商业银行二手房贷款业务的机遇范文

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1成熟的房地产市场交易以二手房为主

1.1欧美发达国家二手房交易占比超过80%一手房、二手房交易占比是体现房地产市场发展阶段和成熟度的重要标志之一。在房地产市场发展较为成熟的欧美发达国家，二手房是房地产市场交易的主体，占市场总量的80%以上。

1.2我国部分大中城市二手房交易量已赶超一手房据统计，2012年前三季度，十大城市二手房成交48.97万套，占住房成交总套数的44.76%。2013年上半年，十大城市二手房总成交55.8万套，同比增长122.9%，已接近去年全年64.82万套的水平。从具体城市成交量看，北京、上海、深圳2012年二手房成交占比分别为52.7%、64.1%和55.6%，其他包括广州、成都、南京、厦门、青岛等城市二手房交易量也已赶超或阶段性赶超一手房。

2商业银行发展二手房贷款业务的挑战

2.1二手房交易环境尚不成熟

2.1.1交易制度有待进一步完善我国二手房交易市场起步较晚，市场管理机制还不够完善，包括供求信息不直接、交易成本偏高、各方权责不对等等问题。从交易服务的角度，包括房产共有情况、租赁情况、税费缴纳情况等缺乏公信的查询渠道，仅靠诚信约束下的交易行为造成纠纷时有发生，从而使银行贷款面临较大的风险。

2.1.2中介的居间行为有待进一步规范因二手房交易标的物价值大，交易流程涉及签约、贷款、缴税、过户等较为复杂，买卖双方需要中介指导来完成交易，商业银行为寻找二手房贷款对象需要中介来推荐客户。中介掌握了买方、卖方和银行三方的信息，在市场参与各方中处于强势地位。一方面向买卖双方收取高额佣金，另一方面向银行收取贷款推荐的费用，但实质上其对交易和贷款过程中出现的问题不承担任何责任。因此基于逐利的目的，中介一方面怂恿买方超出自身财务能力购买价值更高的房产（按交易价收佣金），另一方面鼓动卖方提高房价；为了帮助买方成功获取银行贷款，中介还会协助借款人迎合或虚开银行贷款要件，以收取高额服务费。部分中介还存在登记虚假房源、人为制造房源紧张氛围、吃差价等现象。中介的这些行为影响了银行对交易行为、抵押物和借款人能力的正常判断，放大了贷款风险。

2.2商业银行业务能力方面有待进一步提高

2.2.1业务制度和业务流程有待进一步完善多数商业银行个人住房贷款业务起步于一手房贷款，习惯于通过营销开发商获取批量贷款业务，现有的制度、流程等均主要针对一手楼盘和客户。二手房源和客户相对分散，零售化程度较高，业务流程和风险要素相对更复杂，继续沿用一手房业务管理模式并不能满足二手房业务拓展和风险防控的要求。具体表现在主要商业银行二手房贷款不良率要普遍高于一手房贷款。

2.2.2自身缺乏对房屋价值的评估能力二手房与新房相比，个体价格因装修、保养、房屋性质等因素差异较大，因此合理估值是确保贷款安全的关键。当前商业银行普遍委托外部评估公司对贷款对象的二手房进行评估，银行对估值并没有相应的校核机制，如果出现抵押物价值高估，一旦贷款人违约，银行就会面临抵押物资不抵债的风险。抵押物高估同时还容易造成低首付和零首付的问题，使得银行面临被套贷的风险。

3商业银行开展二手房贷款业务的建议

3.1研究二手房贷款业务特点，形成一整套业务发展体系分析二手房业务特点，梳理二手房业务关键风险点，建立一整套包括办理机构、业务流程、业务拓展、风险防控、营销宣传等二手房发展体系，巩固业务发展基础，提升业务发展能力。

3.2发挥银行金融服务优势，保证交易资金安全对于买卖双方来说，二手房交易过程中主要面临双方权责不对等、信息不对称的问题，还有中介机构挪用客户购房资金的问题，商业银行可根据2006年建设部和人民银行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》开展交易资金托管的业务，发挥银行的公信力和交易结算的优势，帮助二手房交易的达成，从而推动二手房贷款业务的发展。

3.3用好存量客户和存量房源，挖掘潜在二手房贷款需求个人住房贷款一般实行按月还本付息的还款方式，贷款发放到贷款还清需要较长的周期，在这个周期内银行可充分掌握客户的信用情况和现金流变化情况，便于挑选优质客户开展二次营销和预授信，从而推动二手房贷款业务的开展。每座房产在其生命周期内，一般都要多次被交易，商业银行当前的存量房贷以新建房为主，后续流转过程中存在较多的潜在二手房贷款需求，对于存量房源商业银行可通过提供免评估、利率优惠等措施，促使存量房源在自身体内循环，从而持续带来二手房贷款需求。

3.4借助互联网将二手房交易撮合和贷款服务合二为一伴随着互联网行业的快速发展，基于互联网的金融服务不断延伸和深入，与传统中介和银行网点服务方式相比，商业银行交易和融资合一的网上服务模式，摆脱了时间和空间上的限制，降低了客户交易成本，还可以将交易资金监管与网上交易流程对接，解决客户之间不信任的问题。建设银行较早地开展此项尝试“，房E通”网站已形成较强的二手房交易及融资服务能力。

3.5加快建设自有二手房价值评估系统二手房价值评估是商业银行控制二手房贷款风险的关键环节，当前委托外部评估机构进行评估的方式使得商业银行自主把握风险的能力被削弱。在房地产市场价格上行时期，估值过高的风险容易被价格上涨所掩盖，一旦房价进入下行周期，高估的风险将逐步暴露。商业银行个人住房贷款业务经过近十多年的快速发展，积累了成百上千万的房产价值信息，记录了各类房产价值变化的过程，具备了利用大数据理论预测房价变化的基本条件。通过加快建设自有二手房价值评估系统，既可以提高房产估值的合理性，提高业务办理的效率，还可以减少估值费用，提高二手房贷款市场竞争力。二手房贷款业务是住房市场未来发展的方向，商业银行应提前布局，加快创新，主动研究并跟进市场，掌握具有二手房贷款业务特色的发展模式，才能在未来业务结构的转型过程中占据主动。

作者：魏骁勇单位：中国建设银行总行住房金融与个人信贷部