住房反向抵押贷款论文范文

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一、日本推行反向抵押贷款模式及其影响

1、反向抵押贷款基本模式。1981年，日本首次在东京郊外的Mushashino城（即武藏野市）推出以“长期生活志愿资金贷款制度”为名的反向住房抵押贷款，由地方自治体、信托银行以及其他市场主体组成。老年人作为反向住房抵押贷款的借款人，将其所有的用于居住的房产作为借款担保，并以此向信托银行等贷款人取得资金。合同约定，当借款人离世或永久搬离被抵押住房时，反向住房抵押贷款合同终止。此时，被抵押房屋产权归贷款人所有，贷款人可以通过出售、拍卖等方式对被抵押房屋进行处理以偿还贷款、实现价值。此外，根据实施主体不同，日本反向住房抵押贷款可分为三种模式：政府主导下的自治体（政府机构和社会福利相结合）、政府主导下由国土交通省及厚生劳动省具体实施以及私营机构自主实施三种模式。其中，政府主导下的自治体偏向于福利性，每个月的融资上限为30万日元，但因这种模式的反向抵押贷款对借款人资格有严格限制，所以可利用的范围并不大，而政府主导下由国土交通省及厚生劳动省实施的反向抵押贷款多以资产价值高的房产为融资担保，所以也被认为是仅限于富裕阶层的反向抵押贷款。但另一方面，又成为政府主导下的自治体的有效补充，而由私营机构自主实施的反向抵押贷款多以本机构内部的房产为融资担保，其目的更倾向于本机构房产的经营和推销，其客观效果除了实现“住房反向抵押贷款”的目的以外，还必然会提升房产机构的服务水平。这三种模式虽然都被称为“住房反向抵押贷款”，但目的和效果却大不相同，同时也体现出日本实施住房反向抵押贷款“多层次”的特点。日本1981年首次推出反向住房抵押贷款体现出以信托业务为依托的鲜明特点。在试点运行成功后，以信托方式进行反向抵押贷款的各种业务也逐渐发展，以信托业务为基础的反向抵押贷款又被称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。为促进其发展的深度和广度，日本信托经济研究会已尝试提出新信托反向抵押的运行框架，即借款人以其所有并用于居住的房产作为融资担保，贷款人根据被抵押的居住用不动产为借款人提供养老及相关医疗看护资金，同时贷款人将居住用不动产生成金融资产年金并将其证券化，向资本流通市场上的投资人提供证券化产品。

2、日本推行反向抵押贷款的积极影响。随着日本人口老龄化问题日益严峻，老年人口占总人口比例逐年增加，由人口老龄化带来的巨额养老金支付问题也为公共财政带来了巨大的压力。因此，通过推行反向抵押贷款既可以为老年人提供充足的退休收入，可以减轻老年人对公共养老金的依赖，在很大程度上减轻政府的公共财政压力。老年人利用房产进行反向抵押贷款，既可以保证自己仍居在熟悉的环境中，同时还为自己带来丰厚的退休收入，满足自身养老需求。因此，通过反向抵押贷款可以极大促进老年消费，并以此发展相关老年产业，将拉动老年消费、发展老年产业作为促进日本经济发展的新增长点。

3、反向抵押贷款不完善之处。首先，保险公司在反向抵押贷款业务中角色缺失。日本推行反向住房抵押贷款的贷款人全部都是信托银行，而保险公司作为金融机构的重要组成部分却没有发挥相应的作用。在英、法等反向抵押贷款发展比较成熟的国家中，保险公司在实际操作中发挥了举足轻重的作用，反向抵押贷款将不仅是一种金融产品更是一种保险产品，就如同购买的人寿保险一样。到目前为止，日本仍没有保险公司参与反向抵押贷款的业务，究其原因，主要是反向抵押贷款的运行模式与保险公司刚好相反。如果保险公司参与到反向抵押贷款业务中，其资金回笼周期较长，需要其长期担负资金，只有在合同期满将被抵押房产出售或拍卖才能实现利润，反向抵押贷款的运行模式属于“本利最后回收模式”，而保险公司的运营正好相反，属于“本利逐渐回收方式”。因此，需要政府制定相应的扶持及优惠政策，促进保险公司在反向抵押贷款业务中的角色发挥；其次，对于信托型反向抵押贷款存在的先天不足所带来的风险考虑不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押贷款时获得了关注，但由于日本泡沫经济的崩溃导致房地产产业下跌严重，使反向抵押贷款中很多债务都无法履行。贷款人无法将被抵押房产出售或拍卖以清偿贷款，使业务的发展受挫。

二、日本反向抵押贷款模式的启示

反向抵押贷款确实可以带来很多益处，要建立完善的反向抵押贷款模式却绝非易事，有很多因素阻碍其健康发展，需要法律的支撑、观念的更新和政策扶持才能顺利实施。

1、政府需要建立反向抵押贷款二级市场。必须具备为了防止不道德的借款人对贷款人造成的利益损失而制定的保护措施，同时也必须要有为借款人而设置的保险，因为他们极有可能不把自己包含在具有风险的合同在内。同时，为了反向抵押贷款的健康运行，政府还需要建立一个反向抵押贷款二级市场，使借款人在较广阔的范围内选择交易对象，以免由于贷款而带来的高风险。

2、给子女留下遗产的愿望阻碍反向抵押贷款的推行。对老年人来说，让子女享受优越的生活条件甚至在去世后为子女留下丰厚的遗产是父母奋斗一生追求的目标，并且为子女留下遗产也成为一种传统和习俗。因此，大多数老年人不愿选择反向抵押贷款来丰富自己的退休生活，而是选择把遗产留给子女。所以仅仅让老年人了解反向抵押贷款对于促进反向抵押贷款的发展是远远不够的，还应从心理上使老年人意识到反向抵押贷款可以为他们带来的收益。

3、发展反向抵押贷款需要政府政策扶持。虽然反向抵押贷款很早就被引进日本并且被大力推广，但实际交易中的漏洞和不足之处还需政府出台政策法规加以完善，政府需要采取措施来改善目前房产市场低交易量的状况。房产市场的低交易量也是由于反向抵押贷款需要精确的房产评估方法和数据带来的一个具体问题。日本的房产交易信息是相对较少的，缺少房价和房产交易信息直接阻碍了日本反向抵押贷款的发展。除商业财产外，日本的房产交易商也较少提及房产质量和房产交易的信息，因而可利用的房产指数较少，这种信息不对称使借款人和贷款人很难精确预测未来的收益，并且缺少精确的财产价格数据也阻碍了反向抵押贷款二级市场的发展。政府需要建立一套切实可行的方法和原则来确定房产的价值，使反向抵押贷款的交易双方更加明确自己在交易中未来的预期收益以促进反向抵押贷款的进一步发展。

作者：张月娇班晓娜单位：辽宁师范大学管理学院