央一号文件要求，加快修订《物权法》、《担保法》等法律法规，赋予农房和土地承包经营权的抵押、担保、转让权利。在试点取得初步成效的前提下，尽快制定下发农村产权抵押贷款实施意见。同时加快建立农村产权交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行，为农村金融创新提供法律保障和市场环境。

(二)推进农村产权制度改革，为金融创新提供必要基础条件。一是提高农村集体土地房屋确权登记发证的覆盖面。政府要加大宣传力度，引导农户增强产权和维权意识，提高农户参与农村集体产权确权登记的积极性。国土、房管局等政府职能部门要进一步简政放权，降低农户办理产权证的时间和经济成本。二是加快推进土地承包经营权确权登记发证进度。农业经济主管部门要积极推进土地承包经营权的重新确权登记发证工作，引导农村土地规范有序流转，为推进农村金融创新提供必要基础条件。

(三)规范中介服务，降低融资成本。一是降低中介收费标准。在办理农房抵押登记的过程中，取消一些强制性规定，允许由借贷双方协商评估资产价格，同时降低抵押登记的收费标准，降低农户的融资成本。二引入专业中介评估机构。加快引进林权、土地承包经营权的专业中介评估机构，降低异地评估的时间和财务成本。三是规范中介评估行为。政府要进一步规范林权等的农村产权中介评估行为，引导相关农村中介机构切实提高评估的科学性，为金融机构准确判断抵押物的真实价值、防范信贷风险提供参考依据。

(四)扩大基层金融机构权限，激发金融创新活力。金融机构上级行在风险可控的前提下，适当扩大基层金融机构经营自主权，以便充分发挥基层机构主观能动性，大胆创新，更好地贴近基层农村实际，拓展金融业务，提高金融服务的时效性。

(五)建立贷款风险补偿基金，增强金融支农的积极性。由中央和省级财政共同出资，建立农村产权抵押贷款风险补偿基金，对金融机构因国家政策和自然灾害等原因形成的农村产权抵押贷款损失给予适当补偿，充分发挥财政资金对金融资源的撬动和引导作用，消除金融机构的后顾之忧，增强金融支农的积极性。

作者：叶林 单位：中国人民银行张家界市中心支行